Стройка высотных домов в районе бывшего завода «Кинап» попадает в зону возможного катастрофического затопления. Эта информация, ставшая сюрпризом для городской администрации, на сегодня не зафиксирована ни в городском генплане, ни в правила землепользования и застройки. И хотя фактическая вероятность затопления участка стремится к нулю, из-за несовершенства градостроительных документов проект его освоения оказался в юридическом вакууме, выйти из которого можно через серьезную проработку местных нормативов. Пока же перспективы остаются туманными, причем не только для этой стройки — любые инвестиционные проекты остаются рискованными до тех пор, пока власти не утвердят для инвесторов четкие и прозрачные правила игры, закрепленные законом.
Напомним, на территории бывшего завода «Кинап», в границах ул. Лесной, второй очереди набережной Волги, береговой линии и тальвега Силикатного оврага в Октябрьском районе города, планируют построить 2 секционных дома по 25 этажей с нежилыми помещениями и подземным паркингом. Уже разработаны проекты планировки и межевания этого участка площадью в 18,8 га, которые на днях прошли процедуру публичных слушаний.
О планах по строительству жилья на территории бывшего завода rs63.ru писал еще в 2012 году. Тогда генеральный директор компании ГК «Самара Сити» Дмитрий Книгин в интервью изданию сообщал, что компания рассматривает несколько предложений по строительству жилых площадей на этом участке.
«Мы планируем строить уникальные жилые апартаменты с комплексом бытовых услуг, где расположатся все необходимые для людей сервисы – от банно-прачечного блока до салонов красоты», - рассказал Книгин.
На территории бывшего завода «Кинап» в Октябрьском районе, планируют построить 2 секционных дома по 25 этажей с нежилыми помещениями и подземным паркингом
Как сообщили rs63.ru в департаменте градостроительства Самары, распоряжение о разрешении на подготовку документации по планировке этой территории выдано 9 июля 2015 года. Заявителем на планировку выступило ООО «СДЦ» (входит в структуру ГК «Кинап»). В настоящее время часть участка, где планируется строительство, расположена в зоне деловых и коммерческих предприятий общегородского и регионального значения (Ц-2), часть относится к зоне многоэтажной жилой застройки до 16 этажей (Ж-4), часть находится в зоне парков, бульваров, набережных (Р-2), часть - в зоне специализированного коммерческого использования объектов общественно-транспортного назначения (Ц-4т). По данным администрации, объекты культурного наследия на этой территории отсутствуют. Заявления о выдаче разрешения на строительство на участке в мэрию пока не подавали.
В феврале этого года планировочные документы были готовы и поступили в администрацию Октябрьского района для организации публичных слушаний. Публичные слушания по проекту планировки было решено проводить в заочной форме, то есть через сбор мнений и отзывов жителей и заинтересованных сторон по Интернету, почте или при личном визите в администрацию. Срок приема мнений закончился 21 апреля. В районной администрации отказались предоставить rs63.ru информацию о количестве и содержании мнений и предложений от жителей. Главный архитектор района Сергей Хандогин также воздержался от комментариев.
Опасность катастрофы
Между тем, подтвердились опасения относительно опасности высотного строительства в непосредственной близости от береговой линии. Как сообщили rs63.ru в ГУ МЧС России по Самарской области, территория строительства жилого комплекса попадает в зону возможного катастрофического затопления.
В МЧС отметили, что, согласно СниПам, в зоне возможного катастрофического затопления существующих, строящихся или намеченных к строительству крупных водохранилищ, как правило, не допускается строительства новых городских и сельских поселений, а также объектов, имеющих важное народохозяйственное или оборонное значение. В существующих городах запрещается размещение новых жилых районов в зонах возможного катастрофического затопления.
Как пояснили юристы, зоной возможного катастрофического затопления является территория, которая в результате повреждения или разрушения гидротехнических сооружений или в результате стихийного бедствия может быть покрыта водой с глубиной затопления более 1,5 м, и в пределах которой возможны гибель людей, сельскохозяйственных животных и растений, повреждение или разрушение зданий и других материальных ценностей, а также ущерб окружающей природной среде.
