9 трендов в сфере современного градостроительства. Часть 2

Тренд 1: социальная инфраструктура – в сфере задач для девелопера 

 

Дефицит объектов социальной инфраструктуры возник в городе не вчера и не пару лет назад. Учеба в школах в две смены, дефицит детских садов – это реалии, которые с нами на протяжении десятилетий, а не приметы нового времени. А если учесть, что городское население стабильно прирастает за счет притока из региональных населенных пунктов и из других регионов, проблема становится только актуальнее.

В нынешней ситуации все чаще звучит мысль, что именно девелопер при освоении новых площадок должен брать на себя решение этого вопроса. Конечно, и застройщиков можно понять: они создают мощную налоговую базу, обеспечивают рынок новым жильем – при чем тут еще создание объектов социальной инфраструктуры за свой счет? И все же вывести коммуникацию по этому вопросу давно пора на новый уровень, как уже происходит в других регионах. Например, подобный пример есть в Нижнем Новгороде, когда при формировании площадок для будущего КРТ провели анализ и пришли к выводу, что часть локаций смогут отдать под застройку лишь в том случае, если застройщик будет готов взять на себя определенные обязательства по развитию социальной инфраструктуры. Во многих регионах формируются различные механизмы обеспечения социальной инфраструктурой за счет девелоперов (например, платежи на создание такой инфраструктуры) и одновременно жесткие ограничения жилищного строительства, не обеспеченного социальной инфраструктурой. 

«Тренд, который подразумевает все более активное участие девелоперов в процессе создания объектов социальной инфраструктуры, пока не зашел в Самару, но мы его активно лоббируем. Опыт других регионов и крупных девелоперов показывает, что построить школу за коммерческие деньги может быть дешевле, чем за государственные, при этом на застраиваемой площадке появится мощный центр притяжения. Инвестиции в школу составят около 4-5 тысяч рублей на квадратный метр жилья, а добавленная стоимость метра при этом будет безусловно выше. Есть пример строительства школы у федеральной девелоперской компании «Брусника»: на реализацию объекта в Новосибирске ушло 750 млн рублей, тогда как аналогичный объект за бюджетные средства выходит в районе миллиарда. 

Региональные застройщики потихоньку двигаются в этом направлении и уже готовы какие-то решения реализовать за свой счет. Не знаю, дойдет ли этот процесс до финальной стадии, но есть надежда, что однажды этот тренд придет в Самару и перестанет быть таким триггерным для девелоперов вопросом. Возможно, все изменится, когда ко всем застройщикам и их проектам будут предъявляться одинаковые требования», - говорит Мария Черноталова. 

 

- Во многих мастер-планах, в частности в формате комплексного развития территории, вы сейчас включаете в проектную документацию объекты социальной инфраструктуры. Как реагируют сейчас застройщики? Понятно, у них нет альтернативы – соглашаться или не соглашаться. Для формата КРТ появление социальной инфраструктуры в рамках освоения площадки - выбор без выбора, обязательное условие. Но меняется ли само отношение? Переламывается ли негатив, появляется ли желание сделать хорошо, пусть и потратив на это свой ресурс? 

 

- На самом деле, по-разному. Среди наших заказчиков есть девелопер, который к этой необходимости относится максимально прогрессивно. В процессе работы над площадкой говорим ему, что придется размещать большую школу на площадке в 2,5 га. А он говорит: «Это нужно, потому что без школы у меня здесь квартиру не купят. Будем строить». Причем это не навязанное нами решение: мы понимаем, что смета по проекту довольно напряженная, а локация – спорная. И тем не менее, девелоперу удается прийти к этому решению самостоятельно.

