От хаоса к стандартам: какую загородную недвижимость мы заслуживаем

Почему многие горожане искренне считают частный дом более привлекательным форматом недвижимости, но продолжают покупать квартиры в многоэтажках? И какими должны быть коттеджные посёлки, чтобы выбор в этой непростой дилемме чаще совершался в пользу индивидуального жилья?

Дом или квартира - выбор в истории и современности

Более половины самарцев мечтает жить в частных домах. Такими данными социологического опроса представители городского архитекторского сообщества поделились с разработчиками Генплана ещё в конце прошлого года. Тогда же архитекторы предложили предусмотреть в Генеральном плане развития города пространства для строительства индивидуальных домов, для новых частных секторов.

По результатам ещё одного опроса, проведённого уже на федеральном уровне, сознание людей активно меняется в сторону приоритетного проживания в частном доме. Ни много ни мало 66% опрошенного населения из разных регионов страны считает, что лучше жить в собственном доме. И только оставшиеся 30% убеждены, что многоквартирное жильё - это современный комфортабельный стандарт проживания.

«Исторически квартира в многоэтажном доме является, по большому счёту, вынужденным форматом, - напомнил директор компании «ОКТОГОН»Олег Никитенко. - В своё время он возник в результате массового переселения в города, когда все крупные города взрывным образом выросли за счёт этого процесса». Так, до революции в Самаре проживало меньше 50 тысяч человек, а уплотнение населения и сопутствующие форматы застройки начались уже после. Сначала активно прибывающих жителей расселяли в бараки, потом они сменились хрущевками, потом на смену пришли панельные дома. А потом люди просто привыкли жить в формате многоквартирного дома, когда школа и детский сад рядом, а на работу можно добраться на трамвае. И все дальнейшее развитие жилищных форматов - это такие же многоквартирные дома, просто с изменением технологий.

«За счёт чего можно увеличить личное пространство на городской территории? Изначально это делалось за счёт дворов, но потом появились автомобили и заняли это пространство. А сейчас выяснилось, что многим горожанам попросту парковаться негде, а подземные паркинги большинству жителей не интересны. В итоге сегодня многие люди буквально бьются за каждый сантиметр возле дома, выкрадывая и без того дефицитное пространство», - говорит Олег Никитенко.

Удобство многоэтажного строительства для власти очевидно. Высотное жильё быстро растёт, и на небольшой площадке за счёт строительства многоэтажки можно получить большое количество квадратных метров. А планы по вводу от года к году меньше не становятся. Но вот сознание многих собственников таково, что комфорт начинает ассоциироваться именно с частным пространством и частным жилищем.

Сама по себе мысль о том, что для человека жить в собственном доме естественно - это серьёзная ментальная задача. «В мечтах многие хотели бы иметь частный дом, но в реальности продолжают жить в квартирах, - рассуждает Олег Никитенко. - Значит, есть некий дефицит предложений или иные преграды, мешающие большинству покупателей отказаться от квартиры в пользу дома прямо сейчас».

Уже потом, ближе к зрелым годам, люди начинают всерьёз задумываться о собственном доме. «У нас очень распространена концепция частного дома как второго места, куда можно поехать на выходные через пробки в пятницу вечером, а потом в воскресенье вечером по таким же пробкам обратно. Но это же распыление ресурсов. И к тому же покупка дома для большинства представителей среднего класса - дорогостоящее мероприятие, но ещё дороже последующее обслуживание. И если человек решает построить или купить дом для семьи, это становится глобальной задачей с множеством неизвестных», - говорит Олег Никитенко.

Сколько должен стоить готовый продукт на рынке частного жилья?

В настоящее время на рынке загородной недвижимости появляется спрос на готовый продукт. Все меньше остаётся энтузиастов, готовых сопровождать процесс строительства, либо строить, доделывать или переделывать все своими руками. Такие собственники частного жилья впоследствии констатируют, что вложили в дом кругленькую сумму, но за эту цену получившийся дом никогда не продадут. «Все больше покупателей частного жилья подходит к вопросу рационально: люди хотят зайти в дом и сразу начать его эксплуатировать. Но это возможно далеко не всегда», - отмечает Олег Никитенко.

Спрос есть, но вот финансовой готовностью платить за упакованный продукт он подкреплён не всегда. У многих потенциальных покупателей частного жилья до сих пор нет понимания, зачем нужно платить за дом 10-12 миллионов. «Но ведь когда человек приобретает квартиру премиального класса, то она меньше 10-12 млн рублей стоить не может. И покупатель это понимает. Но почему мы решили, что дом с аналогичными характеристиками может стоить меньших денег? Скорее, на практике будет даже наоборот: готовый качественный дом будет стоить дороже из-за стоимости земли и коммуникаций. И важно, чтобы покупательское сознание на это настроилось», - резюмирует тенденцию Олег Никитенко.

