9 трендов в сфере современного градостроительств. Часть 1

Среди них есть те, которые уже меняют рынок региональной недвижимости, и те, которым для полновесной реализации в проектах самарских девелоперов пока чего-то не хватает. Об актуальных тенденциях в сфере проектирования, строительства, благоустройства и эксплуатации недвижимости порассуждали в форматах экспертного рассуждения и интервью.

 

4 тренда в реальности

 

Эти тенденции уже влияют на развитие рынка недвижимости, меняют процесс создания девелоперского продукта и формируют потребительское восприятие. От мастер-плана проекта к планировочным и фасадным решениям – говорим о реальных трендах, а попутно захватываем тему развития креативных пространств. 

 

Тренд 1: значимость мастер-плана в разработке концепции девелоперского продукта растет 

 

Потребность девелоперов в профессиональной разработке мастер-плана увеличивается. В этом документе проектировщики предлагают разные варианты развития территории, которые включают функциональное зонирование, эскизные планировочные решения и другие инструменты, позволяющие представить облик будущей застройки в деталях. Также в мастер-плане определяется наиболее предпочтительный вариант девелоперского проекта и формируется его концепция. 

Этот документ объективно нужен, чтобы принять комплекс важных решений по упаковке девелоперского продукта, чтобы обосновать выбранные формат и концепцию банку, который будет принимать решение о финансировании строительного проекта. 

Если раньше заказать мастер-план застройки было «модным» решением, на которое чаще шли при разработке концепции освоения крупной площадки, то теперь ситуация меняется на глазах. 

«Вес мастер-плана в профессиональном девелоперском сообществе повысился, как только наличие этого документа стало ключевым моментом для обоснования финансовой модели перед банком. Сегодня мастер-план является факультативным пунктом в техническом задании на планировочное решение или архитектуру комплекса. А в нашей практике мы всегда стремились предложить девелоперам-заказчикам мастер-план как документ, который зафиксирует основные характеристики будущего проекта, а они, в свою очередь, найдут отражение в дальнейшей документации, лягут в основу документации по планировки территории и как следствие, разрешения на строительство», - объясняет Мария Черноталова. 

 

- Мы можем назвать пионеров в регионе, кто уже давно работает таким образом и использует мастер-план в процессе создания девелоперского продукта? 

 

- На основании нашего опыта самой первой территорией, по сути, стала площадка бывшего Завода имени Масленникова в 2013 году. Сейчас не берусь судить, насколько удачным оказался тот мастер-план, но цепная реакция была запущена именно в тот момент. И когда мы в дальнейшем работали над проектом планировки этой территории площадью 160 га, то собирали ретроспективу исследований, в которую вошел и тот самый документ. Для компании «Альянс-менеджмент» разработка мастер-плана развития территории, детальной концепции жилого комплекса, причем нередко на конкурсной основе, стала необходимой стадией формирования продукта.

Из других примеров – жилой район «Южный город», где девелопер изначально заказал концепцию застройки проектной компании Homeland Group. Эти же специалисты подготовили первые проекты планировки территории на несколько очередей. Столь массивный объем земель специалистам удалось пропустить через себя – и до сих пор основные решения, возникшие тогда, транслируются в современных проектах планировки. Например, судьба трамвая в «Южном городе» по-прежнему неизвестна, но коридор для него сохраняют и проектируют застройку с учетом этого факта. Сначала трамвай «уехал» в шестую очередь застройки, затем спроектировали новое кольцо – но преемственность идеи сохраняется. А впервые она прозвучала именно тогда, в момент разработки первичной концепции проекта. 

 

- Тенденция по росту востребованности мастер-планов среди девелоперов есть, но она же не стала поголовной? Есть же те, кто формально относится к мастер-плану или вообще игнорирует его?

 

- Так же, как и к проекту планировки территории (ППТ). Когда мы выпускаем документацию с мастер-планом, то изначально прорабатываем довольно узкие технико-экономические показатели (ТЭП) для проекта. Стремимся прописать как можно больше ограничений и возможностей, которые девелоперу дает площадка. Мы делаем это для того, чтобы предопределить тот продукт, который получится в итоге. Собственно в этом и есть суть мастер плана, на мой взгляд. Например, в рамках работы над проектом комплексного развития территории в Октябрьском районе мы стремились описать исчерпывающие параметры проектных решений, сразу обозначили границы зон - мини-дворов. А затем сформировали характеристики будущих жилых групп.

Так происходит не всегда:

Есть и другой подход: когда для площадки создают максимально «просторный» ППТ, чтобы в дальнейшем просто плыть по течению. В результате, На одном и том же месте в рамках одной и той же документации может возникнуть как башня 23 этажа с большой стоянкой, так и компактная периметральная застройка с двором без машин и подземной парковкой.

