Вопрос/Ответ

– Такие перепланировки на рынке вторичного жилья встречаются действительно часто. «В основном встречаются предложения, когда в «хрущевке» убирают стену между кухней и комнатой и получают студию или квартиру с кухней-гостиной или спальней, — ​подтверждает брокер ГК «Визит» Максим Марфин. — ​Логика в таком объединении, безусловно, есть: можно получить 1-комнатную квартиру площадью около 30 квадратных метров». Но при этом эксперты и участники рынка отмечают, что согласовать перепланировку на практике во многих случаях стало сложнее, а в каких-то — ​это было изначально невозможно. В частности, объединять кухонную зону с жилой при наличии газового оборудования незаконно. То есть на практике собственники квартир в домах хрущевской планировки поступают так нередко, но узаконить такую перепланировку не удастся. Соответственно, в дальнейшем могут возникнуть сложности, например, с продажей такой квартиры ипотечному покупателю.

Юлия Голицына,
начальник отдела государственного земельного надзора Управления Росреестра по Самарской области:

– Административная ответственность зависит от срока владения участком. Законодательством установлен срок для получения разрешения на строительство. Кроме того, в самом разрешении на строительство указывается срок его действия. До истечения этих сроков к административной ответственности землепользователи не привлекаются.

- Согласно законодательству, эксплуатируемые кровли реализуются с понижающим коэффициентом 0,3. Это касается, например, эксплуатируемых крыш-террас в составе пентхаусов.

- Действительно, в течение ближайшего месяца планируется организовать публичные слушания по просьбам собственников жилья, расположенного в непосредственной близости от пересечения улиц Часовой и Ерошевского. На слушаниях обсудят возможность признания этих домов аварийными и, как следствие, возможность переселения собственников из этого жилья в новые квартиры.

- Как нам сообщили в отделе продаж компании-застройщика, в первой очереди жилого комплекса еще остались единичные 1- и 2-комнатные квартиры, преимущественно на нижних этажах. Еще в достраиваемых домах можно приобрести 3-комнатные квартиры площадью от 108 до 114 кв. м по цене 55 тыс. руб./кв. м. Среди 3-комнатного жилья есть видовые предложения, расположенные на верхних этажах комплекса.

Денис Герасимов,
партнер юридической фирмы RBL:
- Свидетельство восстанавливать не нужно. Более того, с 1 января 2017 года вступил в силу ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», согласно которому свидетельства о праве собственности не выдаются. Право собственности подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество. Соответственно, и сложностей с дальнейшей реализацией этого объекта недвижимости возникнуть у собственника не должно.

Иван Маслов,
начальник отдела кадастровой оценки недвижимости Управления Росреестра:
- Оспаривать кадастровую стоимость объекта недвижимости целесообразно, когда его рыночная стоимость значительно ниже кадастровой. В противном случае сумма, потраченная на отчет об оценке рыночной стоимости недвижимости и госпошлину в суде, может оказаться выше экономии при уплате налога. Если решение об оспаривании все же принято, то нужно обратиться в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости или в суд. Комплект документов, который нужно подать, включает в себя: заявление, выписку о кадастровой стоимости, отчет об оценке рыночной стоимости недвижимости в бумажном и электронном виде и нотариально заверенный правоудостоверяющий или правоустанавливающий документ. Затем вас уведомят о дате заседания в течение семи рабочих дней после подачи комплекта документов. Новая кадастровая стоимость на предыдущие периоды не распространяется – об этом тоже важно помнить.

Иван Маслов,
начальник отдела кадастровой оценки недвижимости Управления Росреестра:
- Да, это так. В конце сентября Самарская губернская дума установила льготу по уплате налога на имущество обманутым дольщикам, включенным в реестр участников долевого строительства многоквартирных домов на территории Самарской области и обладающих правом собственности на объекты незавершенного строительства, расположенные в Самаре. Это стало результатом многочисленных обращений граждан из указанной категории.

- Летом стало известно, что строительная компания «Трансгруз» разработает проект планировки территории в границах 109 квартала – улиц Вилоновской, Самарской, Ульяновской, Садовой. Причем девелопер выполняет эту работу не в первый раз: планы по освоению квартала в историческом центре у компании остаются с 2013 года. На самом первом этапе планирования застройщик хотел расположить там семь 17-этажных домов, однако инициативу раскритиковали горожане и представители архитектурного сообщества.
До следующего лета проект должен быть готов и направлен на проверку. После этого можно будет говорить о сроках освоения квартала более определенно.

Денис Герасимов,
партнер юридической компании RBL, адвокат:
- Охранное обязательство должно учитываться при заключении договоров по передаче права собственности на объект культурного наследия либо права владения и (или) пользования таким имуществом следующим образом.
- Если на дату заключения договора оформлено охранное обязательство, договор должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникает право (собственности, владения, пользования) в отношении объекта, по выполнению требований, предусмотренных охранным обязательством, порядок и условия их выполнения. В случае отсутствия в договоре такого существенного условия сделка является ничтожной. Копия охранного обязательства является неотъемлемой частью договора (п. 7 ст. 48 Закона об объектах культурного наследия).
- Если к моменту заключения договора не оформлены охранные документы, в указанных договорах должны содержаться положения о необходимости соблюдения установленных ст. 47.3 Закона об объектах культурного наследия требований к содержанию и использованию объекта культурного наследия (Письмо Росреестра от 10.04.2015 № 14-исх/04995-ГЕ/15).

Константин Минин,

заместитель начальника отдела правового обеспечения Управления Росреестра по Самарской области:

- Вы можете обратиться к любому кадастровому инженеру, в том числе и в Самаре. Вам нужно будет заключить с ним договор об осуществлении кадастровых работ, в котором надо прописать, что результатом работ является регистрация недвижимости. Что касается подачи документов, то сейчас все обращения в орган регистрации прав осуществляются через МФЦ. С заявлением об учете изменений в отношении здания Вы можете обратиться в ближайший от места проживания МФЦ.

Константин Минин,
заместитель начальника отдела правового обеспечения Управления Росреестра по Самарской области:
- Вы поставили участок на кадастровый учет до вступления закона «О кадастре недвижимости», который вступил в силу в марте 2008 года. Все ранее выданные документы признаются юридически действительными, и перерегистрация не требуется. Сведения о границах вашего земельного участка носят уточненную площадь, поэтому никаких действий сейчас предпринимать не надо, повода для беспокойства у Вас нет.