Советы бывалого

Обо всех нюансах инвестирования в коммерческую недвижимость может рассказать только успешный практик рынка. Юрий Шилов, преподаватель госуниверситета (!) и опытный частный инвестор в недвижимость, поведал о принципах выбора объекта, которые актуальны и в непростую экономическую эпоху, о том, стоит ли инвестору гоняться за арендаторами, а также о самых интересных и перспективных сегментах недвижимости.

КАК ВЫБИРАТЬ ОБЪЕКТ ДЛЯ ИНВЕСТИРОВАНИЯ?

— Юрий Егорович, расскажите, какие требования вы как инвестор традиционно предъявляете к объекту недвижимости, в который рассчитываете вложить средства.

Общий набор требований стандартен и известен всем: это ряд равнозначных характеристик, которые вкупе делают покупку перспективной или дают понимание об обратном. Одна из этих характеристик – срок окупаемости. Любой инвестор перед принятием решения о покупке соотносит стоимость и примерную стоимость аренды объекта. Есть немало замечательных объектов, которые можно быстро сдать в аренду или у которых уже есть арендаторы, но они предлагаются по слишком высокой цене – тогда период окупаемости окажется длительным. При этом может оказаться, что помещение с худшими исходными параметрами, которое можно сдать по меньшей ставке, в итоге окупится быстрее. Конечно, размер арендной ставки можно рассчитать лишь гипотетически, однако на эту величину все же нужно опираться в своем анализе.

Не менее важны в процессе выбора и качественные характеристики самого объекта недвижимости: к таковым я отношу техническое состояние, а также наличие коммуникаций, парковки, удобных подъездных путей и другие распространенные «факторы привлекательности». На рынке есть объекты, которые сдаются по хорошей ставке и предлагаются по неплохой цене, но по коэффициенту износа близки к своему максимуму. Значит, в ближайшие годы такое помещение потребует серьезных вложений.

Еще один фактор привлекательности объекта – его близость к оживленным локациям, к зонам трафика. На мой взгляд, меньшей ценностью обладают помещения, расположенные в отдалении от активных перекрестков или пешеходных переходов, пусть даже по своим техническим характеристикам они обладают рядом неоспоримых достоинств. Вместе с тем немаловажен и фактор цены: если помещение оценивается продавцом адекватно, то его всегда можно рассмотреть.

— Среди этих требований есть какие-то, особенно близкие вам? Что является вашим субъективным критерием оценки при выборе коммерческой площади для инвестирования?

Я стремлюсь инвестировать средства в долгосрочные проекты, особенно сейчас, и потому считаю, что помещение должно обладать «вечными ценностями» – характеристиками, которые делают его привлекательным в любые экономические периоды. Среди таких характеристик – все то же расположение в оживленных местах. Именно помещения с лучшими характеристиками и в востребованных локациях в кризисные времена обладают большей ценовой маневренностью: чем дороже сдавался объект раньше, тем больше возможностей для снижения ставки у него есть сейчас – соответственно, тем больше вероятности привлечь арендаторов. Площади с изначально худшими характеристиками, которые никогда не сдавались по высоким ставкам, обладают меньшей маневренностью, и предел снижения цены у них гораздо ближе – для собственника это, конечно, неудобно. Тем не менее актуальная ситуация такова, что объем арендаторского спроса сегодня резко снижается, и потому будут выживать те, кто вкупе с качеством предложит и доступную цену.

В сознании многих покупателей коммерческой недвижимости наличие действующего арендатора в помещении сегодня воспринимается как абсолютно позитивный момент. Мол, это главный аргумент, демонстрирующий высокую стабильную доходность коммерческой площади. Однако я бы не советовал переоценивать этот фактор привлекательности. В моей практике были случаи, когда я отговаривал инвесторов от покупки помещения, которое сдавалось по слишком высокой арендной ставке. Так, одного из коллег отговорил покупать помещение в глубине застройки Солнечного микрорайона: для этого покупателя решающим фактором было то, что помещение занимал госбанк и платил хорошую арендную плату около 1000 руб./кв. м. Я предположил тогда, что аренда по столь высокой ставке может оказаться временным явлением и что объекты с такой хорошей доходностью не продают. Через несколько месяцев я увидел это же помещение, предлагающееся к аренде уже по ставке 400 руб./кв. м – это и была его рыночная цена.

