Требования к застройке

Насколько востребованы большие наделы земли? Какие объекты недвижимости действующее законодательство позволяет возвести на земельном участке площадью около 30 соток? На эти вопросы мы попросили ответить директора компании «Октогон» Олега Никитенко:

— Земельные участки за городом площадью 30 соток – довольно распространенное явление. Это некоторый психологический порог, разделяющий просто землю для индивидуального жилищного строительства и территорию для «фамильной усадьбы». Как правило, в больших поселках, где продается земля без подряда, собственники практикуют мелкую нарезку по 5–6 соток на земельный участок. Заинтересованные в приобретении крупной территории граждане приобретают сразу 5 или 6 участков, а потом объединяют в земельный участок площадью 30 соток. Иногда участки площадью 30 соток образуются в результате объединения двух участков под личное подсобное хозяйство (стандартная норма предоставления для этих целей – 15 соток, хотя 30 тоже возможно). Реже практикуется образование земельных участков площадью 30 соток из более крупных участков – как правило, это делается в рамках специализированных девелоперских проектов, предполагающих такую структуру землепользования. Считается, что такая структура землепользования – неотъемлемый атрибут элитных поселков. Между тем с точки зрения качества среды проживания в отсутствие централизованных систем водоснабжения и водоотведения 30 соток – минимальная площадь земли, обеспечивающая сравнительный комфорт проживания и элементарную гигиену жилища.

Сейчас во всех городских и сельских населенных пунктах действуют правила землепользования и застройки, которые регулируют перечень возможных видов разрешенного использования для земельного участка в рамках соответствующей территориальной зоны, а также предельные размеры земельных участков в территориальной зоне. На сочетание этих моментов необходимо обращать внимание при решении вопроса о возможности возвести усадьбу, а также сформировать в определенной территориальной зоне участок площадью 30 соток. Здесь бывают отличия в разных муниципальных образованиях.

Как правило, коттеджи и усадьбы могут возводиться в зоне Ж1 (зона застройки индивидуальными жилыми домами), Ж6 (зона смешанной жилой застройки – формируется обычно на базе участков, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства), Ж7 (зона садоводства и дачного хозяйства), Р4 (зона отдыха и туризма) и Сх3 (зона садоводства и огородничества – формируется на базе дачных и огородных массивов, расположенных за границей населенных пунктов). В некоторых муниципалитетах Самарской области индивидуальный жилой дом в качестве условно разрешенного вида использования предусмотрен в зоне Ж2 (зона застройки малоэтажными жилыми домами).

Безусловно, требования к застройке в разных зонах несколько отличаются. Например, в зоне Ж1 существует возможность строительства как индивидуального жилого дома высотой до 12 м, так и надворных построек, бань, гаражей. В зоне Ж6 к этому перечню добавляется право возвести небольшие помещения для содержания домашних животных. В зоне Ж7 помимо жилых домов появляются жилые строения, а в аналогичной ей зоне Сх3 жилые строения будут являться единственным видом жилой недвижимости. В зоне Р4, как правило, высота недвижимости может достигать 15 м, а в отдельных муниципалитетах и выше, однако ваша усадьба будет называться домом отдыха или гостевым домом, что исключает возможность постоянной регистрации в нем по месту жительства. Кроме того, в ряде муниципалитетов зона Р4 сконструирована так, что предполагает строительство баз отдыха, гостиниц и санаториев, как раз чтобы избежать «нарезки» на индивидуальные земельные наделы.

Особое внимание следует уделять предельным размерам земельных участков. Во многих муниципалитетах максимальная площадь земельного участка в зонах Ж1 и Ж6 ограничивается 14, 15 или 20 сотками, а в Ж7 и Сх3 –даже 5 или 6 сотками. В этих условиях формирование земельного участка площадью 30 соток потребует обращения в местную администрацию за получением разрешения на отклонение от предельных размеров земельного участка и проведения публичных слушаний по данному вопросу. С изменением региональных нормативов градостроительного проектирования, которые теперь не регулируют требования к минимальным и максимальным размерам земельных участков, многие муниципалитеты начали исключать эти размеры из ПЗЗ, но многие сохраняют ранее предусмотренный подход или немного увеличивают предельный размер.

В зоне Р4 очень часто нормируется минимальная площадь земельного участка – 50 соток. В этом случае также потребуется специальное разрешение на формирование земельного участка меньшей площади.