Инвестиции в ОКН: реальность и перспективы

Объекты культурного наследия — еще одно пространство, где пересекаются интересы бизнеса и власти. Как сделать этот диалог продуктивнее и ориентировать его на достижение главной цели — чтобы объекты культурного наследия, наконец, перестали пустовать и разрушаться, а вместо этого получили новую жизнь и современный функционал? Об этом говорили эксперты-участники ежегодного юридического форума «Закон и бизнес» в Самаре. 

Объекты культурного наследия — это целый пласт городской недвижимости, на который в силу возраста этих объектов и условий их существования время влияет пагубно. Большинство из этих зданий продолжает разрушаться, не встречая деятельного участия со стороны власти и частных инвесторов. «Существует абсолютно справедливое понимание, что без частных инвестиций объекты культурного наследия не «поднять», — рассуждает главный редактор журнала «Строительство. Недвижимость. Rent&Sale» Олег Никитенко. — В то же время частные инвесторы четко транслируют, что хотели бы получить такие объекты в собственность и лишь потом вкладывать средства и время в их восстановление. Математика простая: строительство здания в премиальном сегменте потребует вложений порядка 150 тысяч рублей на квадратный метр, тогда как реставрация ОКН обойдется минимум в 250 тысяч на «квадрат». Люди хотят жестких гарантий для своих инвестиций, но получают в ответ позицию «Вы сначала сделайте, а потом решим». Усугубляет этот непродуктивный диалог отсутствие сформированной судебной практики по предоставлению объектов культурного наследия в пользование инвесторам. Все пока упирается в поиск баланса между интересами бизнеса и власти». 

Адвокат бизнеса, медиатор Елена Кремер в рамках ежегодного юридического форума «Закон и бизнес» рассказала о том, как обстоит ситуация в этой сфере на сегодня глазами профессионала и непосредственного участника процессов. «Многие инвесторы сегодня останавливаются на аренде объектов культурного наследия, потому что этот формат дает возможность зайти и провести строительную экспертизу объекта, чтобы понять его состояние и масштаб финансовых бедствий, — прокомментировала она. — Очень важно поддерживать связь между государством, у которого есть муниципальная или региональная собственность, и людьми, которые заинтересованы в том, чтобы поддерживать культурный облик нашей страны. Если рядом с объектом культурного наследия появляется инвестор, готовый вложить деньги в это помещение, его отношения с властью необходимо стандартизировать, сделать более прозрачными и понятными». 

Елена Кремер рассказала о работе по созданию специальной комиссии, которая будет заниматься поддержкой бизнеса, сохраняющего историко-архитектурное наследие. Необходимость такой работы давно назрела, потому что прецеденты, когда бизнесу объективно сложно доказать свое преимущественное право на объект культурного наследия, случаются. «В Самаре у нас был кейс, когда представитель бизнеса, который однажды взял в аренду объект культурного наследия, вкладывал деньги в его восстановление, согласовывал документацию. А главное — был ориентирован на последующий выкуп по преимущественному праву. И вдруг в ФЗ-178 уточняются способы приватизации. Если раньше этот предприниматель обладал преимущественным правом выкупа, то с 2018 года экономколлегия Верховного суда приравняла  механизм преимущественного выкупа к способу приватизации. И запретила использовать этот инструмент в отношении объектов культурного наследия. И наш арендатор, который вложил в восстановление немало времени, сил и финансов, пришел к торгам в сопровождении конкурентов, которые стали обладать такими правами на этот объект. Мы действовали активно: на площадке форума в Санкт-Петербурге предложили законопроект, и в результате преимущественное право выкупа для подобных случаев все же вернули. Маленькая, но победа». 

Одним из эффективных инструментов, которые позволят представителям бизнеса еще на старте оценивать перспективность объекта культурного наследия, может стать система подготовки инвестиционных паспортов ОКН для рентабельности проекта реставрации. В таком документе могут содержаться технические и правовые характеристики объекта. Это помогло бы потенциальному инвестору оценить свои силы. «Случаев, когда бизнес заходит на такую площадку и вскоре понимает, что не справляется, — множество, — пояснила Елена Кремер. — В Москве из 20 представителей бизнеса, которые взяли помещения в аренду за рубль, до финального этапа освоения дошли лишь трое. Документально зафиксированные характеристики объекта культурного наследия дали бы инвестору понимание, справится он или нет, а заодно позволили бы соблюсти баланс интересов бизнеса и государства. Доступность информации в этом вопросе сложно переоценить». 

Привлекательны ли объекты культурного наследия для бизнеса, если с правовой и финансовой точек зрения с ними все так сложно? «Объекты культурного наследия имеют огромный финансовый потенциал, — убежден Олег Никитенко. — В центре Самары располагаются более 700 ОКН и около 645 ценных градоформирующих объектов с минимумом ограничений. Общая площадь этой недвижимости — 1,7 млн кв. м. Для Самары это пятилетний объем строительства. Более того, на сегодняшний день есть некоторые вещи, которые сегодняшние девелоперы для бизнеса попросту не производят. Например, нежилые отдельно стоящие здания площадью от 150 до 2 000 кв. м. Если у предпринимателя есть такой запрос — то ничего кроме старых зданий рынок ему не предложит. Площади этого метража нужны малому бизнесу, ритейлу. К тому же они расположены там, где люди уже 200 лет ходят ногами, а эту характеристику тоже невозможно воспроизвести в городской среде. Мы можем что угодно строить, но пешеходные коридоры с максимальной отдачей для бизнеса уже сформированы. Поэтому историческая недвижимость и объекты культурного наследия — это всегда про бизнес и про большие доходы». 

ВРЕЗКА

Единый государственный реестр объектов культурного наследия — это всероссийский перечень объектов недвижимости, которые обладают обременениями в связи со своим признанным историко-архитектурным значением. Он регулярно обновляется: в него включают вновь выявленные ОКН. По состоянию на конец мая 2024 года, Санкт-Петербург уступал Москве по количеству выявленных объектов культурного наследия. А число таких объектов в Самаре за прошедший год увеличилось: в перечень вошло чуть более 200 новых зданий. 

По состоянию на конец мая 2024 года в Едином государственном реестре ОКН народов РФ:

— В Самарской области выявлено 1 170 ОКН

— В Санкт-Петербурге — 6 190

— В Москве — 6 251. 

ВРЕЗКА

Модельный региональный стандарт по сохранению и приумножению культурно-исторического достояния России 2023 года

содержит 12 рекомендуемых региональных мер в сфере сохранения культурного наследия, среди которых: 

●      Проведение ремонтно-реставрационных работ Фондами капитального ремонта МКД-памятников 

●      Формирование механизмов передачи ОКН частному инвестору: льготная приватизация, льготная аренда с правом преимущественного выкупа, совместное соглашение, безвозмездное пользование НКО без аукциона

●      Служба “одного окна” по вопросам сохранения наследия 

●      Формирование и регулярное обновление перечня ОКН, возможных к передаче инвестору с торгов 

●      Введение субсидиарной поддержки инвесторов в восстановление ОКН: субсидии собственникам, льготное кредитование, нулевая налоговая ставка, налоговые каникулы

●      Создание системы подготовки инвестиционных паспортов ОКН для рентабельности проекта реставрации.