Андрей Степаненко: «Рынок недвижимости интересен инвесторам»

О том, какие настроения царят среди российских инвесторов, как этот фактор влияет на развитие рынка недвижимости, а также какие сегменты недвижимости сегодня вызывают наибольший интерес у девелоперов, мы побеседовали с генеральным директором «Российского Аукционного Дома», президентом Гильдии управляющих и девелоперов Андреем Степаненко.

ОБ ОЖИДАНИЯХ ИНВЕСТОРОВ И СФЕРЕ ИНТЕРЕСОВ ДЕВЕЛОПЕРОВ

– Андрей Николаевич, по вашим наблюдениям и практическому опыту, как ведут себя российские инвесторы и продавцы недвижимости сегодня?

– Наших соотечественников всегда характеризовала высокая степень эмоциональности, поэтому и отечественные инвесторы – тоже отчасти люди настроения, хотя могут это не демонстрировать. В конце 2014 года многие из них приняли решение прекратить вкладывать средства в российские  объекты для инвестирования. Выжидательная стратегия была связано с расчетом на то, что эти активы – земельные участки и здания – упадут в цене до уровня 1991 года, после чего инвесторы вновь начнут вкладывать в них свои средства. Однако когда по прошествии пяти месяцев обвала рынка не произошло, инвесторам пришлось поменять свои настроения на более позитивные. Цены хотя и дисконтировались, но не обрушились полностью, к тому же Центробанк понижает ставку рефинансирования, открывается проектное финансирование, пусть и с довольно тяжелыми для бизнеса ставками в 16–20 %. Определенный оптимизм внушают и объемы продаж жилья эконом-класса, и если этот тренд спроса на жилье в 2015 году удержится, то мы увидим развитие инфраструктурных объектов – строительство детсадов, школ, ритейл-центров и офисных зданий.

– Что вам дает возможность столь позитивно оценивать рынок? Вы регулярно общаетесь с инвесторами и видите такие настроения в их среде?

– Мы работаем в практической плоскости: «РАД» продает большое количество активов – как стрессовых, так и непрофильных активов Сбербанка, также мы реализуем активы по поручению Российской Федерации, активы корпораций. Сегодня сделки проходят в совершенно разных сегментах: и в сфере ритейла, и в офисном сегменте, и в сегменте земельных участков для целей капитального строительства, также реализуется бизнес в целях девелопмента имущественных комплексов. В нашей практической деятельности есть пример, когда инвесторы приобретали 100 % акций гостиницы «Националь» в Москве за 4,6 млрд руб. Недавно мы реализовали в Санкт-Петербурге инвестиционный контракт: корейская компания Lotte приобрела первый отель в Санкт-Петербурге, стоимость сделки превысила 2 млрд руб. Мы занимались этой сделкой полтора года, и очень отрадно, что азиатский рынок посмотрел на российский рынок более глубоко и даже пошел в регионы. Например, мне известно, что сейчас эта сеть отелей рассматривает возможность строительства и в Самаре. «РАД» помогает в реализации объектов для строительства жилья эконом-класса, имущественных комплексов, находящихся в федеральной собственности. Могу сказать, что если у инвестора есть возможность выйти на объект и начать строительство или девелопмент в краткие сроки, то такой объект будет интересен ему вне зависимости от кризисных настроений и ожиданий.

– Сегодняшние инвесторы, как правило, приобретают эти активы за «живые» деньги или на бартерной основе?

