В Заречье построят почти 11 млн кв. м жилья

В Волжском районе Самары жильем застроят свыше 3000 га – после реализации всех запланированных масштабных строительных проектов здесь смогут поселиться почти 400 тысяч человек. Какая застройка планируется в Самарском Заречье и прилегающих к нему локациях и откуда следует прежде всего ждать оттока населения в новые микрорайоны?

САМАЯ ГЛОБАЛЬНАЯ СТРОЙКА РЕГИОНА

Общая концепция архитектурно-планировочного решения территории в Волжском районе готова. Обширную территорию площадью 3115 га предполагается комплексно освоить силами сразу нескольких крупных строительных компаний города. В целом здесь планируется строительство 10 958 160 кв. м жилья, рассчитанного на 384 370 человек. Сейчас вся эта территория занята разноформатными объектами недвижимости, однако большая ее часть используется для размещения объектов сельскохозяйственного назначения. Оставшаяся часть территории, подлежащей освоению, выглядит весьма пестро: участки на севере локации заняты жилыми объектами (большой удельный вес занимают объекты частного жилищного сектора), неподалеку размещены объекты инженерной инфраструктуры. Также отдельный участок территории занят садово-дачными участками, есть и «островок» объектов производственного назначения. Права собственности на всей территории, подлежащей освоению, тоже отличаются разнообразием: около трети от общей площади всей локации на сегодняшний день находится в государственной собственности, отдельные «вкрапления» принадлежат городу или региону, есть здесь немало участков, находящихся в собственности физических лиц (и это немалая часть от общего объема). Однако чуть меньше половины от всей территории, где будет вестись застройка, уже находится в собственности юридических лиц.

Планируемое освоение территории Волжского района станет одним из самых глобальных строительных проектов региона за последние годы. Сама локация обязывает к тому, чтобы оно было комплексным – и именно комплексное освоение территорий, со строительством не только больших объемов жилья, но и целой инфраструктурной сети, планируют компании-девелоперы. Уже известно, что освоением площадок в рамках единой локации Волжского района займутся Самарский областной Фонд жилья и ипотеки, девелоперская компания «Древо» и другие девелоперы. Всю территорию поделили на несколько площадок, и планы по освоению каждой из них уже готовы.

ПЛАНЫ С РАЗМАХОМ

Площадку № 1 площадью почти 660 га СОФЖИ будет осваивать совместно с другими инвесторами. Сейчас эта земля находится в федеральной собственности. Все площадки будут развиваться поквартально: в планах планировки территории эти кварталы уже выделены, во многих из них уже запланировано размещение объектов социальной инфраструктуры. Так, на первой площадке появятся несколько школ (будет и крупный объект, рассчитанный на 7000 учащихся), детские сады (в одном из кварталов их будет сразу три), спортивные и рекреационные объекты и т. д. Запланированный объем жилья в этой части локации – свыше 3 млн кв. м, поселиться здесь смогут почти 105 тыс. жителей.

Площадка под номером 2А совпадает с территорией так называемого Самарского Заречья, ее освоением также займется СОФЖИ. Эта зона застройки площадью 156 га также будет поделена на жилые кварталы. Общий объем запланированного жилого фонда здесь составит 1,5 млн руб., площадка сможет вместить жилье для почти 40 тыс. людей.

Площадка 2Б будет осваиваться совместными усилиями СОФЖИ и компании «Древо». Ее площадь – 578 га, но здесь, в отличие от первых двух зон строительства, запланирована реализация малоэтажных проектов. Общий объем жилфонда составит почти 500 тыс. кв. м, рассчитана эта застройка будет почти на 15 тыс. жителей. С точки зрения объектов социальной инфраструктуры этот участок, пожалуй, представляет наибольший интерес. Согласно плану планировки территории, на площадке 2Б планируется размещение все тех же школ и детских садов, физкультурно-оздоровительных комплексов и спортивных площадок. Также здесь появятся медицинские объекты – поликлиника, больница и Станция скорой помощи. Будет возведены здесь и менее тривиальные объекты – например, гостиница на 500 мест, интернат для престарелых, библиотека. На каждой из площадок запланированы свои инфраструктурные объекты, причем в большинстве случаев они равномерно распределены по кварталам.

