9 актуальных тезисов о развитии рынка загородной недвижимости в Самарской области

Как развивается рынок загородной недвижимости в Самарском регионе? Какие тенденции будут определять его развитие в перспективе? Об этом рассказал главный редактор журнала «Строительство. Недвижимость. Rent&Sale» Олег Никитенко на конференции «Перспективы развития ИЖС». 

Рынок загородной недвижимости в Самарском регионе находится в стадии активного формирования 

Долгие годы этот сегмент развивался в формате отдельных девелоперских проектов большего или меньшего масштаба. Сейчас формируются партнёрские взаимоотношения между девелоперами и властью. На примере Красноярского и Ставропольского районов, где реализуются современные проекты, можно видеть, как строится этот процесс. 

У рынка загородной недвижимости в Самарской области огромные перспективы развития 

По данным актуальных исследований потенциального спроса, общая потребность в частном жилье среди жителей региона на ближайшие 10 лет — 27 млн квадратных метров. Это серьёзный объём застройки, причём в Самаре сформирована потребность именно в индивидуальном жилом доме, готовом к проживанию. 

В регионе есть сформированный спрос на индивидуальное жилье 

В Самаре 9% из планирующих покупку жилья однозначно хотят жить в доме, готовом к проживанию. В Тольятти эта цифра выше — 16%. Есть внутренний спрос и в небольших городах. Общие потребности в индивидуальном жилье в агломерации — около 4 млн кв. м. Есть за что побороться! 

Загородная недвижимость может конкурировать с городской по причине отсутствия разнообразия ассортимента в сегменте многоквартирной «первички»

Сегмент первичного жилья занимает около 30% на рынке недвижимости. И он беден с точки зрения ассортимента: средняя площадь большинства предложений — 55 кв. м. В таком метраже покупателям доступны преимущественно квартиры-студии, 1-комнатные квартиры и малогабаритные «двушки». В этих условиях люди, улучшающие жилищные условия, стремятся на рынок вторичного жилья. И серьёзные шансы в конкурентной борьбе за покупателя появляются у коттеджных посёлков. 

В регионе есть много земли, потенциально пригодной для загородного девелопмента 

Емкость земельных участков, пригодных для ИЖС в Самарской области, — 9,5 тысяч га в статусе «земли населенных пунктов». На этих территориях можно построить не меньше 7,2 млн кв. м жилья. Имеющиеся площадки с лихвой позволяют обеспечить перспективный спрос, который есть на частную недвижимость. 

Однако готовность этих площадок минимальная: инженерной и транспортной инфраструктуры нет. Порядка 18 млрд рублей нужно на инженерию, 10 млрд — на социальную инфраструктуру и 9 млрд — на транспорт. Однако, если переложить затраты на квадратный метр будущего жилья, получится 6 000 рублей. Это немного больше, чем в массовом жилье, где приемлемой для девелопера считается нагрузка 4 500 рублей на «квадрат». 

Загородным девелоперам стоит планировать проекты, отталкиваясь от перспективной потребности в жилье

Текущий спрос быстро меняется. Любой инвестиционно-строительный цикл всегда выходит за рамки тактических колебаний рынка, поэтому девелоперский проект нужно просчитывать с учётом актуальных покупательских потребностей, но при этом делать адаптивным. Чтобы быть успешным, проект должен быть способен как расширяться, так и быстро сократиться с минимальными издержками для девелопера. 

Формат загородной инфраструктуры отличается от городской, но в процессе ее строительства есть свои преимущества 

Инфраструктура за городом протяженная, но технически реализовать ее проще, чем в городе: строительству в «чистом поле» ничего не мешает. 

Контур конкуренции между городским и загородным девелопментом сейчас ощущается и будет усиливаться

Ключевым фактором в пользу пригородного жилья остается близость к природе и объектам рекреации. При этом отсутствие инфраструктуры и транспортная удалённость играют против загородных предложений. 

Чтобы побороться за потребителя, девелоперам нужно предложить в составе проекта элементы городской среды, знакомые потребителю. Однако это лучше сделать частью общей стратегии. 

В то же время идёт обратный процесс: городские девелоперы стремятся внедрять в свои проекты элементы загородной жизни. Так в границах городской застройки появляются площадки для барбекю, интеграция зелёных зон, имитация природной рекреации, вплоть до городских огородов. К этому вызову загородным девелоперам нужно быть готовыми. 

Девелоперы небольших загородных проектов могут объединяться по территориальному принципу, чтобы эффективнее развивать инфраструктуру и конкурировать за внимание покупателей 

По вопросам инфраструктурного оснащения загородным девелоперам проще объединиться, чтобы активнее использовать административный ресурс. Не менее важно учитывать общие планы развития транспортной инфраструктуры и строить собственную стратегию развития исходя из этой информации.