Стоит углубиться в этот вопрос, как окажется, что на практике действительно можно найти решения, которые могут устроить всех. Поступательное развитие территории с учетом появления на ней объектов социальной инфраструктуры может сформировать какой-то цикл: на одном участке разместить школу начального звена, на другом – здание для средней школы. Можно найти оптимальное решение с точки зрения размера земельного участка и грамотно обосновать этот выбор. Такая работа стимулирует единство, когда девелопер, власти и горожане оказываются по одну сторону баррикад и принимают решение о том, как лучше будет для всех, с минимальными затратами и максимальным выходом. В конце концов, девелопер всегда может сказать: «Я тут строить ничего не буду, мы с вами не договорились». Но это же слабая позиция.

 

 

Тренд 2: мало- и среднеэтажное строительство – нераспробованные перспективы для городского центра и других внутригородских районов 

 

Строительство жилья высотой до 8 этажей включительно, которое можно обозначить форматом малоэтажного и среднеэтажного строительства, в Самаре, конечно, есть. Таких примеров много в сегменте массового жилья – они хорошо известны многим участникам рынка недвижимости. Встречаются они и в бизнес-сегменте, в формате клубных домов, но уже реже. При этом широкого распространения в формате КРТ или квартальной внутригородской застройки малоэтажка все же не получила. Возможно, все еще впереди. 

«Как полноценный формат, малоэтажное строительство как будто миновало Самару и никак не дойдет. Видимо, виной тому ассоциации с первыми очередями микрорайона «Крутые ключи» и невысокая репутация двух- и трехэтажной послевоенной застройки. Мы пытаемся его внедрить, иногда настаивая на таких решениях, но не все застройщики готовы это принять. А формат многоквартирных жилых домов высотой до 4 этажей в люксовом качестве в Самаре почему-то вовсе отсутствует. Точечно такие объекты иногда возникают: например, была похожая практика в районе Просек. Тогда все предложения были раскуплены – это хороший знак, который показывает готовность рынка к таким решениям», - считает Мария Черноталова. 

 

- Почему тренд малоэтажного строительства популярен в других регионах? Какие преимущества в этом формате видят девелоперы и потребители? 

 

- В моей интерпретации малоэтажная застройка является вынужденной мерой, которая либо возникает на городской окраине из-за нехватки инженерных мощностей (когда существующего напора воды попросту не хватает, чтобы снабдить многоэтажку), либо появляется из-за ограничений, связанных с объектами культурного наследия. Девелоперы тоже часто реагируют на малоэтажную застройку как на вынужденную меру: реализовать здесь проект высотного жилищного строительства не получается – значит, смотрим, что еще можно построить. 

Так или иначе, к этому тренду сейчас приходят другие города. Его реализацию можно увидеть в модных проектах, которые публикуются в Телеграм-каналах крупных проектных бюро и реализуются в первой линии реки. Такие концепции стараются охватить максимальную палитру продукта – и выбирают формат малоэтажных домов как альтернативу ИЖС. Преимущества очевидны: в случае с малоэтажным многоквартирным строительством собственнику не нужно самому обслуживать прилегающую к дому территорию. В какой-то момент здесь наметилось стремление самих домовладельцев сократить расходы на содержание. Все большему числу собственников становится удобно, когда эти вопросы решает управляющая компания, которая занимается не только периметром дома, но и всей территорией в шаговой доступности. К другим преимуществам жизни в малоэтажном формате можно отнести малое количество соседей на этаже и в подъезде, элементарно не нужно ждать лифт. В Самаре я пока не встречала такого продукта в бизнес-классе.

 

- Зато в эконом-сегменте малоэтажный формат распространен настолько, что в сознании многих покупателей нашего региона прочно ассоциируется именно с доступным ценником. 

 

- Наверно, да. Кошелев-проект и первая очередь Южного города стали воплощением этого формата в его бюджетном проявлении. Но, с другой стороны, почему 25-этажки могут быть вариантом и эконом-класса, и бизнес-класса? Репутацию многоэтажного жилья никто не подпортил, а вот малоэтажному досталось. 