– Это очень важный момент, связанный с формированием новой тенденции. С начала этого года мы зафиксировали среди инвесторов переход на модель некоего «натурального хозяйства». По этой модели девелопер покупает землю, а потом расплачивается с продавцом, например, квартирами, которые он на этой земле построит. Впрочем, по истечении первого квартала 2015 года мы все же замечаем, что эта тенденция немного сбавляет обороты. С учетом открывшегося проектного финансирования застройщики готовы приобретать объекты девелопмента за деньги. Основным вопросом, который рынок сегодня ставит перед бизнесом и государством, становится вопрос рассрочки платежа. Если субъект Федерации продает земельный участок со зданием для целей реконструкции и при этом фиксирует 30-дневный срок на оплату, то для инвесторов это жесткие правила. Сегодня целесообразнее рассмотреть вопрос о предоставлении рассрочки таким инвесторам, которые бы могли заплатить первые 50 % от стоимости объекта сразу, а оставшуюся сумму внести в течение последующего года или двух. Законодательная база субъектов РФ в рамках Конституции это позволяет, поэтому я считаю, что в тех регионах, где правительство хочет максимально привлечь инвесторов, без утвержденной процедуры приобретения в рассрочку не обойтись. В этом смысле государство ничем не рискует: объект продажи остается в залоге, и субъект Федерации будет являться залогодержателем до тех пор, пока инвестор-покупатель не выплатит все денежные средства.

– Очевидно, что эта инициатива направлена на то, чтобы государство посмотрело в сторону бизнеса и дало ему возможность входить даже в те проекты, которые требуют на старте больше вложений, чем бизнес может себе позволить. А насколько такая схема взаимодействия интересна продавцам объектов недвижимости? Много ли сейчас на рынке объектов, с которыми собственники расстаются добровольно или доля активов, реализуемых по процессуальной схеме (банкротства, стрессовые залоги) уверенно растет?

– Безусловно, доля так называемых, стрессовых активов увеличивается. Но важно, что оборот таких активов в последние годы приобретает публичный, открытый характер, что рынок проблемного имущества начинает функционировать на конкурентной основе. Это позволяет продавать имущество по актуальной рыночной стоимости, отвечающей ожиданиям и кредиторов, и должников. 

К стрессовым активам традиционно относят имущество, продающееся в рамках исполнительного производства и в рамках банкротства. Условно к ним можно еще отнести заложенное имущество, продающееся по внесудебной процедуре с согласия залогодержателя, и собственное непрофильное имущество банков, получивших активы в качестве платы за невозмещенный кредит. Мы работаем во всех сегментах, кроме исполнительного производства, рекламируем  имущество, проводим аукционы, добиваемся эффективной продажи с максимально возможным финансовым результатом. В случае с продажей обремененных залогом активов проводим сделку под контролем банка-кредитора и гарантируем покупателю снятие обременения сразу после ее оплаты. Продажа имущества банкротов на нашей площадке ничем не отличается от продажи любого другого имущества – мы давно научились снимать с активов статус «проблемности».

– Вы сказали, что девелоперам интересны в первую очередь быстрые проекты, позволяющие не тратить много времени на реализацию, а стремительно выйти на получение прибыли. А в каких еще плоскостях лежит их профессиональных интерес сегодня?

– Сегодня мы наблюдаем уменьшение активности в сегменте коммерческой недвижимости и стабильный интерес к строительству доступного жилья. Эта ниша остается по-прежнему востребованной и доходной для инвесторов.  Даже те, кто традиционно работал в сегменте повышенной комфортности, открывают сегодня дочерние компании для реализации проектов класса «эконом». Объекты премиум-класса, будь то офисная недвижимость или жилье, переживают не лучшие времена.

Вторая тенденция – инвесторская готовность приобретать недвижимость в индустриальных парках, покупать заводы и предприятия, которые дают выручку не только за счет сдачи в аренду площадей, но и за счет бизнеса, который действует на их территории. Ни для кого не секрет, что многие предприятия, которые ранее рассматривались для целей редевелопмента, сейчас активно работают по госзаказу Минобороны, Минпромторга и пр. Существуют реальные запросы от потенциальных инвесторов на приобретение активов, где на 50 % территории осталось бы само предприятие, способное производить комплектующие в рамках госзаказа (кэшфло), а на оставшихся 50 % можно начать строительство объектов ритейла, складских комплексов, которые тоже, кстати, пользуются спросом.

