Поездки к номинантам Премии RS-AwaRdS-2021: что запомнилось экспертам

В региональной Премии в сфере строительства и недвижимости RS-AwaRdS-2022 завершился важный этап: представители экспертного жюри закончили осмотры проектов, номинированных на участие. О том, что запомнилось экспертам и удивило их, в каких номинациях они ожидают самой оживлённой борьбы, как можно сравнивать номинантов из разных городов, а также проекты с государственным участием и проекты частного бизнеса, поговорили гости авторской программы Олега Никитенко «Время недвижимости» на радио «КП — Самара». 

Участники беседы: 

●      Мария Иванова, заместитель генерального директора компании «Альянс-Менеджмент», стратегического партнёра Премии RS-AwaRdS-2021, эксперт рынка недвижимости 

●      Диана Кирпичникова, совладелец компании Development Pro, эксперт рынка недвижимости 

●      Никита Петухов, полномочный представитель Российской Гильдии Управляющих и Девелоперов в Самарской области, генеральный директор консалтинговой компании REC

●      Олег Никитенко, главный редактор журнала «Строительство. Недвижимость. Rent&Sale». 

Олег Никитенко:

Осенью стартовал важный этап Премии RS-AwaRdS-2021 – члены экспертного жюри посещали номинантов и лично знакомились с их проектами. Эта традиция появилась со второго года проведения Премии, и сегодня мы поговорим о ее значимости и влиянии на выбор, который делают эксперты в процессе голосования. Подведем промежуточные итоги экспертных поездок: уважаемые эксперты, как вам поездки в этом году?

 

Мария Иванова:

Важным достижением Премии RS-AwaRdS стало решение членам жюри объединяться и делегацией посещать номинированные проекты. Это дает возможность не только объективно судить, но и постигать детали, впечатления, которыми часто руководствуются потребители при выборе того или иного проекта. Находясь на объекте, можно оценить уровень исполнения не только с точки зрения эксперта и профессионала, но и с позиции потребителя, потому что в этот момент формируется впечатление, некий потребительский интерес. Это важно, потому что в синергии дает возможность объективно судить.

Я бы хотела отдельно рассказать о впечатлениях от поездок по номинантам – жилым комплексам. У меня были разочарования и очарования в процессе поездок. Об одном из номинированных ЖК я составила некое представление, стереотип, который сложился с профессиональной точки зрения, на основе рекламных публикаций и того, как об этом объекте говорит рынок. Но, посетив этот и некоторые другие объекты, я сложила свое впечатление, отличное от того, что было раньше.

Было в процессе поездок и очарование: я скептически относилась к одному из жилых комплексов, придерживалась модели «Не видела, но осуждаю». Дистанционно оценивала проект невысоко. Но по факту оказалось, что это совершенно достойный объект, который качественно сделан и вживую изменил мое впечатление.

Премия в том числе существует для того, чтобы воспитать потребительский выбор и поведение покупателей. Сформулировать некие знаки качества, вокруг которых они смогут определять свой выбор. Я, бывая на объекте, вижу, на чем не сэкономили, хотя можно было. И это очень важный фактор отношения девелопера к проекту, незаметный для потребителя, но формирующий его впечатление о комфорте. И наоборот – есть вещи, на которых нельзя экономить, но когда ты стоишь близко, эти детали хорошо видны. И они не то чтобы позволили девелоперу сэкономить, но при этом понизили общий статус и ликвидность объекта.

 

Никита Петухов:

Мои впечатления, как и в прошлом году, получились особенно прекрасными от знакомства с номинантами в сфере коммерческой недвижимости. Мы продолжаем получать новые интересные объекты и для коммерческого использования, и для рекреации, и в сфере редевелопмента. Второй или третий год подряд удивительные впечатления от Тольятти. Такое ощущение, что у тольяттинских девелоперов и предпринимателей есть чуть больше опыта и насмотренности, чем у их самарских коллег. У них больше конкуренция и меньше спрос, и им приходится в узком окне рынка придумать что-то такое, чтобы на них обратили внимание.

