Как обустроить исторический центр Самары?

Кто может и хочет инвестировать в исторический центр города и что останавливает самарских девелоперов от «игры по правилам» в этой части Самары? О перспективах сохранения и развития исторического наследия в рамках программы «Время недвижимости» на радио «Комсомольская правда» поговорили главный редактор журнала «Строительство. Недвижимость. Rent&Sale» Олег Никитенко и руководитель «Том Сойер Фест» и СРОО «За информационное общество» Анастасия Кнор. 

 

Малый бизнес в историческом центре: от подвижничества до ярких идей

Олег Никитенко:

-  Почему вы так плотно и самоотверженно занялись темой сохранения исторического центра и наследия в последние годы?

 

Анастасия Кнор:

-  Я привыкла заниматься любым делом с самоотдачей. Когда я перешла в НКО, тема общественного устройства и гражданского движения стала для меня важной. Когда в 2015 году появился «Том Сойер Фест», я поверила в него с первой минуты. И это воодушевление не оставляет меня по сей день. Когда начинаешь вникать и профессионализировать любую тему, она становится еще более объемной и значимой. Поэтому мои взаимоотношения с темой исторического центра начали развиваться без остановки. Круги расходятся: я втягиваю в эту тему своих знакомых, родственников.

 

Олег Никитенко:

-  До сих пор в городском сообществе есть разные точки зрения на эту тему. Одна из них заключается в мысли: зачем это старье беречь? Все равно все сгнило, туристов сюда уже не заманишь. Лучше все снести и построить что-то новое. И второй тезис: Самара же — не Петербург, не Москва. Какие здесь могут быть памятники? 

   Сегодня число людей, которые искренне верят, что возрождение города и атмосферы возможно через обращение к традициям и возрождение среды, а не просто реставрацию памятника, растет. Но их все равно меньшинство. Что, на ваш взгляд, нужно сделать, чтобы большинство горожан разделяло эти ценности? Как завоевать сердца большинства.

 

Анастасия Кнор:

-  Во-первых, я считаю, что это абсолютно невозможно. Я очень люблю Тольятти, часто туда езжу к подруге. Понимаю, что Самара и Тольятти — это два абсолютно разных ментально города, хотя мы находимся в одном регионе. И это обусловлено средой. Самара с купеческими корнями и низкоэтажной застройкой, а Тольятти — город в чистом поле с широкими проспектами, изначально высотной застройкой по 9-12 этажей. Там скорость жизни и способ мышления вообще другие: они диамичнее, чем мы. Наша плавность заложена в Волге, в историческом центре. Эта историческая среда как-то не терпит торопливости. И именно тот факт, что наша историческая среда близка нам самим, - это довод в пользу ее сохранения. 

   Во-вторых, я не сторонник того, чтобы сохранить все гнилушки и постараться с ними что-то сделать. К процессу сохранения исторической среды важно подходить разумно. Но если мы разрушим среду, мы разрушим город. Я не за тотальную реставрацию, скорее за реконструкцию — умную, бережную, средовую. 

   Привлечь на свою сторону большинство невозможно, потому что мы просто воспитаны по-другому. Самара разделена на две части — историческая и условная Безымянка. И люди с Безымянки десятилетиями не приезжают в исторический центр, потому что им здесь просто нечего делать, они не чувствуют его ценностей. Заставить их полюбить исторический центр, наверно, мы никогда не сможем. 

   Другое дело, что в городе есть некое активное ядро жителей, которые пока не определились. И вот с ними, я считаю, работать надо. В их числе как раз малый и средний бизнес, для которого историческая среда — это ценность. Бизнес-идея, помноженная на субъективные, архитектурные и средовые факторы, может реализоваться в очень крутую историю. Так, я была очень рада, узнав о том, что памятник по ул. Фрунзе, 113 (тот самый чудесный 1-этажный «ажурный» домик, где в военные годы располагалось посольство) взяла компания Milimon, и там будет ресторан. Они покупают уже третье историческое здание и будут открывать в нем свое заведение. Мне кажется, это подвижничество с их стороны. Именно на эту категорию инвесторов стоит воздействовать.