От субъективных представлений - к стандартам

Чтобы удовлетворить покупательскую потребность в частном жилище, нужна новая парадигма планирования - и от девелоперов, и от власти. Сегодня не существует единых стандартов развития коттеджных посёлков, единых требований к инфраструктуре и благоустройству. Поэтому загородная территория до сих пор является пространством девелоперских фантазий и возможностей. «Распространённая ситуация: приходит собственник земельного участка с идеей построить коттеджный посёлок. Но у него совершенно отсутствует понимание, что должно быть на этой земле, только собственные представления и возможности. Он идёт к главе административного поселения, на территории которого расположен участок, и получает иную точку зрения. Обращается к инвестору - у того свои представления. В экспертизе многоквартирного дома таких дискуссий не возникает: всем понятно, что и как строить на участке, чем обеспечивать и как благоустраивать. В загородной сфере такого понимания пока нет - может, это и есть основной сдерживающий фактор?» - рассуждает Олег Никитенко.

Какая социальная инфраструктура нужна в коттеджных посёлках?

Одним из ключевых аспектов при создании проекта коттеджного посёлка является решение вопроса с объектами социальной инфраструктуры. Их можно удачно встроить в пространство частных жилых домов - по сути, это станет важным фактором привлекательности проекта.

«Например, в историческом центре Самары есть кварталы, состоящие из усадеб. Это тоже перспективное пространство для развития индивидуального жилищного строительства, но при условии, что появится соответствующая среда, - объясняет Олег Никитенко. - Встраивание коттеджа или усадьбы в городскую среду требует соблюдения определенных стандартов, формирования замкнутого и общественного пространств, социальной инфраструктуры. Тот же самый процесс необходим для развития пригородных зон».

Безусловно, для того, чтобы люди захотели жить на территории коттеджных посёлков постоянно, им нужны школы, детские сады и поликлиники. Но вот вопрос: какие школы там нужны? Для нас привычный проект строительства школы - это большой образовательный центр. С точки зрения экономики школа меньше чем на 800 учеников нерентабельна для государства. Но можно только представить, каким должен быть коттеджный посёлок, чтобы в эту школу пришло 800 учеников из разных домов?

Альтернативы привычному формату объектов образовательной инфраструктуры пока нет. «Но при этом есть понимание, что, в первую очередь, на пригородных территориях есть потребность в школах начальной ступени, а это уже совсем иные объемы вложений, - говорит Олег Никитенко. - Такая модель посильна для девелоперов. И физическая близость именно начальной школы очень важна для потенциальных загородных жителей. Родители хотят водить первоклашек в школу пешком, потому что для многих детей больше 15 минут в дороге - это дополнительный стресс. Уже потом, в среднюю и старшую школы, ребёнок может ездить, выбрав заведение по своему профилю». Словом, начальные школы небольшие, но современные, в осваиваемых загородных пространствах представляются более необходимыми, чем школы среднего и старшего звеньев.

Схожий подход можно использовать и при проектировании детских садов. Аналогично: маленькие сады вместимостью до 100 мест для государства не рентабельны. Значит, нужно искать компромиссные варианты или менять общепринятые стандарты так, чтобы они были удобны людям, стремящимся к жизни в частных домах. «Кабинет врача общей практики сегодня может состоять из двух участков, где приём будут вести взрослый и детский врачи. Такая комплексная модель уже принята в минздраве и она более жизнеспособна и рентабельна для загородных посёлков», - подчёркивает Олег Никитенко.

Планировочные стандарты требуют выделять большие площадки для размещения общеобразовательных и медицинских учреждений на осваиваемой территории. Но физически необходимости в таких форматах нет. Нужны иные, современные и более гибкие, к тому же утверждённые и стандартизированные.

Какая инженерная инфраструктура нужна в коттеджных посёлках?

Ситуация со стандартами инженерного обеспечения загородных территорий идентична стандартам социальной инфраструктуры. «Все хотят, чтобы государство строило инфраструктуру. Но получается, что у нас нет современных адаптированных к рынку условий по обеспечению коммуникациями. Проблема в том, что существующий стандарт абсолютно совпадает со стандартами для городской территории. Так, требуются дороги определенного класса и стоимости, но зачем в посёлке постоянная дорога, если по ней будет регулярно возить стройматериалы грузовой транспорт? Или на участке требуются централизованное водоснабжение и водоотведение, но системы местной водоочистки и канализации обошлись бы, в конечном счете, дешевле», - объясняет Олег Никитенко. Получается, что сам «вход» на участок для строительства коттеджного посёлка оказывается дорогостоящим проектом, не говоря уже о необходимости строить и благоустраивать, если девелопер хочет предложить покупателю готовый продукт.