При этом интересна практика, когда формат малоэтажного и среднеэтажного строительства пробуют в новых локациях – и делают это успешно. Например, в проекте жилого комплекса «Акварель» на 7-ой Просеке, на мой взгляд, много недостатков. У них не было возможности построить высотки, и они реализовали 5 этажей. И с точки зрения масштаба там получилась неплохая соразмерная среда. Жители улучшают фасады, выращивая на подоконниках цветы, внедряют собственные представления о благоустройстве. Хотя бы с точки зрения локации этот проект можно оценить как неплохой вариант эволюции. К тому же это возможность убедиться, что мало- и среднеэтажная застройка может возникнуть не только на периферии. Эти дома неплохо сочетаются с многоэтажками по соседству, даже в рамках одного двора. Такая «пестрота» - это тренд, который подхватывают многие крупные застройщики, а здесь он сложился будто бы хаотично. Если мы посмотрим самые популярные «продающие» рендеры от той же девелоперской компании «Брусника», мы увидим сочетание 17-этажных домов и 5-7 этажей в сканди-стиле. 

 

- Если говорить про наши площадки, перспективным местом можно считать локации по соседству с объектами культурного наследия. Можно ли сказать, что ты считаешь появление такого жилья в ценнике бизнес и элит приемлемым для исторического центра? 

 

- Не то чтобы приемлемым, а желаемым и рекомендуемым. Даже если сейчас это ограничение окончательно не установлено, то в перспективе регламент исторического поселения заработает и этот предел появится. В этом случае проекты такого масштаба будут максимально уместными. К тому же именно такой формат застройки там исторически сложился: многоквартирные малоэтажные жилые дома – это исторический вариант жилья в нашем городе. Такое ощущение, что сейчас для него не созрел не то чтобы покупатель, а застройщик. Покупатель на него есть уже давно.

 

- То есть пока такого продукта нет на рынке. А готовность рынка есть? Если бы сложились идеальные условия и возникла возможность реализовать такой проект в центре, он бы появился?  

 

- Мне кажется, что рынок к этому готов. Это продукт не массовый, где предстоит реализовать 1 000 или даже 300 квартир. Порой реализация такого девелоперского проекта – это вопрос иногда 10-50 квартир. И 50 таких семей точно найдутся в Самаре: можно, к примеру, посчитать количество премиальных машин, которые за 10 минут проезжают по центральному району города. 

Есть понимание, что самая популярная проблема в Самаре – много рисков. Нет устойчивого регламента для каждой локации, нет гарантии, что завтра здесь не появится новое обременение, стабильно есть вопросы по сетям и школам. Нет единой стратегии и программы реновации: например, мы же не зафиксировали документально регламент о том, что в историческом центре расстояние до школы может быть другим или формат школьного здания может отличаться от того, к которому мы привыкли в районах за пределами исторического центра. И получается так, что реализация девелоперского проекта в малоэтажном формате потребует меньше вложений, но и дивидендов принесет меньше. А ресурсов – человеческих и временных - потребует примерно столько же. И девелопер опасается, что на таком проекте он мало заработает. Ведь риск должен быть ради чего-то.  

А между тем в историческом центре осталось буквально 2,5 площадки, которые можно было бы освоить комплексно. Но даже там много рисков, а об ограничениях знают не все! Например, мы как градостроители выяснили, что на одной площадке в центре действует ограничение по высотности до 9 метров, но в открытом доступе этой информации просто нет. А что будет, если туда придет девелопер и сходу распланирует строительства дома в 9 этажей? 

 

- Среди тех проектов, над которыми работала ваша команда, есть примеры того, как малоэтажный формат удалось вписать в общий облик застройки? 

