Вопрос/Ответ

Аделаида Гук,
начальник отдела регистрации ипотеки Управления Росреестра по Самарской области:

– По закону при наличии закладной подать заявление о прекращении ограничения в Едином государственном реестре недвижимости вправе кредитная организация и заемщик вместе, а также каждый из них по отдельности. Обратиться в регистрирующий орган нужно через многофункциональный центр. Погашение ипотеки Управление Росреестра по Самарской области осуществляет за три рабочих дня, услуга предоставляется бесплатно. При этом если подается совместное заявление или его подает только банк, одновременно представляется документарная закладная или выписка по счету депо (отчетный документ депозитариев). При этом закладная должна быть обездвижена. В случае, когда обращается только заемщик, на документарной закладной должна быть отметка банка об исполнении ипотечного обязательства в полном объеме.

Поэтому когда ваш кредит выплачен, помните о необходимости погасить запись об ипотеке в Едином государственном реестре недвижимости. Иначе, являясь полноправным собственником, невозможно будет самостоятельно распорядиться имуществом, так как оно останется в залоге у банка.

Федеральный закон об ипотечных каникулах в Госдуме приняли 31 июля 2019 года. Закон позволяет действующему заемщику обратиться в банк с просьбой предоставить ему льготный период на срок не более шести месяцев. При этом общая сумма ипотечного кредита для такого заемщика должна составлять не более 15 миллионов рублей.

Банк может разрешить ипотечные каникулы при соблюдении трех условий. Во-первых, если заемщик раньше не обращался с просьбой изменить условия кредитования. Во-вторых, если предметом кредита выступает единственное жилье заемщика. И в‑третьих, чтобы отправиться на ипотечные каникулы, заемщик должен находиться в трудной жизненной ситуации. К таким обстоятельствам относятся потеря работы или снижение дохода минимум на 30%, инвалидность или временная нетрудоспособность.

Светлана Лягинова,
начальник отдела регистрации арестов Управления Росреестра по Самарской области:

– Покупка недвижимости — ​это всегда серьезное вложение средств, поэтому необходимо дождаться, когда арест будет снят, и только после этого вносить задаток. Документы о снятии ареста Управление Росреестра рассматривает быстро: всего за три рабочих дня с момента их поступления. Поэтому доводы продавца о том, что документы о снятии ареста находятся в регистрирующем органе, а значит, объект скоро станет «чистым» и сделка будет зарегистрирована, стоит поставить под сомнение.

Павел Найдовский,
начальник отдела регистрации земельных участков Управления Росреестра по Самарской области:

– Самовольную постройку могут снести по заявлению администрации муниципального образования. Если, например, вы возвели дом на свободном участке, который по документам вам не принадлежит, нужно сначала обратиться в администрацию муниципалитета за выделением этого земельного участка. Если решение администрации будет положительным, то через многофункциональный центр необходимо обратиться в Управление Росреестра по Самарской области за регистрацией земельного участка. И только после оформления участка в собственность можно будет возводить дом. Напомню, что в настоящее время у граждан есть обязанность при возведении строения на земельном участке подать уведомления в орган местного самоуправления о начале и завершении строительства. Это важно сделать, потому что соблюдение указанных норм закона позволит вам в последующем оформить в собственность дом.

Павел Найдовский,
начальник отдела регистрации земельных участков Управления Росреестра по Самарской области:

– Наличие в течение пяти лет в аренде земельного участка не дает возможности передать этот земельный участок в собственность на безвозмездной основе. Раньше Земельный кодекс предоставлял арендаторам право преимущественного приобретения земельного участка, но эта норма уже отменена. Если у администрации нет законных оснований предоставить земельный участок бесплатно, она его не предоставит. Кроме того, если земельный участок имеет ограничения в обороте или изъят из оборота, то продать его в собственность она также не имеет права. При этом администрация обязана рассмотреть ваше заявление о продаже земельного участка и, если продажа возможна, должна решить вопрос о выставлении его на торги или продать непосредственно вам (при наличии оснований на приобретение без торгов).

Денис Герасимов,
партнер юридической фирмы RBL:

– Свидетельство восстанавливать не нужно. Более того, с 1 января 2017 года свидетельства о праве собственности не выдаются. Право собственности подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество. Соответственно, и сложностей с дальнейшей реализацией этого участка возникнуть у собственника не должно.

Юлия Краснова,
юрист по жилищному и семейному праву:

– Требование закона таково, что недвижимость, приобретенную в браке, при разводе делят поровну. Кто является собственником по документам — ​значения не имеет. Однако есть один нюанс.

Если в покупку квартиры были вложены средства от продажи имущества одного из супругов, то суд учтет этот момент при определении долей. Объясню на примере. Предположим, у вашего супруга до свадьбы была какая-то недвижимость. Например, досталась по договору дарения от родственников. Возможно, вы даже жили в ней какое-то время после регистрации брака. А потом семья решает продать эту квартиру и купить новое жилье. И в покупке участвуют средства от продажи. В этом случае равного дележа в пропорции 50/50 ждать не стоит. Суд может уменьшить долю супруги, которая не является собственником по документам и которая не вкладывала свои личные средства от продажи имущества, принадлежавшего ей до брака.

Таким образом, исход вашей ситуации будет зависеть от того, сможет ли супруг доказать факт вложения собственных средств в покупку квартиры в браке.

Ольга Герасимова,
начальник отдела регистрации объектов недвижимости жилого назначения Управления Росреестра по Самарской области:

– Сделка без нотариального согласия супруга является оспоримой. Поэтому если продавцом выступает только супруг, покупателю перед подачей документов на регистрацию стоит убедиться, что в комплекте документов присутствует нотариальное согласие супруги. Если его не будет, то право нового собственника может быть оспорено в суде.