 

Диана Кирпичникова:

Поездки были интересные: меня впечатлили загородные объекты недвижимости, особенно в Тольятти. С уверенностью могу сказать, что когда девелоперский проект планируется для людей, в нем удается учесть все детали, выбрать грамотные планировочные решения, продумать социальную среду. В этом году номинации в сфере загородной недвижимости высококонкурентные: за победу бьются проекты из Самары и Тольятти.

Номинация «Красиво жить» тоже представлена очень ярко. Будет активная конкурентная борьба между участниками. Очень интересно, как пройдет народное голосование здесь!

 

Олег Никитенко:

По итогам анализа тольяттинских проектов 2021 года у меня сложилось ощущение, что в процессе реализации они испытывали меньше административной нагрузки. Их авторы чуть свободнее в принятии решений и, соответственно, концепции выбирают более смелые.

Я бы сказал, что на четвертый год Премии RS-AwaRdS Тольятти стал присутствовать во всех сегментах недвижимости, участвующих в голосовании. Если раньше тольяттинские проекты участвовали в 1-2 номинациях, где разбавляли самарские проекты, то сейчас и в коммерческой, и в загородной, и в жилой недвижимости они выступают полноценными участниками и составляют достойную конкуренцию.

 

Никита Петухов:

Коммерческая недвижимость в Тольятти порадовала двумя объектами: небольшим городским отелем и глэмпингом в номинации «Зеленый оазис». Я бы хотел отдельно обратить внимание на эту номинацию: она в последние годы стала очень популярной у людей. Формат, когда люди едут на прогулку за город и остаются там ночевать, набирает популярность и уже стал трендом.

Отмечу, что девелоперы, которые создают рестораны, коммерцию и глэмпинги, учатся. Помню, как на второй год Премии мы приехали смотреть один проект: визит был коротким, мы просто подъехали, посмотрели, вычеркнули его и уехали. В этом году у этих же ребят номинирован один из проектов, и если он не победит, то войдет в тройку точно. То есть они в краткосрочной перспективе, работая в узком сегменте, понимают, что надо додумать и дожать, чтобы в небольшом тольяттинском спросе предложить популярный проект.

Удивительно, что все загородные тольяттинские проекты, которые мы посмотрели, - разные. И видно, что застройщики сделали акцент на своем.

 

Мария Иванова:

Одна из причин в таком разном подходе заключается в том, что самарские девелоперы часто тиражируют решения, которые и так покупают. Не создают что-то новое, потому что спрос и без того есть.

 

Олег Никитенко:

В Премии RS-AwaRdS долгое время была проблема с номинацией «Красиво жить». В прошлом году экспертное жюри вообще не смогло выбрать в ней победителя. Сейчас – первый год, когда есть выбор и конкуренция. Как оцениваете состав номинантов в этом году по результатам поездки? Будет ли борьба и дискуссия в жюри или уже понятно, кто победит?

 

Мария Иванова:

Я думаю, что будет борьба. Нынешние номинанты находятся примерно на одном уровне впечатлений и качества. Думаю, что среди жюри найдутся эксперты, у которых мнение разойдется и будет о чем поспорить. Есть существенные качественные отличия, у меня есть фавориты и аутсайдеры. Будем смотреть, какие аргументы будут у коллег.

 

Олег Никитенко:

Раз уж мы заговорили про аутсайдеров: есть ли проекты, которые показались вам показались минусовыми уже на этапе просмотров?

 

Мария Иванова:

Таких проектов, кстати, я бы не назвала. Но я считаю, что благоустраивать двор в современном девелоперском проекте можно по-другому и применять несколько иные решения, чем просто асфальт или искусственный газон. Есть решения, и не самые дорогие, которые можно применять. Также считаю, что современные подъезды могут выглядеть иначе. Мы привыкаем к холлам, но и welcome-зона в подъездах должна располагать к комфортным ощущениям. Если ты заходишь, пригибаешься, и тебе нужно быстрее пробежать дальше, то это не очень приемлемо для объекта, который может победить в номинации как достойный представитель современного жилищного строительства.