Наличие действующего арендатора, даже по высокой ставке, можно воспринимать как приятный бонус, который может увеличить цену продажи на несколько процентов, но лишь после тщательного анализа самого помещения. Однако сам по себе арендатор не является гарантией стабильного дохода, особенно сейчас, когда фактически любой представитель бизнеса может освободить помещение в любой момент. Я сам много раз видел, как компания, находящаяся в статусе надежного арендатора многие годы, за несколько месяцев попросту «сдувалась» или принимала решение о покупке своей площади. Это тоже немаловажная деталь: каждый собственник мечтает о надежном арендаторе, но нужно понимать, что чем стабильнее арендатор, тем больше у него возможности приобрести помещение самому.

— Как бы вы посоветовали выстраивать отношения с современными арендаторами? Какой политики в этом вопросе придерживаетесь сами?

Сейчас для многих арендаторов типична ситуация, когда они обращаются к собственнику даже не с просьбой, а с требованием довести помещение до нужного им состояния и облика, хотя само по себе помещение может быть очень неплохим. Несмотря на то что во многом условия игры на рынке сегодня диктуют арендаторы, я бы советовал собственникам разумно воспринимать предъявляемые требования и оценивать предстоящие работы в перспективе. Всегда может получиться так, что собственник помещения пойдет навстречу арендатору, вложит в перепланировку или эксклюзивный ремонт сумму, равную арендной плате за полгода-год, а спустя это самое время арендатор от него съедет. Очень важно поэтому мониторить перспективы арендатора, хоть это и нелегко. Никто не застрахован от того, что даже после дорогостоящего ремонта арендатор покинет помещение, а на его место придет новый, который также потребует к себе «особого отношения».

— В то же время многие практики рынка справедливо замечают, что последнее слово сегодня остается все же за арендатором, а вы рекомендуете собственникам сохранять здравый смысл и не исполнять все желания и прихоти арендатора. Нестрашно, что при такой позиции капризный арендатор может просто развернуться и уйти?

Дело в том, что я сам исповедую подход безусловной толерантности к своим арендаторам, содействую любым разумным требованиям, даже если они выходят за рамки первоначальных договоренностей, прописанных в договоре или озвученных устно. Сегодня действительно можно столкнуться с ситуацией, что арендатор просто уйдет, поэтому компромисс нужен как никогда. Если раньше арендатор въезжал и спрашивал у меня разрешения установить кондиционер, то сейчас арендатор требует, чтобы кондиционер установил я. Конечно, я не жалуюсь ему, что раньше мои арендаторы решали этот вопрос самостоятельно, и сам занимаюсь установкой кондиционера, потому что в противном случае – если арендатор уйдет, мне этот кондиционер дорого обойдется.

Но вместе с тем я не воспринимаю всерьез бесконечной беготни арендаторов и рассказов о том, что в помещении за углом цены снизились на 20%. Всегда нужно выяснять, чем понравившееся вдруг предложение отличается от уже занимаемой площади. Например, в мою арендную плату уже включены все платежи, в том числе электричество и уборка, а в помещении по соседству арендатору, возможно, придется оплачивать эти (или другие) расходы сверх ежемесячной платы. Бывают, конечно, случаи, когда собственники готовы сдать площадь хоть по 100 руб./кв. м, лишь бы помещение не пустовало. Однако такое настроение быстро улетучивается: стоит появиться постоянному арендатору по такой ставке, как собственник поймет, что такой платы ему хватает только на коммунальные услуги. В конце концов он предложит арендатору «вернуться» к рыночной плате.

Я не удерживаю арендаторов, которые готовы освободить помещение при малейшей скидке на соседний объект. Предположим, средняя компания арендует 100 кв. м, и для них разница в арендной ставке 400 руб./кв. м и 500 руб./кв. м – это вопрос 10 тысяч рублей. Если для компании эта финансовая нагрузка разорительна и она начинает терроризировать собственника, ссылаясь на ставку в 400 руб./кв. м по соседству, то возникают сомнения в платежеспособности такого арендатора или в его искренности. Но при этом зачастую люди борются не за эти 10 тыс. руб., а за то, чтобы помещение поддерживалось в надлежащем состоянии. Так что я могу сказать, что являюсь сторонником оказания дополнительных услуг в процессе эксплуатации: перспективнее и выгоднее улучшить свое помещение, чем удерживать арендатора снижением ежемесячной платы.