 

- Какой подход лучше оправдывает себя на практике? 

 

- Сложно сказать. Очень много зависит от готовности девелопера к целостной и последовательной реализации задуманной концепции застройки. Лично мне ближе ППТ, который четко регулирует параметры застройки, потому что появление и утверждение такого документа – это гарант баланса застройки в городе, фиксация объемно-пространственного регламента застройки. Скажем, при освоении соседней площадки точно можно опираться на этот подробный ППТ. Или представим, что застройщику не удастся по каким-то причинам реализовать проект. Но документация останется актуальной! И на площадку сможет прийти другой девелопер, чтобы воспользоваться уже созданной сбалансированной моделью застройки. Проект, опирающийся на подробный ППТ, быстрее в разработке и легче в согласовании с органами власти. Им можно пользоваться отделу продаж девелопера, чтобы показать покупателям перспективы развития квартала или жилого района.

С другой стороны, объективно случаются точечные моменты, когда прецизионность требует частого изменения документации по планировке территории. Например, у девелоперской компании «Древо», для которой мы стремимся выдержать изначальный план застройки, при проектировании зданий может возникнуть разница в 200 кв. м по сравнению с проектом планировки. И тогда придется оперативно менять ППТ, потому что иначе девелопер не получит разрешение на строительство. Для некоторых этот этап может оказаться сложным. 

Тренд 2: девелоперы оптимизируют планировки и параллельно воспитывают покупателей 

 

Современные планировочные решения движутся в сторону оптимизации пространства, а влияют на этот процесс и увеличение себестоимости строительства, и нежелание многих покупателей переплачивать за те метры, которые они не используют. От широких коридоров, типичных для планировок начала 2000-х годов, многие уже избавились. Сегодня внимание проектировщиков и девелоперов приковано к организации мест хранения – как внутри квартиры, так и за ее пределами. 

«Человек с возрастом и новым опытом меняется, и вместе с ним меняется его представление о пространстве. Я искренне не понимаю тех, кто до сих пор предпочитает классическую планировку с кухней, отделенной от гостиной. Почему это по-прежнему считается удобным? Возможно, если на практике в деталях показать все преимущества совмещенной кухни-гостиной и отсутствие бытовых неудобств такого решения – это изменит мнение», - размышляет Мария Черноталова. – Также мне показалось интересным размышления про лоджии: быть им или нет. Мы провели опрос и узнали, что среди современных покупателей есть люди, которые используют балконы как место для отдыха или занятий спортом. И они считают открытые балконы комфортным решением. В то же время тем, кто выбирает для квартиры лоджию, хочет использовать ее преимущественно как место для хранения. И если им предложить кладовую комнату для этих же целей, примерно 25% все равно скажет: лоджия все равно пусть будет на всякий случай», - считает Мария Черноталова. 

 

- Можно ли на примере показать, как меняется переосмысление балконного пространства? 

 

- Не знаю, насколько активен этот тренд в других регионах, но встречала концепцию о том, что балкон стоит воспринимать как часть дизайна фасада, такую же, как корзины для кондиционера. В этом смысле балкон перестает восприниматься как продаваемые квадратные метры и становится инструментом, позволяющим усовершенствовать девелоперский продукт. Например, если мы как проектировщики оттолкнемся от идеи, что балкон будет нужен для отдыха и спорта, возможно, мы придем к решению изменить его конфигурацию. Такой балкон нужно ориентировать на определенную сторону, оценивать, будет ли туда задувать ветер. Возможно, для такого балкона нужна другая форма? Например, узкая, но вытянутая, чтобы постелить коврик для йоги или поставить шведскую стенку. 

Более того, я знаю, что некоторые застройщики уже отказались от балконов целиком, а в некоторых проектах совсем нет лоджий. Это отдельная задача для девелопера и управляющей компании - научить людей избавляться от хлама и не использовать балконы и лоджии как хранилища. А нужные вещи размещать в специально отведенных для этого помещениях. 

 

- Можно ли сказать, что этот тренд воплощает некую точку конфликта между девелоперами и покупателями, ситуацию, в которой одни воспитывают других? Тенденция к оптимизации квартирного пространства сложилась в сознании девелоперов и находит отражение в создаваемых продуктах, а в массовом восприятии ее пока нет? 

