Наталья Ладова: «Жилье по цене 35 тыс. руб./кв. м в Самаре будет доступно многим»

Правительство продолжает стимулировать строительство жилья эконом-класса: в Самаре и области в активную фазу вошла реализация федеральной программы «Жилье для российской семьи». Как программа по обеспечению семей доступным жильем реализуется на территории Самарского региона и что нужно сделать, чтобы стать ее участником, руководитель ММЦ «Строительство. Недвижимость. Rent&Sale» Мария Иванова побеседовала с заместителем исполнительного директора Самарского областного Фонда жилья и ипотеки Натальей Ладовой.

О СОДЕРЖАНИИ ПРОГРАММЫ «ЖИЛЬЕ ДЛЯ РОССИЙСКОЙ СЕМЬИ»

– В чем особенности новой федеральной программы «Жилье для российской семьи» и в чем ее отличие от уже действующей программы по обеспечению доступным и комфортным жильем граждан России?

— Новая программа заработала в 2014 году, а в нашем регионе вошла в активную фазу в 2015 году. Ее суть заключается в возможности для граждан приобрести квартиру по льготной цене в определенных строительных проектах, которые в Самарской области отбирало Министерство строительства. Льготная стоимость такого жилья составляет 35 тыс. руб./кв. м, также существует возможность льготного ипотечного кредитования для тех покупателей, у которых отсутствует полностью необходимая для покупки сумма. Процентная ставка по этой программе составляет 10,9 %.

— Кто имеет право претендовать на покупку жилья по такой льготной цене?

— Постановление регионального правительства предусматривает более 17 категорий граждан, которые могут стать покупателями жилья на льготных условиях. Большую долю занимают граждане, которые были признаны органами местного самоуправления нуждающимися в улучшении жилищных условий и уже стоят в очереди на улучшение жилищных условий. Всем, кто хочет узнать о возможности поучаствовать в программе, стоит обратиться в органы местного самоуправления. Если в результате обращения такого заявителя признают нуждающимся в улучшении жилищных условий, он автоматически попадет в реестр будущих собственников.

— Можете перечислить некоторые из категорий граждан, которые могут претендовать на попадание в реестр тех, кто сможет купить жилье в рамках новой федеральной программы?

— Кроме граждан, которые были признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий, к категориям потенциальных участников программы относятся, например, молодые семьи, где каждому из супругов еще не исполнилось 35 лет и с одним ребенком. Также это семьи с двумя детьми вне зависимости от возраста родителей, но с неиспользованным сертификатом материнского капитала. Кроме того, участниками программы могут стать семьи с тремя и более детьми, которые пройдут в статусе многодетных. Принять участие  смогут сотрудники государственных, бюджетных, муниципальных предприятий, сотрудники оборонно-промышленного комплекса, организаций, связанных с производством в сфере науки, ветераны боевых действий, инвалиды и семьи, где есть инвалиды, военные – участники жилищно-накопительной программы, работники в сфере образования, здравоохранения, ведомств и министерств и т. д. То есть перечень потенциальных участников очень широк.

— Многие из тех, кто нуждается в улучшении жилищных условий, уже на протяжении длительного времени стоят в очереди на получение жилья,  причем рассчитывают именно на получение жилья от государства. Новая программа «Жилье для российской семьи» предполагает покупку жилья, верно?

— Совершенно верно. Ожидание в очереди тех, кто нуждается в улучшении жилищных условий, может растянуться на 10–15 лет. Новая программа не предоставляет жилье бесплатно, но позволяет государству существенно снизить стоимость квадратного метра. Рыночная стоимость жилья в Самаре, по данным аналитики СОФЖИ за апрель, составляет около 64 тыс. руб./кв. м на вторичном рынке и около 53 тыс. руб./кв. м на рынке первичного жилья.

— Действительно, до появления этой программы возможность претендовать на получение жилья на льготных условиях имели люди из очень ограниченных категорий – это были люди, реально нуждающиеся в жилье. А здесь получается, что у многих появится возможность на самом деле улучшить свои жилищные условия?

— Да, программа «Жилье для российской семьи» стала конгломератом, объединившим многие действующие программы. Кроме того, сейчас на федеральном уровне есть инициатива расширить категории граждан, которые могут стать участниками программы. И я думаю, что к осени перечень категорий вполне может пополниться новыми участниками.