Однако специфика этой территории вовсе не повод поднимать панику. Вероятность затопления участка настолько мала, что стремится к нулю и, по факту, единственным сценарием для катастрофы может быть разрушение гидроэлектростанции выше течения Волги. Дело в том, что к зоне возможного катастрофического затопления относится значительная часть Самары. В случае аварии на ГРЭС под водой могут оказаться целые районы города — это специфика жизни около крупной реки и обратная сторона прелестей всех прибрежных городов. Тем не менее, особый статус территории накладывает на застройщиков определенные обязательства, которые необходимо соблюдать с точки зрения закона.
Возможное изображение застройки территории КинАпа. Визуализация может не соответствовать реальному проекту строительства (фото с сайта taburent.ru)
Водный кодекс РФ запрещает капитальное строительство в границах зон затопления без проведения специальных защитных мероприятий. К их числу относятся обвалование, искусственное повышение поверхности территории, руслорегулирующие сооружения и сооружения по регулированию и отводу поверхностного стока, дренажные системы и отдельные дренажи и другие защитные сооружения.
Также строительство высотных «свечек» на первой линии набережной может оказать серьезное воздействие на городскую экологию и климат. Как рассказал rs63.ru председатель самарского регионального отделения «Российской зеленой лиги» Сергей Симак, в первую очередь это может отразиться на жителях будущего жилого комплекса. Дело в том, что высотки всегда перенаправляют воздушные потоки, в результате такого строительства в ЖК могут образоваться зоны с эффектом аэродинамической трубы или ветровой тени. Эта вероятность усиливается и в связи со строительством вдоль воды с частыми речными бризами. Вызывает вопросы и безопасность территории бывшей промзоны, которая в отдельных своих участках до сих пор не выведена из производственно-правового статуса.
Сергей Симак отметил, что комплексно оценить влияние стройки на природную среду могла бы экологическая экспертиза, однако эта процедура для строителей была отменена еще в 2006 году. Эколог отметил, что с юридической точки зрения проект, на первый взгляд, не нарушает ни Водный кодекс РФ, ни другие действующие экологические нормативы. Однако сам факт будущего строительства на берегу Волги и то, что проект жилого комплекса не был представлен общественности и экспертному сообществу, Симак считает серьезными факторами риска.
«Сложившееся у нас градостроительное законодательство не оставляет возможности общественного контроля строительства. Поэтому, если проект и нарушает нормативы и представляет опасность для городской среды, весьма вероятно, что мы узнаем об этом лишь когда он будет в значительной мере реализован», - считает Сергей Симак.
Никто не в ответе
Развеять или подтвердить все тревожные опасения должны были бы контролирующие органы из сферы строительства и защиты окружающей среды. Однако пока из переписки редакции rs63.ru с профильными ведомствами так и не выяснилось, кто же отвечает за безопасность инвестиционного проекта в промзоне и следит за соблюдением нормативов со стороны застройщика.
В Главном управлении МЧС России по Самарской области отметили, что не участвуют в согласовании проектной документации и технических заданий участия, а лишь выдают исходные данные о состоянии потенциальной опасности намечаемого района строительства. А также для разработки мероприятий по гражданской обороне, мероприятий по предупреждению чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера.
В Государственной инспекции строительного надзора Самарской области дали уклончивый ответ, суть которого можно свести к утверждению, что ситуация с подготовкой территории под застройку в зоне возможного катастрофического затопления — вне зоны ответственности инспекции и надзорный орган не торопится надзирать за происходящим.
В инспекции отметили, что, согласно Градостроительному кодексу РФ, предметом государственного строительного надзора является проверка соответствия выполняемых работ и применяемых строительных материалов требованиям технических регламентов, а также проектной документации в процессе строительства и реконструкции и наличие разрешительной документации. Другими словами, пока стройка не началась, все процессы на осваиваемом участке находятся вне зоны ответственности инспекции.
«Разработка мероприятий, необходимых для реализации строительства, реконструкции и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, а также оценка природных условий территории, на которой планируется осуществляться строительство, и факторов техногенного воздействия на окружающую среду, прогноз их изменения, необходимые для разработки решения относительно такой территории, выполняется при проведении инженерных изысканий и подготовке проектной документации», - говорится в ответе ведомства, подписанном руководителем Государственной инспекции строительного надзора Самарской области Юрием Головлевым.
