Возврату не подлежит

Оговоримся сразу: требования одной из сторон (как правило, покупателя) аннулировать уже состоявшуюся сделку с объектом жилой недвижимости на рынке встречаются редко. Этот факт подтвердило несколько представителей крупнейших агентств недвижимости города, добавив, впрочем, что постпродажные претензии в их практике хотя редко, но все же встречаются. Как быть в подобной ситуации бывшему собственнику жилья и на что имеют право оба участника сделки? Разбираемся вместе с экспертами и самими фигурантами скандальной сделки.

«Покупатель на мою 2-комнатную квартиру, расположенную на ул. Мичурина, нашелся в течение месяца-полутора, – рассказывает жительница Самары Ирина Матвейчук. – Эту квартиру мы в течение года сдавали, сами живем в другой, а потом решили переехать, продав обе свои квартиры и купив что-то более просторное и качественное. Покупателями оказалась зрелая пара, им понравилось расположение дома, и устроила цена. Мы готовы были торговаться, потому что хотелось быстрее решить собственный квартирный вопрос, так что разговор долгим не был. У них была наличная оплата, и пока они раздумывали, мы уже выставили на продажу свое жилье и начали присматриваться к новостройкам. Будущие покупатели осматривали ту «двушку» на Мичурина дважды, после чего позвонили и согласились ее купить. Мы вышли на сделку в течение недели-полутора, все подписали, отдали ключи и мирно расстались. Проходит около недели, мы уже нашли покупателей на свое жилье – и тут раздается звонок. Звонит рассерженный покупатель и требует, чтобы мы вернули деньги и аннулировали сделку. Спрашиваю, в чем дело – он отвечает, что мы ввели их в заблуждение, сказав, что квартира не требует капитальных вложений, а на самом деле под ними вот-вот провалится паркет».

Дальше продавец попытался выйти на контакт с покупателем, выяснить, что не так с полами. Покупатель на диалог не соглашался, грозил судом. «В той квартире полы выстланы паркетом, – продолжает Ирина Матвейчук. – Паркет довольно старый, видавший виды, он скрипит. Однако это не означает, что в квартире прогнил весь пол и что он действительно может в любую минуту обвалиться. Со дня на день мы выходим на новую сделку по продаже своей квартиры. Деньги, вырученные с продажи той «двушки», пока у нас на руках, но в ближайший месяц мы намерены вложить всю вырученную сумму в покупку нового жилья. Но теперь стало как-то боязно: что если нашим покупателям все же удастся обязать нас возместить им стоимость жилья? Выходит, нам пока лучше приостановить решение своих вопросов и разрешить назревший спор?». 

Посоветовать, какую стратегию поведения лучше избирать бывшим собственникам жилья, попавшим в подобную ситуацию, мы попросили у представителей юридической и риэлторской сферы. «Вернуть деньги за купленный товар – за недвижимость в том числе – можно лишь в том случае, если этот товар нельзя использовать по прямому назначению, – говорит партнер юридической фирмы RBL Денис Герасимов. – Соответственно, для квартиры этот фактор работает, если она непригодна для проживания. Скажем, если человек купил квартиру, а спустя какое-то время в ней обрушилась стена из-за проведенной ранее перепланировки, о которой продавец ему не сообщил. Этот недостаток можно признать скрытым, а сделку – достойной аннулирования».

Руководитель АН «Афина-Центр» Ольга Пискаева признается, что подобных примеров, когда обычный объект недвижимости на вторичном рынке после сделки купли-продажи демонстрировал свою полную непригодность к проживанию, почти нет. «В моей практике оспаривания сделок после подписания договора не было. Однако единственным основанием для судебного разбирательства в данном случае является наличие недостатка, который нельзя исправить инженерным путем», – соглашается эксперт.

Если шансы вернуть потраченную сумму полностью в данном случае практически равны нулю, то может ли покупатель рассчитывать хотя бы на частичное возмещение своих затрат со стороны продавца? «Существует закрепленное законом правило, которое дает право покупателю, который приобрел товар с недостатком по договору купли-продажи, требовать от продавца компенсацию за счет уменьшения стоимости товара», – продолжает Денис Герасимов. То есть подчеркнем сразу: о полном возврате потраченных средств речи не идет. Однако эксперт признается, что оспаривание такой сделки на практике маловероятно, хотя и возможно с чисто теоретической точки зрения. «Как правило, в договоре купли-продажи недвижимости содержится информация о том, что покупатель осмотрел объект и не имеет претензий относительно его технических и качественных характеристик. Если такой пункт есть, то аннулировать сделку не получится. Вместе с тем в таких договорах редко прописываются все детали планировки и интерьера, в частности, указание о качестве и состоянии паркета едва ли можно встретить в этом документе. Покупатель может настаивать, что продавец намеренно утаил информацию об этих недостатках: наличие скрытых недостатков в объекте недвижимости может стать причиной обратиться в суд. Но в данном случае необходима техническая экспертиза, которая докажет, что эти недостатки присутствовали на момент продажи. В этом случае можно требовать уменьшения стоимости жилья», – объясняет Денис Герасимов. В каких еще случаях у покупателя есть шансы доказать свою правоту и отменить сделку? Самый верный и юридически подкрепленный – если договор купли-продажи уже подписан, а акт приема-передачи квартиры еще нет. Вплоть до момента передачи объекта недвижимости новому владельцу подписанный между ним и бывшим собственником договор еще можно расторгнуть. Однако случаи, когда между подписанием этих документов проходит существенное время, довольно редки, поэтому на практике они практически не встречаются.

Кстати, у продавца жилья, к которому обратился покупатель с требованием расторгнуть сделку, есть еще один «союзник» – Управление Росреестра. «Сделка по аннулированию договора купли-продажи недвижимости фактически означает обратную продажу, за которой может скрываться мошенническая махинация, – говорит Денис Герасимов. – На этом основании Управление Росреестра, чтобы обезопасить участников сделки от возможных скрытых мошеннических мотивов, может отказать в аннулировании старой сделки и регистрации новой следом за ней». Получается, что даже если суд встанет на сторону такого заявителя, который нашел в квартире изъян после покупки, то вернуть полностью деньги новому собственнику вряд ли удастся. Максимум удастся обязать продавца вернуть часть потраченных на квартиру средств, чтобы устранить тот самый недостаток. Но при этом надо помнить, что экспертиза всегда проводится за счет заявителя, поэтому статью затрат на разбирательство и возможную компенсацию нужно четко соотнести.

Чтобы избежать недовольств со стороны покупателя жилья, оформленных в виде судебного иска или просто угроз, нужно договариваться «на берегу». «Советую даже в договоре задатка максимально подробно прописывать все пункты, касающиеся состояния и вида квартиры, – говорит Ольга Пискаева. – Пусть в документе будет отражено, что и в каком состоянии остается, а что продавец забирает с собой. Подчас это самый действенный способ расположить к себе излишне подозрительного покупателя. В свою очередь, покупатель, если сомневается в качестве коммуникаций в квартире, в деталях перепланировки или ремонта, должен обратиться к специалистам, которые проведут экспертизу и успокоят его или, наоборот, настоятельно порекомендуют найти другой вариант жилья. Если какие-то недостатки квартиры «всплывут» на этапе переговоров, не стоит забывать, что они являются серьезным основанием требования снижения цены». Ну а лучшим «оружием» продавца, как ни банально, является честность. Чем больше потенциальный покупатель узнает о квартире до момента подписания договора и передачи ключей, тем меньше вероятность, что претензия возникнет и тем более выльется в форму судебного разбирательства.