О ПАРАМЕТРАХ ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ И ПОНЯТИИ «ЭКОНОМ»

— Давайте теперь обратимся к той стороне участников программы, которая будет собственно обеспечивать граждан доступным жильем – к строительным компаниям. В чем заключаются их преимущество и привилегии как участников новой федеральной программы?

— В большей степени это престижный статус участников программы: благодаря широкому информированию, которое получит программа «Жилье для российской семьи», застройщик сможет заработать или подтвердить свою репутацию, лояльно настроить к себе потенциальную аудиторию. Все строительные проекты, которые будут реализовываться в рамках программы, прошли отбор в министерстве строительства – оценивались и сами проекты, и земельные участки, в АИЖК. Обо всех отобранных и одобренных проектах граждане смогут узнать на сайте СОФЖИ, где будет сообщаться о старте продаж в том или ином проекте, а также в органах местного самоуправления.

— Однако мы понимаем, что идеология и имидж компании – это еще не все. Ведь наверняка для застройщиков – участников программы будет предусмотрена какая-то материальная компенсация за участие?

— Да, именно так. Пока до конца не определен механизм компенсации за подключение коммуникаций, которую будут получать застройщики. Как будут подключаться сети, как они будут передаваться в аренду сетевым компаниям в дальнейшем – эти и другие вопросы сейчас находятся на стадии обсуждения. Сейчас, когда мы общаемся с застройщиками, они понимают, что те 35 тыс. руб./кв. м, которые им заплатит покупатель, – это реальные деньги, а все остальное – пока перспектива. Компенсация за подключение сетей состоится только при 50 %-ной рыночной реализации.

— Какие строительные компании уже являются участниками и какие проекты они будут реализовывать в рамках программы «Жилье для российской семьи»?

— Уже отобраны участники программы в Самарском регионе: это 8 строительных компаний. Среди них «Авиакор» с «Кошелев-проектом», «Древо» с «Южным городом», «Экодолье» с проектом таунхаусов, Фонд развития строительства на селе с проектом таунхаусов «Звездный» рядом с поселком Ново-Семейкино. Также в программе участвует компания «Агроинвест» с таунхаусами, расположенными напротив «Экодолья», поселок «Березовка» с многоквартирными домами и таунхаусами, компания «Финстрой» с проектом «Новая Самара» и СОФЖИ с проектами в Автозаводском районе Тольятти и застройкой 12–14-го кварталов в «Южном городе».

— Если собрать все проекты, участвующие в программе, и проекты малоэтажного строительства в том числе, не окажется ли, что участников и проектов не так много, как хотелось бы для реализации федеральной программы? Тем более что региональное правительство говорит о том, что нужно строить в объеме, равном одному миллиону квадратных метров.

— Застройщиков действительно немного, но заявленные ими объемы впечатляют. «Авиакор» и «Древо» заявили в рамках программы по 200 тыс. кв. м жилья, СОФЖИ планирует построить в рамках программы 310 тыс. кв. м жилья. В сумме все участники как раз набирают 900 тыс. кв. м, о которых изначально заявила Самарская область. А если учесть общий объем заявленных планов со всех регионов-участников, то наш регион оказывается одним из лидеров. При этом, если другие компании-застройщики захотят стать участниками программы, они также могут пройти отбор со своими проектами, и общий объем строящегося в рамках программы жилья возрастет.

О ПАРАМЕТРАХ ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ И ПОНЯТИИ «ЭКОНОМ»

— Программа рассчитана на стимулирование строительства жилья эконом-класса. А какое жилье сегодня подразумевается, когда речь идет о сегменте «эконом»?

— У многих до сих пор есть стереотип, что жилье экономического класса – это всегда маленькие площади и необходимость чем-то жертвовать. На самом деле по программе, разработанной федеральным минстроем и АИЖК, под понятие эконом-класса попадает жилье площадью до 130 кв. м. Это действительно неожиданно! Если человек хочет приобрести 100 кв. м, он может это сделать, если хочет 36 кв. м – покупает 36 кв. м.