 

- Да, это обучение происходит, так же, как и в проектировании двора без машин. На восприятие потребителей рынка интересно смотреть, когда работаешь в разных городах. Например, Самара и Нижнекамск стоят на разных ступенях градостроительной эволюции: их уровень автомобилизации еще выше, чем у нас. И когда мы в рамках разработки проектных решений пытаемся им предложить закрыть автомобильный проезд и разместить на его месте озеленение, встречаем решительный отпор. Люди не привыкли парковать машины на расстоянии 30 метров, не привыкли проходить это расстояние пешком. И это тоже уже сложившийся паттерн восприятия. 

 

- Получается, в этих двух тенденциях: «двор без машин» и «лоджии-балконы» -  девелоперы руководствуются разумным сокращением, оптимизацией пространства? А у людей нет стремления компактнее размещаться, не использоваться пространство зря? 

 

- Сложно сказать. Нужно же попробовать. Ведь если разобрать шкаф с одеждой, наверняка окажется, что в нем есть вещи, которые уже не носят годами. И они человеку не нужны. Когда люди приходят покупать квартиру, многие еще не разобрали свои вещи. На этом этапе они думают, что им нужно все: и кладовки будет мало, и без лоджии не обойтись. К тому же если хранить велосипед в подъезде – вдруг его украдут? 

Человеку нужно попробовать какое-то хорошее решение от девелопера, чтобы доверять ему дальше. И мне кажется, сейчас такие отношения складываются все чаще, когда  человек покупает каждый новый продукт последовательно, мягко и последовательно соглашается на инновации. У компании «Древо» хорошо сработала стратегия выращивания покупателя и постепенных нововведений. В тех же дворах без машин результаты нашего опроса показали, что те горожане, которые уже попробовали жить в таком доме, теперь готовы отказаться от машины на территории двора. Они сами убедились, что это удобно и безопасно, что так можно организовать комфортные детские прогулки без присмотра. 

 

- По сути, еще одну тенденцию в этих рамках можем выделить: девелоперы воспитывают потребителей и растят их под себя от проекта к проекту. Это так?

 

- Выигрывают  девелоперы, которые в рамках своих стратегий уделяют внимание формированию спроса, предпочтений и вкусов покупателей жилья. Чтобы конкурировать, нужно создавать новые продукты – однотипность предложений на рынке жилья приводит к стагнации спроса, снижению темпов продаж и снижению интереса к новостройкам, но чтобы новый продукт продать, нужно готовить почву. 

 

Тренд 3: покупатели готовы к нетиповым фасадным решениям 

 

Исторически фасады обычных многоквартирных домов и их остекление выглядели если не одинаково, то очень похоже друг на друга. Еще во времена панельной застройки для домов по всей стране выпускали стеклопакеты одинаковых размеров. С тех пор производство в строительной сфере шагнуло вперед, но девелоперы в сегменте массового жилья все также выбирают самые привычные фасадные решения и типовые окна. 

«Интересно сопоставить результаты наших исследований покупательских предпочтений в разных районах города, чтобы понять, что выбор тех или иных фасадных решений зависит от локации. Так, для площадки в Октябрьском районе больше половины респондентов выбирали современную интерпретацию сталинского стиля. Рядом с территорией будущего ЖК уже сложился определенный ансамбль жилой застройки советского периода. Многие считают его приземленным и некрасивым, но для 60% участников опроса его облик стал, возможно, подсознательным ориентиром для новой застройки, которая потенциально может здесь возникнуть. У места как будто появляется собственный нейрокод, который определяет ассоциации горожан. А вот на периферии часто выбирают современный стиль – будь то минимализм, брутализм или «скандинавщина». Мне кажется, причина в том, что в этом месте никогда не было такого формата жилья, и если уж строить что-то новое, то пусть оно не будет похожим ни на что, расположенное по соседству», - говорит Мария Черноталова. 

 

- Получается, при выборе фасадных решений локация определяет внешний облик? 

 

- Мне кажется, да. Иногда внешний облик девелоперского проекта формируется под влиянием окружающего контекста, а порой опыт застройки показывает, что на площадке, где раньше не было никакого жилья, хуже всего плохая имитация. Кто знает, каким было бы восприятие первых очередей «Кошелев-проекта», если бы вместо подражания шведской застройке они бы выбрали вариант современного городского жилья? 

 

- Почему при выборе решений, например, для оформления оконных проемов в многоэтажках, девелоперы как будто руководствуются общей «методичкой»?

 

- Действительно, фасады могут быть выполнены в разном материале и цвете, но структура окна: тут две створки, а тут три – вышла из советского панельного домостроения. К тому же этот подход поддерживают проектировщики. Меня в университете учили делать окно в габаритах 130х130 см, именно такие параметры можно встретить в большинстве объектов, построенных за последние 30 лет. 

