На слово верим

В Самарской области большая часть проектов, заявленных как коттеджные поселки, представляет собой предложения продажи участков без подряда на строительство дома. Давно изжившая себя во всем мире подобная практика пока не имеет альтернатив у нас.

Коммуникации

В регионе свыше 30 проектов коттеджных поселков. Почти 90% из них - это продажа земли без подряда. Поэтому путь к желаемым и обещаемым девелоперами «жизни и отдыху в тихом, экологически чистом районе» на сегодня довольно сложен. Основных проблем две: коммуникации и строительство дома. Мы запросили информацию о подключении коммуникаций по всем проектам региона. Ответа удалось добиться всего от пяти девелоперов. 100%-ную гарантию подключения коммуникаций дают только единицы - те, к чьим поселкам уже подведены необходимые сети.

Почти все коммуникации в той или иной форме подводятся за счет покупателей земельных участков. Как вариант, при заключении договора купли-продажи земли заключается еще один договор на коммуникации. Как ни странно, но в интересах покупателей сразу заключать такие договоры и 100% оплачивать блага цивилизации. В противном случае девелопер может просто не собрать нужной суммы и коммуникации не на что будет подвести. Этот же риск остается, если в целях маркетингового заигрывания с вами коммуникации предлагается оплатить в рассрочку.

Некоторые продавцы участков и вовсе умалчивают информацию об отсутствии технической возможности подключения коммуникаций, некоторые перекладывают ответственность на покупателя: «Купите участок, создадите ТСЖ и будете решать вопрос. Тут недалеко одна компания планирует вести газопровод, может быть, с ними договоритесь». На вопрос, как вы гарантируете своим покупателям подключение коммуникаций, внятных ответов не поступило. Приведем один из них, вполне показательный: «Пока никак. На слово верят». И слава Богу!

Формулировки в договорах относительно коммуникаций также ненадежные. Вот некоторые из них:

— «В течение 1 года с момента перехода права собственности предоставить Покупателю возможность подключения к действующей линии электропередачи на постоянной основе при условии соблюдения Покупателем всех требований действующего законодательства, технической и проектной документации, регламентирующей вопросы электроснабжения».

— «В течение 6 месяцев с момента окончания строительства жилого дома предоставить Покупателю возможность подключения к действующей линии газопровода на постоянной основе при условии соблюдения Покупателем всех требований действующего законодательства, технической и проектной документации, регламентирующей вопросы газоснабжения».

А вот, как комментируют это юристы: «Формулировка в договоре относительно коммуникаций крайне расплывчата и может означать все что угодно, но как минимум гарантирует, что где-то рядом с участком проходят электрические сети и газопровод, хотя «рядом» - понятие тоже достаточно субъективное, - говорит Антон Бегеба, юрист адвокатского бюро «Яблоков, Лапицкий и партнеры». - В любом случае данные пункты договора не гарантируют и не могут гарантировать правовой возможности подключения вновь построенного жилого дома к коммуникациям, так как в соответствии с действующим законодательством договоры на поставку энергоресурсов заключаются именно с производителями, а собственники сетей, посредством которых осуществляется поставка, не вправе в этом препятствовать и взимать плату за транзит. С технической же точки зрения наличие рядом с участком линий электропередачи и газопровода уже, скорее всего, будет расценено судами как надлежащее исполнение указанного пункта договора. Требовать же от продавца изготовления различного рода технических документов, заключения договора по поставке электричества или газа бесперспективно с точки зрения закона».

С юридической точки зрения в рассматриваемом договоре купли-продажи земельного участка содержится единственный предмет договора - приобретение права собственности на земельный участок, и никакой другой, несмотря на содержание в нем нескольких по сути факультативных пунктов про «возможность подключения».