Руководитель компании «Институт оценки и управления» Николай Кондюрин отметил, что в отличие от двух других масштабных проектов комплексной застройки, реализуемых в Самаре, – «Кошелев-проект» и «Южный город» – освоение площадки в районе Самарского Заречья может столкнуться с обстоятельствами, способными повысить стоимость строительства. «На этой площадке есть проблема с грунтом: его необходимо отсыпать и укреплять, и этот факт может осложнить освоение территории, в отличие от площадок «Кошелев-проекта» и «Южного города», которые реализуются на изначально пустующих землях, выкупленных девелоперами по низкой цене. В данном же случае муниципалитет, заинтересованный в реализации еще одного жилого проекта эконом-класса, может компенсировать девелоперам стоимость инженерных коммуникаций – тоже немалую. Но, кроме этого, проект в Заречье нельзя реализовать без расселения, а это уже совсем другие сроки и другие деньги».

КТО ПЕРЕЕДЕТ В ВОЛЖСКИЙ РАЙОН?

Для того чтобы представить всю глобальность планируемой застройки, достаточно знать, что нынешняя плотность застройки в Самарском Заречье и прилегающих территориях Волжского района составляет всего 31 800 жителей. В результате реализации всех запланированных строительных проектов на этой территории сможет проживать в 12 раз больше людей! Этот объем превышает население Сызрани, Новокуйбышевска и Чапаевска вместе взятых. В связи с этим возникает закономерный вопрос: жители каких населенных пунктов и районов могут перебраться на осваиваемые территории в первую очередь? Очевидно, что новое жилье, которое появится в Волжском районе, будет предложено покупателям в эконом-сегменте. Соответственно, наиболее живой отклик это предложение может встретить у жителей окраинных районов города, проживающих в ветхих домах (вполне возможно, что программа переселения из ветхого и аварийного жилья будет продолжена именно в этом направлении). Еще одна часть потенциальной аудитории покупателей – жители тех же самых Чапаевска, Новокуйбышевска и других небольших городов и населенных пунктов, расположенных неподалеку от Самары. Опыт реализации других масштабных комплексных проектов строительства показывает, что подобное жилье привлекает и жителей спальных районов, для которых обмен устаревшей «хрущевки» на новенькую квартиру в зоне окраинной застройки подчас оказывается фактически равноценным вариантом.

«В первую очередь активность спроса на жилье в Волжском районе будет зависеть от цены предложения, потому что исторически эта территория воспринимается рынком как малопрестижная, в этой локации сейчас проживает большой процент людей с достатком ниже среднего, – убеждена директор ГК «Статус» Елена Чичановская. – Если девелоперы смогут предложить им новое жилье по доступной цене, то основу спроса составит именно население окраинных районов города». Не исключено, впрочем, что многие жители того же поселка Запанской, подобно многим владельцам жилья в «насиженных» частных секторах, окажутся не в восторге от предложения освободить дома, в которых они проживают почти всю свою жизнь. Так, жительница поселка Шмидта, который и известен среди горожан под названием Запанского, Марина Столешникова призналась, что совершенно не представляет эту локацию, застроенную типовым высотным или малоэтажным жильем. «Неважно, какой строительный проект здесь будет реализован, многие жители, я уверена, будут против, – считает жительница Самары. – У меня здесь живет мама, в доме по соседству – брат с семьей. Мы здесь выросли, ходили в эту школу, играли на этих улицах, и для всех нас наш поселок – это такой отдельный мирок внутри города, где все друг друга знают. Мы с мужем сейчас переехали в жилой район «Волгарь», и я до сих пор тоскую по родительскому дому, по этой тишине и отсутствию большого числа машин и людей. Скептически относятся к этому месту только те, кто здесь не был или был проездом, я же могу сказать, что по утрам здесь действительно слышно птиц, а не гудки авто».