Сегодня на рынке загородной недвижимости есть спрос, есть и желание девелоперов развивать сегмент. Следующий важный этап - сформировать единые стандарты освоения территорий, которые бы позволили привлекать бюджетные ресурсы и комплексно оснащать площадки, пригодные для индивидуального жилищного строительства. И это необязательно могут быть участки, расположенные за 40-50 км от городской черты. Это могут быть и внутригородские территории. Важно, чтобы стандарты оснащения инфраструктурой социальной и инженерной можно было адаптировать под реальную ситуацию, реальную стоимость и рыночную потребность. Например, объективно говоря, строить огромные канализационные очистные сооружения для загородных территорий в принципе не очень целесообразно.

Сферам социальной и инженерной инфраструктуры в сегменте частного жилья действительно нужны новые стандарты. А ещё они нужны сфере благоустройства. Ведь сегодня и здесь нет единого понимания, каким должен быть благоустроенный и комфортный коттеджный посёлок. У каждого понимание уюта, безопасности и красоты своё. Опять же для объектов, расположенных в городе, свои стандарты есть. Озеленение, скамейки и другие малые архитектурные формы, детские и спортивные площадки - мы все примерно представляем, как выглядит благоустроенное городское пространство. Но в городе есть, например, ещё и частный сектор - как дела с благоустройством обстоят там? Местные жители наверняка согласятся, что в большинстве случаев очень печально. Требуют ли эти пространства более внимательного отношения к себе и своему благоустройству? Конечно! Нужны ли им единые стандарты благоустройства, чтобы упростить этот процесс? Разумеется!

«Чтобы индивидуальное жилищное строительство стало одним из основных способов решения жилищной потребности, нужны эти стандарты работы, общие правила игры, - резюмирует Олег Никитенко. - Иначе это все так и будет держаться на энтузиазме девелоперов или жителей, которые сами инвестируют в свой участок и прилегающие территории с пониманием, что эти вложения они никогда не возместят. Поэтому было бы оптимально, если дискуссии с участием загородных девелоперов, собственников участков и представителей власти закончились принятием стандартов работы хотя бы на региональном уровне».

Вячеслав Рандаев,

эксперт рынка недвижимости:

— Все мы помним кризис 2008-2009 годов, когда покупательская способность населения очень резко снизилась, и, в первую очередь, это ударило по рынку индивидуального жилья и земельных участков. И дальше, с 2009 по 2011 и частично в 2012 году, рынок был в такой глубокой яме, что не просто цены снизились, а вообще прекратились продажи в значимых объёмах. Начиная с 2012 года началось плавное восстановление, рынок начал расти. И могу констатировать факт, что мы достигли уровня 2008 года как раз к концу 2018-2019 гг. То есть мы прошли глубокую яму и вышли примерно на те же позиции.

Я считаю, что это позитивная тенденция, на самом деле, и сегодняшняя ситуация вселяет надежду на то, что у сегмента загородной недвижимости есть будущее. В этом году заявлены для освоения новые территории, чего не было на протяжении последних лет семи. А самое главное - на рынке загородной недвижимости происходит смена форматов, что тоже пока не сильно заметно. 10 лет назад преимущественным форматом покупки был земельный участок без подряда, потом на смену им пришли участки с подрядом или с уже построенным (частично или полностью) домом. А сейчас я все чаще слышу о потребности покупателей в готовом доме - со шторками, мебелью, желательно под ключ. Это общеевропейский формат, когда на загородный рынок выходит фактически готовый продукт.

Ещё одна тенденция современности - у нас наконец-то заработали все сегменты индивидуального жилья. Наконец, появились предложения в премиальном сегменте. С 2008 по 2018 году доминирующим предложением были дома стоимостью до 3 млн рублей. Сейчас основной ценник перемешается в диапазон 5-8 млн рублей, нередки предложения в диапазоне 10-12 млн рублей.

Проблемы рынка за 10 лет принципиально не поменялись. До сих пор сдерживающий фактор, кроме покупательской способности, - отсутствие нормальной социальной инфраструктуры на осваиваемых территориях. Не хватает скоростных дорог: из радиуса 40-50 км до города до сих пор невозможно ездить в город каждый день. И, конечно, не хватает объектов социальной инфраструктуры - школ, поликлиник, детских садов.