Если коммуникаций у самого участка пока нет, разумно убедиться, что они подведены хотя бы на границу всего массива. Это значит, что, даже если девелопер не сможет обеспечить светом, газом и т. д. непосредственно ваш участок, вы сможете скооперироваться с соседями и подвести сети самостоятельно. Если и этого нет, то проверьте: должен быть как минимум согласованный проект строительства сетей, утвержденные лимиты их мощностей на поселок, график строительства и определены источники финансирования. Запрашивайте эту информацию! Проанализировав ее, можно сделать вывод о гарантиях подведения коммуникаций. Не забудьте уточнить и последствия невыполнения условий по подключению коммуникаций. Кстати, ответственность за подобное в договорах не прописана, поэтому это повод задуматься над тем, чтобы посоветоваться с юристом и внести в договор поправки. Последнее девелоперы допускают.

Покупка будущего дома

На наш вопрос, в рамках какого закона проходит реализация проектов с подрядом, то есть «будущего дома», удивленно отвечали: «В рамках ГК РФ». Ответ принят. На просьбу уточнить, какие договоры при этом заключаются, уже раздраженно говорили: «Договоры купли продажи готового дома. И договоры подряда. А какие же еще?». И здесь зачет. Но мы попытались все же поискать варианты.

На сегодня законодательство в плане регламентации отношений по покупке дома на участке в коттеджном поселке недостаточно четкое. Если многоэтажное строительство регламентируется ФЗ-214, который защищает права дольщиков, то на рынке индивидуального строительства этот закон неприменим.

Антон Бегеба объясняет это так: «Договоры подряда на строительство жилых домов в коттеджных поселках не могут регулироваться законом о долевом участии в строительстве, так как не соответствуют двум принципиальным признакам: 1) жилой дом должен быть многоквартирным; 2) земельный участок, на котором осуществляется строительство, должен принадлежать на праве собственности либо по договору аренды лицу, осуществляющему его застройку. В случае же с коттеджными поселками дома, как правило, одноквартирные и земельный участок сразу приобретается в собственность покупателем».

Суммируя все ответы, мы почти поверили, что нет альтернатив решениям наших самарских латифундистов. Но… для покупателя есть законный вариант, который просто пока не применяется в широкой практике. А именно - договор покупки будущей вещи (см. Я знаю!), который наиболее полно учитывает интересы современных покупателей.

Вячеслав Рандаев, руководитель службы маркетинга и продаж ООО «Экодолье Самара», акцентирует внимание не на лигитимности (она и так очевидна), а на ответственности продавца за конечный продукт. «Чего хотят покупатели? — продолжает Рандаев. — Загородный дом на оформленной земле, с подключенными коммуникациями и определенной социальной, бытовой, развлекательной инфраструктурой. Сейчас 90% предложений коттеджных поселков в Самарской области сосредоточено в области продажи участков без подряда. Это значит, что продается промежуточный продукт. Человек вынужден заключить договор с одной организацией на покупку участка, со второй - на подключение коммуникаций, причем на газ, свет, воду и канализацию порой с разными предприятиями, еще один договор - на строительство дома. В результате тот, кто имеет достаточно средств и какие-то связи, построится, кто не имеет сразу достаточной суммы, растянет строительство, а третий вовсе купил участок с целью инвестирования и не планирует строиться в ближайшие годы. Таким образом конечный продукт «размывается».

Получается, что 100% покупатель получает только долгострой вокруг своего участка, и может случиться так, что ту благоприятную среду обитания, о которой задумывался, приобретая участок, он получит лет через десять. Плохо, что мало предложений, воспользовавшись которыми покупатель сразу может обрести конечный продукт. Плохо, что нет единого контрагента, потому что в случае неблагоприятного развития событий придется бегать по разным организациям и спрашивать со всех отдельно. Поэтому если девелопер продает готовый продукт и желательно примерно в одно время - это наилучший вариант.

P.S. В будущих номерах мы более подробно остановимся на юридических вопросах покупки участка и дома в загородных коттеджных поселках.