Недвижимость во Франции

Эксклюзивно для читателей RS Ирина Дюпор, основатель и директор французского отделения компании «IMMOCONCEPT», подготовила обзор цен на французскую недвижимость, а также рассказала об особенностях ее покупки.

Обзор цен

Средняя цена на жилое помещение в новостройке Парижа - около 17 000 евро за кв. м. В центре цена на однокомнатную квартиру в здании, построенном несколько веков назад, в районе улиц Rivoli и Saint Honore, а это район станции метро Shatelet, может достигать 12 800 евро за кв. м. В 18-м округе Парижа (arrondissement de la Bute-Montmartre) в районе станции метро Abbesses и площади Charles Dullin цена на небольшую двухкомнатную квартиру достигает 9440 евро за кв. м.

В 3-м округе Парижа в районе площади des Vosges в старом здании после реконструкции (центральное кондиционирование, автономное отопление, двойное остекление, реконструкция лестниц и т.д.) цена двухкомнатной квартиры достигает 15 000 евро за кв. м. В 9-м округе в районе станции метро Notre-Dame-de-Lorette на спокойной торговой улице цена двухкомнатной квартиры на первом этаже составляет около 8 600 евро за кв. м.

Три департамента — 92-й, 93-й и 94-й — образуют кольцо, опоясывающее столицу Франции, и считаются ближайшими пригородами Парижа. Hauts-de-Seine (92-й департамент) охватывает Париж с запада. Известные города 92-го департамента - Сен-Клу (Saint-Cloud), Булонь-Биянкур (Boulogne-Billancourt). Купить здесь недвижимость равносильно покупке в самом Париже, но с преимуществами в виде прекрасной природы и спокойствия. Средняя часть этого департамента считается самым дорогим и престижным пригородом Парижа, а цена частного особняка колеблется в районе 7000-9000 евро за кв. м.

93-й департамент — Seine-Saint-Denis - расположен на северо-востоке от Парижа. Цены на жилую недвижимость здесь составляют от 2000 до 5000 евро за кв. м. Наиболее выгодным и надежным для инвестиций является город Монтрей (Montreuil).

94-й департамент — Val-de-Marne — находится юго-восточнее Парижа. Этот пригород характеризуется большим количеством лесных насаждений. Наиболее популярным и дорогим является город Венсен (Vincennes) в 250 м от Венсенского леса. Средние цены на жилье составляют от 3000 до 7000 евро за квм.

В Монако цены на жилье с видом на Лигурийское море превышают 55 000 евро за кв. м. Канны (Cannes) — город на юге Франции, где предложений о продаже жилья очень мало. Цены на квартиру с видом на море, террасой и гаражом — выше 15 000 евро за кв. м.

В Ницце средняя цена жилого кв. м — 4000-10 000 евро. Например, в квартале, ограниченном Английской набережной (Promenade des Anglais), бульваром Виктора Гюго, авеню Жан Медсен и бульваром Гамбетта, цены составляют от 5000 до 8000 евро за кв. м.

Район Альп - в массиве Portes du Soleil по-прежнему в цене Morzine и Avoriaz, где пока еще можно купить квартиру за 5000 евро за кв. м. Пользуется спросом жилье в высоко расположенном в горах массиве Mont Blanc. Квартиры продаются по цене 6000-7000 евро/кв. м, а уникальные шале могут продаваться и за 10 000-12 000 евро за кв. м. В Межеве (Megeve) квартиры оцениваются в 17 000 евро/кв. м.

В деревне Val d’ Isere цена кв. м жилья достигает 25 000 евро/кв. м.

Массив Три долины (Les Trois Vallees) образуют Куршевель (Courchevel), Мерибель (Meribel), Ле Меньир (Le Menuires), Валь Торанс (Val Thorens). В Куршевеле цены составляют от 10 000 евро и доходят до 25 000 евро за кв.м.

Особенности покупки

После того как покупатель выбрал дом или квартиру, он подписывает договор о предварительной покупке (сompromis de vente/promesse de vente). Договор состоит из двух частей: необязательного договора (сompromis de vente или avant-contrat ) и обязательного (promesse de vente ).Участие нотариуса на данном этапе не обязательно. Данный договор имеет ограниченный срок действия и служит двусторонней гарантией: покупателю гарантирует, что продавец не продаст недвижимое имущество другому претенденту, даже при условии, если тот предложит большую цену. Продавцу договор о предварительной покупке гарантирует, что покупатель не откажется от покупки. Одновременно взимается задаток 5-15 % от цены продажи недвижимости (в основном 10 %). Важно отметить, что в договоре о предварительной покупке указываются условия исполнения сторонами договора, например, получение покупателем банковского кредита. В случае невыполнения этих условий покупатель может отказаться от покупки и получить задаток обратно.