Законодатель допускает, что переход права по сделкам без нотариального согласия супруга подлежит регистрации. При этом в выписке из Единого государственного реестра недвижимости у нового собственника будет стоять особая отметка об отсутствии согласия супруга. Таким образом, покупатель извещен о том, что сделка может быть оспорена супругом, не участвующим в продаже. Второй супруг может требовать признать сделку недействительной в течение года после того, как он о ней узнал. И эта дата может не совпадать с датой регистрации права на нового владельца. 

Ольга Герасимова,
начальник отдела регистрации объектов недвижимости жилого назначения Управления Росреестра по Самарской области:

– Если жилье куплено с использованием средств материнского (семейного) капитала и заемных средств, после погашения кредита в течение 6 месяцев родители обязаны оформить долю в праве собственности на всех членов семьи, включая детей. В противном случае Пенсионный фонд направит в прокуратуру документы о неисполнении обязательства. Кроме того, только оформив долю на каждого члена семьи, владельцы получат возможность распоряжаться своей собственностью.

Закон предусматривает возможность покупки жилой недвижимости с использованием средств материнского капитала на одного из членов семьи. Но дальнейшее отчуждение без оформления на других членов семьи (супруга и всех детей) будет являться нарушением.

Максим Марфин,
брокер ГК «Визит»:

– В первую очередь, нужно подать пакет документов на предварительное одобрение ипотечного кредита. После этого банк установит примерную сумму, которую он согласен предоставить в качестве займа для покупки квартиры. После этого можно переходить к самому главному — ​выбору подходящей квартиры. Однако она должна устраивать не только заемщика, но и банк — ​как залог будущего кредита.
Согласно ФЗ «Об ипотеке», в договоре об ипотеке, помимо условий кредитования, должен быть прописан предмет ипотеки и его оценочная стоимость. Расходы по ее определению полностью ложатся на плечи заемщика.
К услугам какого оценщика прибегнет потенциальный заемщик ипотечной ссуды — ​его личное дело. Но, как правило, у банка есть список рекомендуемых оценочных организаций, заключению которых банк безоговорочно доверяет. Целесообразно остановиться на оценщике из этого списка. Так можно ускорить рассмотрение заявки на ипотеку, потому что банковской службе безопасности не придется проверять неизвестного специалиста.
После оценки объекта необходимо в назначенный банком срок прийти на подписание кредитного договора и подать документы в МФЦ. В течение 10 рабочих дней МФЦ регистрирует договор купли-продажи. Затем необходимо вернуть один договор купли-продажи в банк для подтверждения перехода права собственности. После проверки документов банк не позднее 5 рабочих дней перечисляет продавцу денежные средства за совершение сделки по купле-продаже жилья в ипотеку.

Иван Маслов,
начальник отдела кадастровой оценки Управления Росреестра по Самарской области:


– Обращаться за установлением кадастровой стоимости в размере рыночной стоит только в случаях, когда рыночная стоимость объекта значительно ниже кадастровой. Тогда затраты на оспаривание будут экономически целесообразны. Основные статьи расходов — ​это заказ у оценочной организации отчета об оценке рыночной стоимости недвижимости, государственная пошлина при обращении в суд, работа нотариуса по удостоверению правоудостоверяющего или правоустанавливающего документа, а также оплата работы представителя (если владелец недвижимости не планирует самостоятельно участвовать в заседаниях суда или комиссии об оспаривании кадастровой стоимости). Бесплатным как для граждан, так и для юридических лиц будет обращение с заявлением в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости и получение выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о кадастровой стоимости объекта недвижимости. При обращении в комиссию при Управлении Росреестра понадобится заявление (образец можно посмотреть на сайте Росреестра), через сайт Росреестра или в МФЦ заказать выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости (информация предоставляется бесплатно в срок не более трех рабочих дней), представить отчет об оценке рыночной стоимости недвижимости в бумажном и электронном виде и нотариально заверенный правоудостоверяющий или правоустанавливающий документ. Отчет об оценке должен быть составлен на дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость. После подачи пакета документов ведомство обязано сообщить о дате заседания в течение семи рабочих дней и в течение месяца рассмотреть заявление по сути. В случае положительного решения комиссии внесение новой кадастровой стоимости в ЕГРН осуществляется без участия заявителя.

– Отдельные объекты, технический и государственный учет которых состоялся в соответствии с нормами законодательства, действующего до 1998 и 2008 годов, могли не попасть. В связи с этим в Самарской области есть недвижимость, которая до сих пор не числится в ЕГРН, но при этом является учтенной. Такие объекты имеют статус «ранее учтенных объектов недвижимости». Владельцы вправе ими пользоваться, но распоряжаться (продать, подарить) не могут. Начальник отдела недвижимости нежилого назначения Управления Росреестра по Самарской области Роман Каргин рассказал, что можно сделать в этом случае. «Необходимо обратиться в Управление Росреестра с заявлением о внесении сведений о ранее учтенном объекте недвижимости. Заявление подается в МФЦ.
Эта услуга бесплатна как для граждан, так и для юридических лиц. К заявлению надо приложить документы, подтверждающие ранее осуществленный государственный учет объекта или государственную регистрацию права на него. К таким документам относятся, например, свидетельство о праве на наследство, регистрационное удостоверение органов технической инвентаризации (БТИ), договоры об отчуждении объектов недвижимости, удостоверенные нотариально и другие, выданные до пятого августа 1998 года. Для внесения в ЕГРН сведений о ранее учтенном объекте недвижимости межевой, технический план либо акт обследования не требуется».
Спустя пять рабочих дней после подачи заявления вы получите выписку из ЕГРН об объекте недвижимости, которая подтверждает внесение данных об объекте в реестр недвижимости. После этого сможете обратиться за регистрацией прав.