 

Никита Петухов:

И мне кажутся странными отказы некоторых девелоперов пускать экспертную группу на объект.

 

Олег Никитенко:

Информационная открытость – важный фактор. Если девелопер не готов показать свой объект, то явно экспертное жюри его просто не будет рассматривать. Иначе сравнение будет некорректным, ведь мы будем сопоставлять в одной номинации объекты, с которыми познакомились лично, с объектами, информацию о которых мы получили из открытых источников или со слов самого девелопера. Это нечестно по отношению к объектам, которые изучены вживую.

Также есть объекты, которые вызывают неоднозначную реакцию, но их никто и не выдвигал на участие в Премии. Но здесь озвучу одно интересное наблюдение: проекты, которые изначально не представляют большой интерес с экспертной позиции, перестали выдвигать для участия. Я помню замечание от членов жюри: зачем мы столько всего рассматриваем, если какие-то объекты можно отсеять? Но у нас с самого появления Премии была позиция, что раз выдвинули объект – надо рассматривать. История про отсутствие совсем отрицательных «героев» - проектов, которые по качественным характеристикам не дотягивают до большинства, связана с тем, что их просто перестали выдвигать.

 

Мария Иванова:

Есть объекты, которые не выдвигают, и закрытые девелоперы. Но им-то как раз, в первую очередь, стоило бы предлагать свои проекты для участия в Премии, чтобы получить обратную связь от профессионалов. Эксперты смогли бы объяснить, почему их проекты из года в год вызывают некоторое потребительское удивление, которое «гасится» ценником. Я рассчитываю, что все девелоперы, а не только те, кто видит задачу развиваться, будут приглашать экспертное жюри RS-AwaRdS, чтобы получить возможность двигаться дальше и повышать качество проектов.

 

Олег Никитенко:

По итогам анализа проектов-участников можете ли уже сейчас предположить, в какой номинации сложнее всего будет голосовать?

 

Никита Петухов:

Я думаю, сложности нас ждут в номинациях, где представлены объекты загородной недвижимости и объекты редевелопмента.

 

Диана Кирпичникова:

Соглашусь с Никитой. Для меня непростой также будет номинация «Красиво жить»: там много факторов влияют на выбор. А при выборе лучшего проекта в сфере загородной недвижимости важна не только локация, но и продуктовый фактор.

 

Олег Никитенко:

У экспертного жюри будет два этапа голосования. На первом они будут выбирать финалистов и формировать шорт-лист. А потом в день подведения итогов перед Премией выберут победителей. Церемония награждения состоится в конце декабря. По вашему опыту участия что сложнее: сформировать шорт-лист или выбрать одного лучшего из трех достойных?

 

Никита Петухов:

Конечно, выбор финалиста сложнее. Хотя помню, что раньше было много дискуссий за третье и четвертое место на первом этапе голосования.

 

Олег Никитенко:

Да, такой прецедент до сих пор актуален: жюри все чаще стало предлагать сформировать шорт-лист из четырех участников.

 

Никита Петухов:

Да, такое предложение периодически возникает, когда мы начинаем сравнивать какие-то детали, мелочи и впечатления от проектов. Важно, что впечатление от поездки, которое в том числе создается открытостью и гостеприимством девелопера или его представителей, очень влияет на результат. Иногда какой-то нюанс, рассказанный собственником, которого изначально не видишь в документах и описании проекта, вдруг становится той монетой, которая перевешивает в выборе.

 

Диана Кирпичникова:

Выбрать одного победителя – более сложная задача, потому что общее впечатление действительно складывается из мелочей и нужно учесть все.

 

Олег Никитенко:

Диана, ты как эксперт по позиционированию проекта, всегда обращаешь внимание на этот фактор. По твоему мнению, какие ошибки девелоперы допускают из года в год в сфере позиционирования своих объектов? И в чем видишь прогресс?