В нынешних условиях перспективы для снижения арендной платы исчерпываются: идет ощутимая инфляция и себестоимость строительства в среднем составляет 35 тыс. руб. сейчас. Если купить помещение по такой цене (предложения есть), заплатить за отделку 6–7 тыс. руб./кв. м, то цена «входа» окажется на уровне 42 тыс. руб./кв. м. Для нормальной окупаемости в 10 лет такую площадь надо сдавать за 1% от стоимости в месяц чистыми – это арендная ставка на уровне 400 руб./кв. м. Если же бесконечно снижать арендную плату, то и окупаемость будет стремиться не к 10, а к 30 годам. В этом случае вообще нет смысла связываться с инвестированием в недвижимость.

ЧТО И ПОЧЕМУ НУЖНО ПОКУПАТЬ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

— Насколько выгодно и перспективно сегодня инвестировать в недвижимость? Не снизилась ли привлекательность этого канала инвестирования в связи с кризисом?

Наше общественное мнение бросает в крайности: то нам кажется, что недвижимость будет бесконечно дорожать, то – как сейчас, – что ее вскоре начнут сбывать за бесценок. Однако на деле все гораздо сложнее: у каждого товара есть себестоимость, и он не может бесконечно продаваться ниже этой цены. Сейчас недвижимость подешевела: по разным причинам люди продают разные объекты по ценам дешевле, чем строительство аналогичного объекта с нуля. Этой ситуацией нужно пользоваться и делать инвестиции на этапе падения рынка. Стоимость готовых предложений продолжает падать, а себестоимость строительства – расти, как это ни парадоксально. Если инвестор не ошибется в выборе объекта недвижимости, он в итоге выиграет. В таком состоянии рынок не будет находиться долго, так что важно успеть с покупкой.

— Если сегодня на рынке действительно есть выбор помещений для инвесторов, то на какие сегменты коммерческой недвижимости вы бы советовали обращать внимание в первую очередь?

Сразу оговорюсь, что я уже давно не придаю большого значения району расположения объекта. Локация должна быть оживленной, а в каком районе находится помещение – уже не столь важно. На рынке есть примеры, когда стоимость аренды на помещения в удаленных от центра районах превышает размер арендной платы в центре города. Поэтому без внимательного анализа окружения не обойтись, иначе можно приобрести помещение в центральном районе города по немалой цене, а затем столкнуться с большими сложностями при поиске арендатора на эту площадь.

Если говорить о сегментах, то сегодня я бы назвал опасной инвестицией покупку помещений на первых этажах новостроек. На первичном рынке такие коммерческие площади продаются по высокой стоимости, и по всему городу продолжают возникать «пояса» многоэтажек с первыми этажами, целиком отданными под коммерцию. Такая плотность помещений становится опасной для бизнеса, который приходит в это скопление. Другое дело, если локация только складывается и поблизости пока не так много функционирующих коммерческих площадей. Так или иначе, этот тип помещений требует пристального анализа местности, но если говорить упрощенно, то я бы не советовал площади такого формата для инвестиций.

Я бы рекомендовал обратить внимание на объекты, которые уже долгое время функционируют как торговые точки. Эти предложения сейчас появляются на рынке во многом по причине того, что некоторые собственники-инвесторы, накопив средства, принимают решение уехать за границу на ПМЖ и в связи с этим реализуют свои помещения. У таких продавцов можно найти неплохие предложения, проверенные временем и стабильно посещаемые. Даже если с такой площади съезжает арендатор, на его место почти сразу же приходит другой. Еще один интересный сегмент – некоторые помещения внутри жилых кварталов. Несмотря на то что такие объекты расположены в отдалении от оживленных локаций, они могут быть стабильно востребованы среди местных жителей квартала – этим и интересны инвесторам и арендаторам. Хотя я советую выбирать помещения в местах с хорошим трафиком, такие объекты тоже порой заслуживают внимания, это такое удачное исключение из правил. Недавно я сам приобрел подобный объект – помещение, расположенное внутри квартала. Перед покупкой мои коллеги-инвесторы отговаривали меня: мол, в этом месте, кроме бабушек, никакого трафика нет. В итоге в этом помещении разместились два арендатора, один из которых работает в продуктовой сфере. Оба не испытывают недостатка в посетительской аудитории, основу которой действительно составляют дети и пожилые люди, но это активные покупатели – соответственно, и сами арендаторы довольны и исправно платят за занимаемые площади.

Из сегмента офисных помещений я бы советовал относиться с осторожностью к большим офисным центрам, многие из которых сегодня пустуют примерно на 40%, а также к отдельным офисным помещениям вдали от оживленных территорий. Вместо этого стоит обратить внимание на небольшие офисные центры – в этом сегменте сейчас есть интересные предложения. К тому же такие объекты, как правило, более гибки в управлении, а значит, работать в них проще и собственникам, и арендаторам.