 

- Например, такое решение было при проектировании   территории бывшего Завда имени Массленикова. Мы зафиксировали ступенчатый рост высотности от берега к Ново-Садовой, от 25 до 100 метров, - формат среднеэтажной застройки был продиктован исключительно внешними обстоятельствами, а именно близостью Волги. Как известно, этот фактор не теряет своей значимости ни для девелоперов, ни для покупателей. Это решение совершенно точно было обоснованным – вероятно, именно поэтому оказалось приемлемым для стейкхолдеров. Не будет преувеличением сказать, что весь наш город крутится вокруг реки, и этот культ определенно более ощутим, чем во многих других волжских городах. Сыграл он свою роль и здесь. Среднеэтажные решения появились из стремления уравновесить всю локацию, комплексно подойти к площадке. Если мы хотим, чтобы определенная точка застройки стоила так же, как та, что максимально приближена к береговой линии, то где-то нужно применить экстра-ограничение, позволяющее вырасти другой части проекта.

 

 

Тренд 3: от постоянного улучшения в девелопменте устают покупатели 

 

В постоянной погоне за улучшением продукта и стремлением угодить меняющимся запросам покупателей девелоперы заимствуют друг у друга решения и фишки. В какой-то момент этих улучшений становится так много, что не все они оказываются востребованы. 

«Мне интересно, когда Самара достигнет этой точки насыщения девелоперским продуктом, когда реальный продукт перерастет потребности. Мы привыкли, что региональные девелоперские проекты либо догоняют то, что уже предложили в других городах, либо наоборот предлагают инновационные решения, к которым потребители пока не готовы и еще не знают, что им это нужно. Но пока нам до состояния пресыщения далеко. Пока самый распространенный ответ, который слышим, опрашивая жителей Сухой Самарки о жилье мечты, звучит так: «Если будет хотя бы как в Южном городе, это уже замечательно!». Думаю, если задать аналогичный вопрос жителям «Империала», они скажут: «Ну хотя бы как в столичных жилых комплексах «Брусники». И вот это «хотя бы» - это будто бы проблема нашего региона. Возможно, нам потребуется еще лет 10, чтобы догнать те же Екатеринбург и Москву», - отмечает Мария Черноталова. 

 

- А в столице есть это пресыщение продуктом, как ты считаешь? Или в других регионах, на которые мы привыкли равняться? 

 

- Сложно определить, как обстоит дело в сегменте стандартного жилья: там проекты реализуются как некоторый баланс между тем, что было взято из соседнего сегмента недвижимости, и тем, что привнес девелопер, прыгнув выше головы. В стандартном жилье пресыщение от продукта представить сложно, потому что, например, собственного бассейна на территории такого ЖК никогда не появится. В премиальном или бизнес-сегменте такая ситуация возможна. На жилищном рынке страны есть жилые комплексы, в которых есть все – от мраморных колонн до бассейнов. 

 

- По какой причине в объектах этого уровня может возникнуть пресыщение от продукта? 

 

- В какой-то момент у людей может появиться непонимание, зачем за это платить. Такие примеры есть и на самарском рынке: в одном из жилых комплексов, расположенных в центре города, спроектировали собственный бассейн и сауну. Но жильцы не договорились о том, как совместно использовать эту инфраструктуру. Кому-то она была нужна, кому-то нет – а в итоге доступ просто закрыли для всех. Чтобы обеспечить грамотную эксплуатацию, внутри таких проектов должна быть исключительно качественная управляющая компания. Потому что на региональном рынке пока нет такого осознанного потребителя, который за это заплатил и точно знает, что это ему нужно. 

Наверно, я чего-то не знаю про самарскую недвижимость премиум-сегмента, но кажется, у нас в городе пока нет такой практики, чтобы каждого жильца в проект выбирал сам девелопер. В худшем случае тебе просто не сделают скидку.

 

 

Тренд 4: авторское благоустройство никак не доберется до нас 

 

Современные девелоперы все чаще используют благоустройство придомовой территории, чтобы создать уникальный проект: придумывают авторские формы и идеи для размещения детских площадок, мест для отдыха и прогулок. На территории жилых комплексов возникают инсталляции и арт-объекты – они существуют в единственном экземпляре и выделяют проект из числа других. 