Третий сегмент, где сегодня сосредоточен спрос, – земли сельхозназначения. Раньше они были интересны с точки зрения перспективы перевода их в категорию земель поселений для последующего жилищного строительства, а сегодня их все чаще приобретают для сельскохозяйственных целей. Так реализуется тренд на импортозамещение, связанный с последствиями политики санкций. Такие земельные участки – буквально хит последних 3–4 месяцев, и «РАД» как крупнейший продавец сельскохозяйственных угодий в России не мог этого не заметить.

– Земли сельхозназначения в основном приобретают госкорпорации или инвесторы с целью извлечения прибыли и сдачи в аренду?

– Среди покупателей встречаются разные категории. Если речь идет о конечном пользователе, то это, как правило, фермер, которому не нужно более 1–3 га для развития своего бизнеса. Государство активно поддерживает такие хозяйства, например, в рамках программы выделения земли на Дальнем Востоке. Вторую категорию покупателей сельхозземель составляют потенциальные лендлорды – они приобретают участки для последующей перепродажи или сдачи в аренду тем же фермерам. Портрет такого лендлорда, по сути, идентичен портрету девелопера, который инвестирует в покупку офисного или торгового центра. Сейчас многие владельцы коммерческой недвижимости вынуждены переориентироваться, понимая, что развитие сельского хозяйства станет драйвером экономики на ближайшие 10 лет. Поэтому они идут в этот сектор, стремясь принять участие в его развитии и получить свою выгоду.

ОБ АУКЦИОНАХ И РЫНОЧНЫХ ПРОГНОЗАХ

– Как работает «Российский Аукционный Дом» в рамках организации аукционов по недвижимости? Для чего собственникам, продающим свои активы, стоит обращаться в «РАД»?

– Мы предлагаем своим клиентом выйти с нашей помощью на общероссийский рынок недвижимости. Компания обладает именем, репутацией и обширной географией – 6 торговых площадок и 5 представительств, расположенных от Москвы до Владивостока. Это значит, что выставленный на продажу объект рекламируется по всей стране, что покупатели могут прийти из других, самых отдаленных или, наоборот, из столичных регионов. Это многократно увеличивает шансы эффективно продать объект. А взятая нами за основу аукционная форма продажи имущества не только гарантирует собственнику максимальный доход от сделки, но и называет дату, когда эта сделка произойдет. То есть продавец может учитывать ее, планируя свой бизнес и свои доходы.

Эффективность наших торгов подтверждается доверием к нам со стороны крупнейших собственников имущества (недвижимости) в РФ. Основным клиентом «РАДа» является Сбербанк России, который в момент создания «РАДа» выступил одним из его основных акционеров.

Сегодня мы выступаем продавцом стрессовых активов Сбербанка по всей России.

Помимо Сбербанка с нами работают РЖД, Россети, Росатом, другие крупные государственные компании и корпорации, мы сотрудничаем с частными собственниками, осуществляем продажи на торгах и целевые сделки в зависимости от пожелания наших клиентов (порядка 30м% объектов реализуется именно по целевой схеме).

Сегодня чтобы продать 1- или 2-комнатную квартиру, не нужно идти к специальному брокеру, рынок сместился в сферу интернет-продаж. Но реализовать нестандартный объект с помощью простого консультанта крайне сложно. За последние 5 лет мы продали активов на 125 млрд руб.  – среди них были и стрессовые активы, и имущество добросовестных владельцев, и продажи на аукционах, и целевые продажи инвесторам. За это время удалось сформировать огромную базу клиентов, что обеспечивает нам серьезный потенциал для дальнейшей работы. Частные инвесторы обращаются к нам в том случае, когда им уже некуда идти: они пробовали реализовать свой объект сами, с помощью агентств недвижимости, «РАД» становится финальной инстанцией. Мы умеем работать с нестандартными объектами и реализовывать их по цене, устраивающей собственника.