 

Олег Никитенко:

-  Бизнес действительно может проголосовать за идею деньгами. Немало примеров есть в разных городах - Нижнем Новгороде, Коломне, Москве, Санкт-Петербурге, Томске, Иркутске — это даже не всегда миллионники. Любой устойчивый бизнес все равно «пляшет» от идеи: должна быть некая легенда, загадка, история, которая приманивает людей. Например, важна преемственность с точки зрения функции: как в «Кухмистерской Фон Вакано». Этот объект долгие годы ждал своего часа, а ведь когда-то Альфред Фон Вакано хотел сделать здесь образцовую пивную. Затем у здания были разные функции, но именно историческая оказалась самой интересной. Если проанализируем весь город, то сможем найти много таких историй, которые могли бы быть интересны бизнесу. Где эти идеи взять?

 

Анастасия Кнор:

-  В прошлом году мы на стратегической сессии «Том Сойер Феста» с городами-участниками обсуждали эту тему. В числе экспертов была Мария Леонтьева из Казани: они к юбилею города снесли 1000 домов, и сейчас очень горюют по этому поводу и теперь с каждым домиком носятся как с писаной торбой. И в прошлом году они начали интересную работу: ищут историческую самобытность в тех районах, где что-то еще осталось. И если к ним приходит заинтересованный инвестор, они ему сразу предлагают историческую функцию, которую это здание когда-то выполняло. Для меня было удивительно: казалось бы, сто лет прошло, но эта связь времен не рвется. В самом месте заложена какая-то геномная историческая память, которая поднимает именно этот вид бизнеса, который там присутствовал когда-то. Это правда работает.

   Поэтому логично пойти по этому же пути: хорошо изучить наш город и посмотреть, что где уже было. Понятно, что такое же количество мельниц, которое было здесь в начале XX века, мы, наверно, уже не возродим. Но отмахиваться от этой информации точно не нужно. 

   

Крупный девелопмент в историческом центре: барьеры и перспективы

Олег Никитенко:

-  Памятники — это не всегда то, что было давно. Возьмем Дом Промышленности — серьезный памятник конструктивизма, он же может стать «Домом постпромышленности», мы ведь живем в эпоху постконструктивизма. А с другой стороны, антитеза предыдущему формату тоже может развивать объект. 

   К малому и среднему бизнесу отношение всегда как к младшему брату всех бизнесов. Вроде бы развивают его уникальные люди, которые сами себя сделали, но в то же время это немассовое явление. «Чудаков», которые будут покупать особняки в историческом центре и что-то придумывать, мало. 

   Опорой для развития города считается крупный бизнес. Поэтому нужно рассматривать проекты реновации исторических кварталов с точки зрения девелоперских критериев. Насколько они интересны для девелопмента в его стандартном бизнес-планировании? С затратами на расселение и снос, подведение сетей и реализацию типовых решений. Затраты предстоят большие, а средняя цена продажи будет не такой уж высокой. 

   Словом, как работать с крупным девелоперским бизнесом? На какие «мозоли» можно наступить, чтобы у них изменилось отношение? Или честно сказать, что эти проекты не для крупных девелоперов и нечего их рассматривать? И пригласить девелоперов в исторический центр, когда им захочется оставить что-то на память о себе и реализовать проект для души.

 

Анастасия Кнор:

-  Да, так и есть. Я знаю примеры, когда к ЧМ-2018 компанию «Амонд» или Самарскую гильдию строителей в полном составе просили отремонтировать какие-то домики. Это был широкий жест доброй воли: мы выйдем, покрасим, поможем. Но в принципе им эта история неинтересна.