Продавец должен предоставить документы, подтверждающие фактическое состояние объекта:

— отчет о наличии или отсутствии асбеста в строительстве;

— отчет о риске воздействия свинца на объекты, построенные до 1 января 1949 года;

— отчет о наличии термитов;

— свидетельство о внутреннем электро- и газоснабжении;

— доклад о природных и техногенных рисках, если имущество находится в районах повышенного риска;

— сертификат энергетической эффективности.

Но покупатели нечасто обращают внимание на эти отчеты (диагностики), т.к. новые дома находятся на гарантии, а к старым строгие требования со стороны покупателя не предъявляются. Кроме того, если покупатель хочет купить уютную квартиру в старинном доме, то наличие незначительных недостатков его вряд ли остановит. Диагностики выполняются независимыми экспертами и их протоколы должны прилагаться к договору о предварительной покупке. Важно отметить, что если протоколы диагностик еще не готовы к моменту подписания договора о предварительной покупке, то тогда это оговаривается в договоре.

У покупателя, согласно французскому законодательству, есть 7 дней со дня подписания договора, в течение которых он может передумать и вернуть свой задаток без объяснения причин, отказавшись от исполнения договора. После этих 7 дней при всех выполненных условиях реализации покупатель может отказаться от покупки недвижимости лишь с потерей задатка. Продавец же, как в течение этих 7 дней, так и в более поздние сроки, не вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора без неустойки в размере задатка и его возвращения. Как правило, действие договора о предварительной покупке составляет 3 месяца. За это время покупатель в случае необходимости должен получить банковский кредит или продать свою квартиру (дом), вместо которой он хочет купить новую. Продавец должен использовать это время для получения необходимых сертификатов и отчетов по диагностике.

Обязательный договор (promesse de vente) может быть непосредственно подписан между покупателем и продавцом либо через третью сторону, например, агента по недвижимости или поверенного. Во всех случаях обязательный договор должен быть зарегистрирован во французской службе внутренних доходов в течение 10 дней с момента подписания. Регистрационный взнос оплачивается покупателем и составляет 125 евро.

Мэрия в период действия договора о предварительной покупке может реализовать свое преимущественное право покупки.

На покупку дома или квартиры есть две привилегии:

— если в жилом помещении проживает арендатор, то продавец обязан сначала предложить купить квартиру ему, и только в случае его отказа или отсутствия ответа в течение месяца выставлять объект на продажу;

— у каждой мэрии есть право на покупку объекта недвижимости по цене, объявленной в договоре о предварительной покупке, заменяя собой покупателя, которому в этом случае возвращается задаток. Это право установлено с целью предотвращения намеренного занижения официально заявленной стоимости объектов недвижимости.

В соответствии со сроками, прописанными в предварительном договоре, назначается день покупки. Стороны встречаются у нотариуса. Причем их может быть двое - для соблюдения интересов каждой стороны. Во Франции нотариусы имеют специальные удостоверения и их участие в сделках с недвижимостью гарантирует государство. Компетенция нотариусов национальная (распространяется на всю страну). К назначенному дню покупки у нотариуса на специальном счету должна быть необходимая для сделки сумма. Далее подписывается акт продажи. В этот момент происходит переход права собственности от одного владельца к другому и передаются ключи. С этого дня у объекта новый собственник. На получение свидетельства о собственности уходит еще месяца три, но в день покупки нотариус выдает аттестацию на имя нового владельца о том, что данный объект с сегодняшнего дня в его собственности, и этого документа достаточно для всех хлопот, связанных с объектом в ожидании заверенного аутентичного договора.

RS Я ЗНАЮ! 

Необходимо отметить, что французское законодательство запрещает частным лицам платить наличными деньгами более чем 3000 евро за операцию. Как правильно перевести деньги? За этим должен следить нотариус и банк, если деньги до этого проходят через личный счет будущего владельца во Франции. Важно, чтобы нотариус и банк, перестраховываясь, не потребовали неустановленные законом документы, т. к. в некоторых случаях это может даже сорвать сделку. Если деньги переводятся из-за границы с личного счета владельца, то ничего дополнительно не требуется, банк при переводе в графе «назначение платежа» пишет, что личные средства направлены на приобретение дома. Если же деньги находятся, например, в оффшорных компаниях, то напрямую сделать перевод невозможно - любой нотариус откажет в такой сделке.

---

Ирина Дюпор: Paris +33 6 6197 2000

IMMOCONCEPT в Москве +7 916 118 2619, в Nice +33 6 6936 8596

www.immoconcept.ru

info@immoconcept.ru