Для многих людей фасадные решения не являются базовым критерием при выборе жилья. Эту гипотезу подтвердили и наши исследования общественного мнения. Однако это не значит, что фасад не важен вообще. Если человек ищет качественное жилье за приемлемые деньги, а встречает объект, в котором помимо этого важного соотношения есть и красивый фасад, это существенно повысит его доверие к проекту. Получается, фасад «продает» не только внешнее восприятие многоквартирного дома, но и его наполнение. 

 

- Современные девелоперы готовы тратиться на реализацию нетиповых решений? 

 

- Когда мы работаем над планировками и предлагаем такие решения, можем услышать в ответ: «Такие окна – это дорого». Но при этом не стоит забывать, что построить стену – тоже дорого. Достаточно поставить производство и поставки окон на регулярные рельсы, найти подрядчика, у которого можно заказать несколько нетиповых серий, это повлияет на стоимость строительства, но не глобально. 

 

- У нас был опыт в рамках посещения номинантов Премии RS-AwaRdS, когда члены жюри – эксперты рынка недвижимости – обращали особое внимание на увеличенные оконные проемы и на заниженный уровень подоконника. Даже профессионалам это важно, для них это тоже преимущество, необычное решение.

 

- Это действительно так, если учитывать, что в Самаре даже в проектах бизнес-класса окна одинакового размера, на одной и той же высоте. Когда девелоперам предлагаешь отойти от этих традиций, может возникнуть возражение: это неудобно, там же батарея. Но при этом не стоит забывать, как потребители выбирают жилье. Никто не ищет в интернете  картинки типового ремонта в типовой «двушке». Все решения, которые люди сохраняют и затем стараются воплотить, - это сложные интерьеры с нетиповыми размерами окон. Там же есть классные решения, когда ниша окна занижена, или окно становится частью тахты, а владелец квартиры просыпается с прямым видом на Волгу, потому что подоконник становится продолжением кровати. Покупатели готовы к таким решениям, они им нравятся. 

Когда окно чуть вытянуто вниз, это разница в четыре кирпича. Такое решение не ударит сильно по экономике, не приведет к большим теплопотерям. Зато разница в восприятии будет колоссальной. 

 

 

Тренд 4: креативные пространства в регионе более локальные, а потому – более гибкие и перспективные 

 

Развитие креативных кластеров в Самаре началось на несколько лет позже, по сравнению с Москвой, Санкт-Петербургом и некоторыми другими городами-миллионниками. Однако это отставание удалось быстро преодолеть: сегодня наш город по общему объему таких пространств точно входит в число лидеров. И пока в столице интерес к креативным кластерам и крупным площадкам такого формата постепенно идет на спад, в Самаре они остаются востребованными – во многом, в силу своей локальности.

«Однажды я была причастна к организации креативного пространства на площадке самарского Элеватора. Возможность оживить объекты в центре или промзонах, придать им новый смысл и функционал всегда трогала и зажигала меня. Однако большого проекта, подобного столичному ARTPLAY, в Самаре не случилось, даже масштаб Элеватора оказался слишком большим. Зато локальные проекты чувствуют себя хорошо», - размышляет Мария Черноталова. 

 

- Почему крупные креативные кластеры постепенно затихают? 

 

- Этот тренд можно наблюдать в Москве: масштабные и значимые креативные кластеры себя немного изжили и перестали быть такими мощными центрами притяжения для горожан. Еще два года назад на ARTPLAY можно было встретить много людей и стать участником многих событий – просто заглянув на площадку в любое время. Сейчас уровень активности там, особенно в будни, значительно ниже. 

Моя гипотеза в том, что в Москве такие проекты смогли зародиться в очень крупном масштабе. В Самаре этого не произошло: наши креативные пространства, как правило, очень локальные. И это обеспечивает им лучшую приспосабливаемость и выживаемость. Думаю, что и дальше они будут обновляться, появятся новые резиденты и форматы, но такие объекты в нашем городе продолжат жить в амплуа событийной точки. В Москве же развитие крупных креативных площадок однажды может привести к глобальному их переосмыслению - массовой смене формата или сносу. Такие проекты могут частично стать жильем или апартаментами, чтобы локация не стагнировала. В этом смысле хороший пример – пространство ГЭС-2 в Москве. Проект безумно красив, но из-за того, что он чуть отстал от волны «креативного вздоха», там не случилось грандиозных выставок. При этом он вдохновляет другие города и регионы на повторение этого опыта. 

У нас в Самаре тоже есть это стремление к масштабу – достаточно посмотреть на площади городских торговых центров. Но в сегменте креативных пространств – и это для меня радостно – мы ушли от этого гигантизма в пользу более гибкого формата. И у него, я надеюсь, куда больше перспектив для укрепления и развития.