Эконом-класс – это не ограничение по квадратуре, хотя в среднем все, конечно, понимают, что типичный эконом-класс – это 1-комнатная квартира площадью от 33 до 45 кв. м, 2-комнатная квартира – от 44 до 65 кв. м, 3-комнатная – от 65 до 120 кв. м. Региональное министерство строительства застройщикам давало некоторые рекомендации касаемо того, что в рамках программы понимается под форматом жилья эконом-класса, однако застройщик имеет право выбирать любые метражи в этих широких диапазонах.

Кроме того, жилье эконом-класса – это всегда жилье с чистовой отделкой, которая подразумевает наличие линолеума, обоев, плинтусов, окрашенного потолка, наличие сантехники. То есть человек должен суметь поселиться в такой квартире сразу после покупки. Это самый главный параметр жилья эконом-класса.

— В программе «Жилье для российской семьи» есть два параметра ценообразования. Застройщик-участник может продавать жилье по цене 35 тыс. руб./кв. м, а может – за 80 % от среднерыночной стоимости в регионе. Какой параметр будет действовать в Самаре? Ведь в абсолютных цифрах разница получается заметная.

— Конечно, будет действовать подход, учитывающий потребности и интересы покупателей, а им важно, чтобы квадратный метр жилья стоил меньше. Все застройщики, участвующие в программе, произвели независимую оценку сегмента рынка, где располагается их проект. После этого участники проанализировали, какая величина оказалась меньше: 80 % от рыночной стоимости на этой территории или 35 тыс. руб./кв. м. Наименьшей величиной оказалась стоимость в 35 тыс. руб./кв. м, поэтому мы анонсируем именно этот параметр.

О БУДУЩИХ СОБСТВЕННИКАХ ДОСТУПНОГО ЖИЛЬЯ

— Сколько квадратных метров жилья будет передано в рамках этой программы уже в 2015 году? И сколько людей станут собственниками доступного жилья в этом году?

— Если в совокупности взять все квадратные метры, которые должны быть введены в эксплуатацию в этом году в рамках программы, то получится сумма около 56 тыс. кв. м. 50 тыс. кв. м – это примерно 1100 семей, которые будут обеспечены жильем.

— Сколько людей уже есть в реестре участников программы? И что нужно сделать, чтобы попасть в этот реестр?

— В реестре пока не так много людей, потому что сам сводный реестр ведется только с мая. Функцию ведения этого реестра областной минстрой передал Самарскому областному Фонду жилья и ипотеки. В настоящий момент в органы местного самоуправления обратилось около 30 граждан – все они будут занесены в реестр.

Что касается алгоритма действий для тех, кто хочет стать участником программы, мы всех призываем обратиться за консультацией в СОФЖИ. Специалисты рассказывают о программе, необходимом пакете документов, помогают выбрать категорию участников. Бывает, что человек попадает под несколько категорий, и в этом случае правильнее пойти по пути наименьшего сопротивления. После консультации, когда все необходимые документы собраны, заявитель имеет право подать их в любой орган местного самоуправления или в СОФЖИ. После этого его признают участником программы и внесут в реестр. При этом порядковый номер участника в реестре совершенно не важен: когда человек стал участником программы, он может пойти с собранными документами и сертификатом участника к застройщику и купить у него квартиру на льготных условиях.

Когда квартира выбрана, будущий собственник определяется со способом оплаты. Если это наличные средства, то он заключает стандартный договор долевого участия с застройщиком, регистрирует его в Управлении Росреестра и покупает жилье. Если же собственных средств на покупку квартиры не хватает, то он сможет обратиться в СОФЖИ за консультацией по ипотечному кредиту, и специалисты Фонда определяют оптимальные для него кредитные условия. Ипотеку можно будет оформить по программе АИЖК либо по программе от других банков-участников. Фонд в этом случае выступает посредником, который поможет сориентироваться в программе «Жилье для российской семьи», выбрать застройщика и объект и определиться со стратегией покупки.

— Есть ли временное ограничение у программы «Жилье для российской семьи»?

— Есть. Сама программа рассчитана до 1 июля 2017 года. Фактический интервал действия у программы тоже есть: как только каждый строительный проект-участник наберет 70 % реализованных заявок, прием новых заявок будет приостановлен. Поэтому о программе нужно узнавать уже сейчас и, не откладывая, вставать в очередь в реестр участников – даже если в этом году человек не планирует покупать жилье. Нахождение в реестре участников программы ни к чему не обязывает, но позволяет дождаться старта реализации выбранного проекта и купить то жилье, которое хочется.