 

Олег Никитенко:

-  Точечных примеров, когда девелоперы отказались от идеи построить 10-16 этажей и согласились на среднеэтажное строительство в 8-12 этажей, немного, но они есть. Не стали бороться, не стали оптимизировать охранные зоны объектов культурного наследия. Для себя решили, что справятся. В результате они были рады, что завершили эти проекты, но большого энтузиазма двигаться дальше, я не увидел. Как некий опыт в портфолио галочку ставят, отмечают, что результат получится уютным и качественным. Но больше в подобные проекты не хотят.

 

Анастасия Кнор:

-  Вспомним историю последнего года с некоторыми историческими кварталами в центре. Казалось бы, классический исторический центр с определенной этажностью. И все потенциальные участники девелоперского процесса по нескольку раз уже приходили к представителям муниципальной власти с просьбой поднять предельную этажность. Объясняют чем угодно: дольщиками, плотностью. Шесть этажей не хотят, хотят 16. Так ведет себя основная масса застройщиков, поэтому я не вижу смысла разговаривать с ними об этом. Мне кажется, тема исторического центра и уютных особнячков — не про крупный бизнес. Она как раз про малый и средний бизнес, про тех людей, которые даже не являются бизнесом, но которые горят желанием что-то делать.

 

Олег Никитенко:

-  Как считаете, почему тема уютных особняков и малых форм в свое время ушла из исторического центра на самарские просеки, которые до революции были дачами?

 

Анастасия Кнор:

-  Там гарантированы свои шесть соток, на них можно построить какой угодно особняк. Исторический центр все же ограничивает фантазию. В 1990-е была какая-то чудовищная гигантомания: все строили дома чем больше, тем лучше. А для этого нужно было пространство. Мне кажется, поэтому все уходили на просеки. 

 

Олег Никитенко: 

-  Человек хочет купить готовый продукт. Многие хотели бы вложить деньги не только в коммерческую недвижимость, но и в жилье в историческом центре, потому что вся необходимая инфраструктура здесь в шаговой доступности и атмосфера совершенно уникальная. Но если нет девелопера, то никто этот продукт не произведет. Есть единичные случаи реконструирования — это подвижничество, когда человек вкладывает больше, чем потом сможет выручить при продаже. Недвижимость все же должна если не расти в цене, то хотя бы не дешеветь. Но при этом мы все же хотим, чтобы 140 исторических кварталов преобразовывались, а для этого нужны деньги. Для этого нужны девелоперы. Как быть в этой дилемме? Ведь большая часть квадратных метров в историческом центре — это жилье, значит нужны соответствующие предложения.

 

Анастасия Кнор:

-  Возможно, сами девелоперы и хотели бы реализовать в центре какие-то проекты, но им тоже не поступает никаких предложений. У нас разрабатываются предложения в кварталах, и власть смотрит на застройщиков, которые придут и комплексно все освоит.

 

Олег Никитенко:

-  Но ведь и потребитель этого хочет! Пусть это будет дорого, но чтобы можно было купить готовую недвижимость в центре города с инфраструктурой, чтобы можно было просто переехать и заниматься отделкой.

 

Анастасия Кнор:

-  Думаю, сели бы рынок дал возможности, эта история сложилась бы. У нас не дают развиваться точечной застройке, не предлагают маленькие участки застройщикам.

 

Олег Никитенко:

-  Да. Но когда мы говорим о реновации исторической среды, надо вспомнить, из чего она состоит. Как раз из кварталов: каждый нарезан на кусочки, которые каждый собственник застраивает по своему усмотрению. Но высотный регламент таков, чтобы они не мешали друг другу. И поэтому в историческом центре мы видим соседство особняка в стиле модерн и увеличенной крестянской избы. И в истории города они спокойно сосуществовали, город это «перемалывал». Они обменивались продуктами своего производства, культурой, взаимно обогащались. Это и есть городской квартал и город в высшей точке его развития. И это относится не только к Самаре: улицы и кварталы мы делать разучились. 