 

Диана Кирпичникова:

Первая распространенная ошибка возникает, когда на нулевом этапе реализации проекта девелопер до конца не понимает, для кого строит. Вроде бы проект хороший, но с нишей до конца не определились. Например, так возникает типичное самарское смешение бизнес- и элит-класса. Некорректное определение целевой аудитории на подготовительном этапе отражается на продуктовых решениях, когда в хорошей локации появляется много инвестиционных 1-комнатных квартир и нет правильно сформированной концепции для дальнейшего позиционирования. В результате в проекте перемешиваются потоки жильцов, не соблюдаются классы.

И вторая ошибка вытекает из первой: если неверно определена ЦА, следствием становится неправильная упаковка проекта. Возникают проблемы в отстройке брендинга, оформлении сайта и всех каналов коммуникации с аудиторией. В итоге менеджеры отдела продаж неправильно доносят до аудитории преимущества проекта.

 

Олег Никитенко:

Получается, что основная проблема – не в позиционировании, а в самом продукте, в его плохой сегментации. Строим жилье – потом разберемся, для кого. Строим офисы – потом найдем арендаторов. Строим коммерческие пространства – без разницы, для магазина или ресторана. А потом все это приходится адаптировать, тратить время и деньги. Пока этот тренд не сломался, хотя для жюри соответствие задумки и реализации проекта - один из критериев оценки. Форма должна соответствовать содержанию.

В этом году в Премии RS-AwaRdS участвуют крупные инфраструктурные проекты – Дворец спорта, филиал Третьяковской галереи. Насколько сложно оценивать их наряду с проектами девелоперского бизнеса? Ведь экспертам приходится сравнивать проекты, которые делает государство, с проектами частного бизнеса.

 

Диана Кирпичникова:

Этих номинантов действительно сложно сравнивать, но продуктовая матрица остается неизменной в части технических характеристик. Частный бизнес реализует проект с целью прибыли и закладывает эту цель на начальном этапе - для меня эта цель понятна и объективна. Целью государственных проектов не всегда является прибыль: решения могут выбираться дорогие, но где прибыль – не совсем понятно. Я смотрю на две составляющие в анализе проекта: продуктовую и точку окупаемости. Почему сложно сравнивать: продуктовые решения в государственных проектах могут быть на хорошем уровне, но бизнес-модель окупаемости для меня не всегда очевидна и понятна.

 

Никита Петухов:

А я считаю, что государственные проекты подчас качественнее, и хорошо, что они тоже участвуют в Премии. Здесь я бы в первую очередь поговорил про социальные и инфраструктурные объекты. Это, безусловно, не бизнес-проекты, и государство не извлекает оттуда прибыль. Но они создают некий уровень качества, и хочется надеяться, что бизнес, который размещается рядом, захочет ему соответствовать. Потому что я думаю, что территория вокруг Третьяковской галереи и вокруг будущих больших мостовых переходов по Ново-Садовой должна стать более качественной. Государство сделало первый шаг: благоустроило, положило сети, разместило объект для привлечения аудитории. И рядом нужны проекты, которые не вызовут диссонанса.

 

Олег Никитенко:

Государство может себе позволить более продолжительные сроки окупаемости. Там, где бизнес ожидает окупаемость в 7 лет, государство может позволить 20 лет. Расчет окупаемости в таких проектах делается через налоговый поток, через создаваемые рабочие места. И эти показатели как раз дают бизнесу работать.

Этот критерий важен и для жилой недвижимости. Жилье должно обладать ценностью, чтобы собственник, когда выплатит ипотеку, мог его продать с повышением стоимости, а не с дисконтом. Поэтому в завершение призыв ко всем девелоперам, которые реализуют проекты в сфере жилья: не стройте сразу старые объекты – практика рынка и опыт наших экспертов показывают, что такое бывает.

 

Не забудьте поддержать участников региональной Премии — https://docs.google.com/forms/d/1bvCH5T12lv8UgVH3Y3wQol8xa8YsaakUQmxLldPw4uA/viewform?edit_requested...