В то же время в нашем регионе к благоустройству по-прежнему подходят по остаточному принципу: в лучшем случае оно будет содержать авторские и непривычные элементы, но чаще все благоустроенные современные дворы похожи друг на друга. 

«Даже если мы посмотрим на девелоперские проекты в бизнес-классе, их благоустройство сложно назвать образцовым. В силу локации многие из них расположены на компактных участках, где сложно создать гармоничную благоустроенную среду. В результате там тоже появляются типовые детские площадки, просто чуть лучше и дороже, чем в домах стандартного класса. Но это не принципиально новые решения. Принципиально иное – это, например,  вынесенный отдельный игровой плейхаб в проектах компании «ПИК». Тем временем, тренд с появлением авторских детских площадок с расположенными на них уникальными арт-объектами набирает обороты, но пока так и не дошел до Самары», - говорит Мария Черноталова. 

 

- Если сформулировать проблему, она больше в том, что девелоперы не проявляют дальновидность и выбирают исключительно типовые решения? Экономят? 

 

- Психологический барьер перед стоимостью будто бы действительно существует. У московских коллег есть статистика о том, что стоимость благоустройства придомовой территории в столице составляет в среднем 110 млн на гектар площади. При этом параллельно развивается процесс «соревнования» среди девелоперов, где на кону авторские решения. В регионе стоимость благоустройства придомовой территории, разумеется, ниже – я бы определила его на уровне 80-90 млн на гектар земли. Но и многими нашими девелоперами эта сумма воспринимается как неподъемная. 

Часто благоустройство осуществляют по остаточному принципу – при анализе таких пространств ощущается некий дефицит решений и форм, через которые они воплощаются. Многие такие пространства по-прежнему лишены индивидуальности, даже в сегменте комфорт-класса. 

 

- При этом сами девелоперы, которые работают с жильем немного выше типового по уровню, часто делают акцент на необычности выбранных решений. Так, если ты поставил деревянную игровую площадку, рядом посадил многолетники и разместил скамейки нетрадиционного дизайна – это уже уникальный продукт. 

 

- Это и правда так для Самары. В таком подходе тоже есть коммерческая идея: зачем сразу делать очень круто, когда я могу улучшать по чуть-чуть? Зачем сразу шокировать людей хорошим, когда я могу сделать просто не очень плохо?

 

- Как по-твоему, благоустройство стремится туда же, куда и проектные решения в жилищном строительстве, - удивлять до бесконечности, до пресыщения, а потом остановиться? Или в процессе выбора решений для благоустройства девелоперы просто будут выбирать новые формы? 

 

- Мне кажется, будут меняться приоритеты, а с ними и процесс благоустройства будет обретать новые формы и акценты. С чего начинается любое благоустройство? С детей. Главное – дать комфорт им. А далее, как только этот вопрос закрывают, фокус смещается. Например, в процессе исследования общественного мнения по проекту застройки в Октябрьском районе улице Гастелло мы все чаще слышали мнения: «Детскую площадку не хочу, можно буду отдыхать в саду?». А потенциальные покупатели жилья в Куйбышевском районе уже высказывались в пользу сада с плодовыми деревьями в качестве места для прогулок взрослых жильцов. То есть сами решения и инструменты благоустройства меняются не сильно, но зато меняются группы тех, кого оно обслуживает. В современных проектах очень привлекательно выглядит многофункциональный игровой плейхаб для детей площадью 1 000 – 1 500 кв. м, способный обслужить большой район и группы ребят разного возраста. Но и взрослым тоже хочется, чтобы благоустройство хотя бы частично закрывало их потребности. Так появляются более дорогие цветники и более удобные лавки. Дальше эти решения могут совершенствоваться, например, в сторону климатического контроля для разных времен года. 