   Таким образом, нужно задавать такие сценарии жизни, чтобы на одной территории разные интересы уживались, взаимно дополняли друг друга и генерировали общий поток налогов, трафика, а в итоге - становились финансовым и экономическим центром. Ведь уйдя от квартальной застройки в историческом центре, мы научились строить только микрорайоны, а это регресс с точки зрения урбанистики. Может, стоит использовать эту историческую парадигму и повторить ее? 

   Мне кажется, чтобы создать условия для развития исторического центра, нужно не просто брать дома и их реставрировать или строить на свободных участках то, что будет соразмерно исторической застройке. Важно воспроизвести технологию городского планирования, которое было в то время. Если мы хотим получить историческую среду, мы должны вернуть исторические технологии управления пространством. 

   Сегодня тема исторического поселения реализуется медленно и с большим трудом. Утвердили границы, половину предмета охраны, но регламенты не утвердили. Всякий раз шаг вперед и два назад. Что если вернуться к технологии того управления? Власти готовы к такому формату освоения? 

 

Анастасия Кнор:

-  Двойственные ощущения от такой перспективы. Думаю, что они готовы. На них за последние годы свалился огромный объем той недвижимости, с которой непонятно что делать. Это результат национального проекта «Жилище» и массового расселения аварийного и ветхого жилья: около 800 исторических домов попали в эту программу только в Самаре. Очевидно, что проще всего их снести. Но это огромное количество, и если их снесут, то можно помахать ручкой всей концепции исторического поселения, под статус которого мы уже ни формально, ни фактически не будем попадать. 

   У власти есть понятный и привычный механизм: призвание дома аварийным, расселение, снос и на этом месте благоустройство — детская площадка, парковка или озеленение. Но в законе помимо сноса есть еще одно слово — реконструкция. И в отношении этой процедуры никто понятной схемы органам власти не дал, поэтому ситуация не двигается. В частности, свою задачу и задачу нашего сообщества я вижу в том, чтобы попытаться насытить новыми смыслами этот процесс, чтобы власти начали думать о том, как выгодно, просто и хорошо для бюджета, чтобы эти дома не сносились, а отдавались под реконструкцию. Есть гипотезы,  что такое решение принесет городу больше дивидентов, чем упущенный налог на землю и имущество. С чистой площадки нечего взять. А если на ней что-то будет стоять и функционировать, к тому же можно сэкономить на сносе — это перспективно. Такой нехитрый экономический аргумент заставляет верить в то, что процесс сдвинется с режима ожидания. 

   Я вижу искреннюю заинтересованность среди представителей власти, но пока все завязано на теме обсуждений. Не хватает какой-то ответственной смелости, чтобы начать эту программу с пошаговой разработки. Но я оптимист по жизни и надеюсь, что мы к этому придем.

   

Историческое поселение в Самаре сегодня и завтра

Олег Никитенко:

-  Почему, как вы думаете, боятся утверждать регламент исторического поселения? Есть группа девелоперов, которые хотят в центре что-то построить вопреки контексту исторической среды. Но ведь город большой, и площадку можно найти.

 

Анастасия Кнор:

-  Это в определенном смысле привычка: буду делать так, как умею, потому что это принесет доход. Сложно же перестраиваться с эффективной истории, которая в их сознании пока не перестала работать. Понятно, что на окраине ты продашь квадратный метр за 60 тысяч рублей, а в центре за 150. 

 

Олег Никитенко:

-  Сегодня объективно можно найти площадки в привлекательных местах, где такой же ценник возможен. Простых площадок нет: в центре проблемы с расселением, сносом и коммуникациями, на промзонах — с необходимостью рекультивации и демонтажа огромных старых конструкций. Но парадокс в том, что в итоге цена земли выравнивается: участок с расселением в историческом центре приближается по стоимости к чистой земле в середине города. И стоимость жилья в результате будет такой же, но на той же площадке 4-ГПЗ можно уйти ввысь. Мне кажется, в желании девелоперов строить высотки именно в историческом центре есть тема нереализованных амбиций.