Первая очередь строительства предполагает возведение двух 25-и этажных домов с паркингом на 240 автомобилей (фото с сайта taburent.ru)
В сообщении дается понять, что строительство в потенциально опасной зоне и ее подготовка в целях минимизации возможных рисков находится вне зоны ответственности ведомства и должно регулироваться муниципалитетом и госэкспертизой.
«Правовая оценка ситуации с формированием, предоставлением земельного участка не является предметом государственного строительного надзора и относится к компетенции органов местного самоуправления по месту нахождения такого земельного участка», - сообщили в МЧС.
Меду тем, как выяснил rs63.ru, городская администрация пребывает в неведении относительно опасного статуса территории. На запрос редакции в мэрии ответили, что информация об опасной зоне отсутствует в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности, и не смогли ответить на вопросы, как характер площадки под строительство может повлиять на реализацию инвестиционного проекта.
В ГАУ СО «Государственная экспертиза проектов в строительстве» не смогли дать внятный ответ на вопрос редакции, как характер территории может повлиять на оценку проекта экспертами. Однако сообщили, что в учреждение не представлялась проектная документация по застройке участка современным высотным жильем, заключения по указанному объекту не выдавались.
Не удалось получить комментарии министерства строительства Самарской области — к моменту выхода материала в печать пресс-служба регионального правительства не подготовила ответ на соответствующий запрос. Не стал комментировать ситуацию и главный архитектор Самарской области Анатолий Баранников. Комментарий по экологической стороне строительства также не поступил — региональный Росприроднадзор проигнорировал наш запрос.
Потерялись в законах
Коллизию с опасным строительством пояснила руководитель градостроительного направления ООО «ОКТОГОН» Марина Никитенко. Изучив проект планировки территории, юрист пришла к выводу, что он соответствует зонированию, установленному действующим генеральным планом и правилами землепользования и застройки Самары. Однако в градостроительных документах не отражаются данные МЧС об опасном статусе территории.
Границы зон затопления определяются Федеральным агентством водных ресурсов и вносятся в государственный водный реестр, после чего, в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, они должны быть отображены в документах территориального планирования, градостроительного зонирования и документации по планировке территорий. Однако указанные положения Водного кодекса РФ, а также четкий порядок их установления были введены только в конце 2013 года. До этого времени нормативное правовое регулирование по этому вопросу было недостаточно определенным.
Поэтому информация об установленных зонах затопления не отражена ни в генеральном плане, ни в правилах землепользования и застройки, разработанных до принятия этого закона. Как отмечает Никитенко, письмо МЧС в редакцию rs63.ru, по существу, фиксирует позицию ведомства по данному вопросу на основании имеющейся у него фактической информации, однако не является правовым документом, на основании которого можно однозначно установить правовые ограничения по застройке на данной территории.
Корпус бывшего завода КИНАП, 2009 год
«Тем не менее, на мой взгляд, просто игнорировать информацию МЧС о зонах затопления нельзя, ведь речь идет о безопасности людей, которые будут жить в планируемых домах. В проекте планировки проектируемой территории должны фиксироваться имеющиеся данные о зоне возможного катастрофического затопления территории и планироваться необходимые защитные инженерные мероприятия», - считает Марина Никитенко.
По гамбургскому счету, строительство на волжском берегу чревато «катастрофой» лишь для застройщиков, которым приходится реализовывать проекты в условиях несовершенства законодательства, при неопределенных «правилах игры», когда не известно, какие новые претензии и требования могут выдвинуть надзорные органы, когда и откуда ждать проверки. Марина Никитенко считает, что сложившаяся ситуация по отсутствию установленных в законном порядке зон затопления на территории Самарской области имеет прямое негативное влияние на инвестиционный климат.
«Инвесторы, планирующие освоение территорий, не имеют однозначной информации об имеющихся ограничениях по застройке, что снижает привлекательность территории для инвестора и требует квалифицированной юридической оценки рисков. Уполномоченным органам власти необходимо в скорейшем порядке реализовать свои полномочия в сфере установления зон затопления, чтобы инвесторам не приходилось быть «крайними» в подобных ситуациях, где речь идет о жизни людей», - рассказала юрист.
Вход
Журнал
Подписаться
Соцсети
Вконтакте
Контакты
Поиск