– А есть пример, когда в ходе аукциона стоимость объекта была максимально увеличена по сравнению со стартовой?

– Не так давно мы реализовали на аукционе в Казани объект Россетей: его стартовая цена составляла 22 млн руб., а продали его за 35,6 млн руб. В ноябре-декабре прошлого года мы реализовали по поручению Московской области земельные участки для размещения объектов придорожного сервиса. В рамках этого проекта мы провели 35 аукционов, в ходе которых цены на участки вырастали в среднем в 2–3 раза, а по некоторым лотам поднимались в 15 раз! Ориентируясь на эти и многие другие примеры, мы приглашаем к сотрудничеству и региональные власти для совместной работы в рамках приватизации, и частных собственников недвижимости и бизнеса. У нас уже есть обширный опыт продажи государственного имущества в интересах Москвы, Санкт-Петербурга, Московской области и ХМАО-Югры, а в настоящее время наш самый крупный проект связан с реализаций федеральных активов в рамках поручения Росимущества. Также мы проводим аукционы по непрофильному имуществу Сбербанка, активам Россетей, РЖД, Росатома, оборонного концерна ПВО «Алмаз-Антей», с нами сотрудничают строительные компании и другие крупные собственники.

Мы всегда советуем нашим клиентам продавать активы на торгах. Торги со стартом ниже рыночной стоимости актива собирают максимальное количество претендентов. А чем больше претендентов, тем сильнее вырастет цена – в этом тактика и стратегия аукциона. Торги с интересным для покупателей стартом всегда показывают хороший результат – до 120 % от рыночной стоимости. Просто так, по договоренности, такого эффекта не получить. Не говоря уже о том, что, выставив свой актив по такой заведомо высокой цене, продавец, скорее всего, вообще его не продаст.

 – Как Вы видите стратегическое развитие рынка недвижимости в среднесрочной перспективе?

– По прогнозам наших аналитиков, если курс на снижение ставки рефинансирования продолжится и к лету она снизится до 10–12 %, то снизятся и проценты на проектное кредитование, а значит, вырастет его объем. Ипотечное кредитование тоже будет расти, ведь большинство заемщиков решаются на ипотеку даже при наличии рисков. Застройщики прогнозируют в 2015 году падение уровня продаж на 20–30 %.  Но рынок, я думаю, быстро отыграет этот спад.  Базовый спрос на жилье сохранится – люди всегда будут заводить семьи, детей, переезжать с места на место – в этом определенная гарантия стабильности рынка. В этом смысле рынок, на котором мы работаем, – один из самых стабильных и доходных. Этот рынок в нашей стране хорошо развит, структурирован, налажены прочные связи между его участниками, хороший диалог с властью, есть четкие правила работы. Не говоря уже о том, что в России недвижимость всегда была твердой валютой.

Но практика показывает, что это иллюзия – массового выброса на рынок дешевых активов не будет. Повторюсь: в России недвижимость – надежный способ сохранения средств, и для продажи собственники будут ждать благоприятной конъюнктуры. Относительно недорогие объекты можно искать на рынке стрессового имущества, но и там активы вращаются по вполне рыночной стоимости.

– Какая сфера недвижимости, по-вашему, недооценена инвесторами?

– Несмотря на то что падение цен на объекты стрит-ритейла все же случилось, я все равно советую инвесторам вкладывать в них средства – это надежнее, чем хранить деньги в валюте. Что касается явно недооцененных объектов, я бы выделил земельные участки для целей промышленного производства, для размещения индустриальных парков. У них действительно перспективное будущее. А в целом рынок недвижимости в любой период своего развития  «принимает» инвесторов с продуманной и реальной стратегией, которые готовы «работать» с активами и грамотными специалистами.

Продажа гостиничного комплекса «Танаис» в Ростове-на-Дону за 346,17 млн рублей.	Продажа в рамках сотрудничества с концерном ПВО «Алмаз-Антей» имущественного комплекса «Химки» в Московской области за 629,5 млн рублей.