Сегодня покупатели жилья все чаще задаются вопросом: почему на благоустройство детской площадки тратят 15 млн рублей, а для взрослых покупают лавочки за 5 тысяч? «Это несправедливо. Вообще-то я за это плачу». Мне кажется, что такое отношение к пространству вскоре будет встречать все больше сторонников. Люди захотят проводить время на территории своего жилого комплекса в комфорте и красоте. 

 

 

Тренд 5: апартаменты сформировались в отдельный сегмент рынка, но в Самаре их пока заменяет арендное жилье

 

О перспективах развития рынка апартаментов и важности стимулировать этот процесс говорили много как на федеральном, так и на региональном уровне. Однако факт остается фактом: в Самарском регионе не то, что не сформирован рыночный сегмент апартаментов, но до сих пор нет флагманского девелоперского продукта в этой сфере. В Москве и Санкт-Петербурге ситуация иная: там апартаменты случились и объективно заняли свою долю рынка. 

«На рынке сейчас есть много арендного жилья и внушительный объем инвестиционных квартир, которые планируют сдавать или уже сдают в аренду. Какая разница, как их называть, - апартаменты или нет? С одной стороны, статус апартаментов даже в большей степени обязывает: для полноценного функционирования таким объектам нужна специальная сервисная служба, кнопка вызова персонала, возможность заказать еду или сдать одежду в химчистку. С этой точки зрения городское арендное жилье вполне можно считать аналогом апартаментов – и более понятным для участников рынка недвижимости, но не обеспеченным соответствующей «гостиничной» инфраструктурой. С другой стороны, государство последовательно ужесточает требования к сдаче квартир в краткосрочную аренду, поэтому формирование рынка апартаментов в нашем регионе не за горами», - считает Мария Черноталова. 

 

- В регионе есть внешние факторы, которые тормозят развитие рынка апартаментов. Нет сформированного продукта, непонятно, готов ли рынок – в этом основные актуальные сложности или есть что-то еще? 

 

- Да, к тому же никто пока глобально не попробовал что-то создать в последнее время. Есть ощущение, что привычную квартирографию многие считают 100%-ным вариантом – так зачем же изобретать что-то новое? К тому же девелоперы опасаются, что емкость рынка апартаментов слишком мала, и у них возникнут проблемы с реализацией. Это приводит к тому, что апартаменты в статусе потенциального формата рассматривают по остаточному принципу: если уж жилье не получится, тогда сделаем. А факт, что именно эта локация идеально подходит для реализации апартаментов, многие упускают из виду. 

 

- Какие признаки отличают или объединяют апартаменты в Москве от похожих проектов, которые могли бы получить такой статус, в Самаре? 

 

- В Москве формат апартаментов изначально был способен по максимуму «вытянуть» технико-экономические показатели девелоперского проекта, чтобы уйти от требований по инсоляции. Проще говоря, если жилье было строить невозможно – возводили апартаменты. В Самаре эта проблема так остро не стоит, но при этом объективно растет спрос на арендное жилье, тогда как апартаментов в хорошем смысле нет. В жилом комплексе «Надежда», например, они были предусмотрены, но не эксплуатируются. Да и локация для этого формата там не подходящая.

Апартаментам как девелоперскому продукту должна сопутствовать развитая деловая и туристическая инфраструктура по соседству. Такого предложения с четким позиционированием в городе нет. Возможно, девелоперы немного опасаются этого формата, потому что не могут предсказать, каким будет финансирование. До недавнего времени я сама с опаской смотрела в сторону апартаментов при проектировании, но недавно пришла к выводу, что просто нужно здраво оценивать локацию. Если сделать качественный проект в формате апартаментов – он «полетит». Например, район «Кинапа» мог бы быть потрясающей точкой для реализации такого замысла. Большие перспективы и у локаций исторического центра, где формат апартаментов при реставрации объектов культурного наследия можно было бы по-особенному раскрыть.