Ваш советник по недвижимости
рсу-10-18-мая.gif 

Форум по коммерческой недвижимости и ритейлу "АРЕНДА 2017"
Бюджетное гостеприимство как бизнес-перспектива
Бюджетное гостеприимство как бизнес-перспектива

Бюджетное гостеприимство как бизнес-перспектива


Развитие сегмента хостелов происходит неравномерно и в последнее время подкрепляется разнонаправленными действиями федеральных властей. Если недавно эту сферу гостиничного бизнес-сегмента лихорадило от резонансного решения о полном запрете хостелов в жилых домах, то сейчас в Госдуме готовится ряд поправок к ранее внесенному законопроекту, которые могут существенно смягчить первую редакцию документа и дать объектам хостельного типа шанс на развитие. Мы проанализировали, как этот сегмент недвижимости и бизнеса представлен в Самаре.
Законодательные и рыночные перспективы рынка хостелов Напомним, недавно обсуждавшиеся поправки в Жилищный кодекс содержали идеи о реформировании правил работы хостелов и мини-отелей. Авторы законопроекта предложили оставить на гостиничном рынке лишь хостелы, расположенные в нежилых помещениях (или в бывших квартирах, переведенных в статус нежилья). Основным аргументом в пользу закрытия хостелов в жилых домах сторонники этой идеи видели бытовые неудобства, которые причиняет соседство с хостелом обычным жильцам многоквартирного дома. К тому же проживание в квартире людей, не обладающих правом собственности и не имеющих никакого отношения к собственнику, по закону считается коммерческой деятельностью, а потому запрещена в рамках Жилищного кодекса. Законопроект сразу вызвал широкий резонанс: аналитики подсчитали, что в случае его принятия около 85% российских хостелов, мини-отелей и гостиниц квартирного типа закроются или уйдут в тень, а города, где они расположены, лишатся порядка 35-40% своего туристического потока (о том, как к этому отнеслись сами хостельеры, мы писали здесь).

Коммерческая недвижимость
Основным аргументом в пользу закрытия хостелов в жилых домах сторонники этой идеи видели бытовые неудобства, которые причиняет соседство с хостелом обычным жильцам многоквартирного дома

Действительно, на отдельно взятом примере нашего города можно видеть, насколько объекты хостельного типа популярны среди приезжающих в город. На сайтах систем бронирования хостелы получают высокие рейтинги и положительные отзывы от представителей самых разных категорий – туристов в поиске бюджетных мест для размещения, командировочных, жителей рядом расположенных городов, приезжающих в Самару по делам. Соответственно, стагнирующим или затухающим этот сегмент бизнеса в жилых помещениях назвать никак нельзя. В городах с более сформированным туристическим потоком популярность хостелов еще очевиднее, поэтому и поправки к суровому законопроекту, которые будут рассматриваться в ближайшем будущем, выглядят очень уместно.


Самарские хостелы: локации, цены и точки роста Для того, чтобы получить наглядную картину актуального состояния хостельного формата в Самаре, мы отобрали несколько рыночных предложений в нескольких сегментах: хостелы, выставленные на продажу как готовый бизнес (помещения либо в собственности, либо в аренде), помещения для аренды, где можно разместить хостел, а также действующие самарские хостелы, где посетители могут арендовать место или комнату для размещения. Так можно получить объективное представление о том, в какую сумму сегодня может обойтись открытие собственного бизнеса в этом сегменте и на какую минимальную прибыль от сдачи помещений в аренду может рассчитывать самарский хостельер.
Если проанализировать все эти предложения по географическому признаку, то окажется, что наибольшее количество действующих или потенциальных самарских хостелов расположено в центральной части города – в историческом или современном (деловом) центре. Многие из них расположены в шаговой доступности от знаковых городских объектов – набережной Волги, центральных исторических улиц с музеями и памятниками архитектуры, а также с крупными транспортными узлами – вокзалами, оживленными остановками общественного транспорта. Другие локации, которые собственники этого бизнеса выбирают для размещения, - пригороды Самары в востребованных загородных направлениях, оживленные улицы спальных районов.
Большинство самарских хостелов демонстрирует заметную общность в стартовых ценах: от 350 до 500 рублей за кровать в общем номере. А вот верхняя ценовая граница в хостелах может варьироваться более значительно в зависимости от степени комфорта размещения, есть среди объектов этого типа и те, что по цене и по площади комнаты сопоставимы с одноместными номерами в небольших отелях города.

Хостел
Многие из хостелов Самары расположены в шаговой доступности от знаковых городских объектов – набережной Волги, центральных исторических улиц с музеями и памятниками архитектуры
На уже упоминавшихся сайтах онлайн-бронирования можно убедиться, что потребительский спрос в этом гостиничном сегменте есть. Более того, по сравнению с мартом 2016 года, когда цены на места и номера в самарских хостелах еще были на отметке межсезонья, нынешняя стоимость ряда предложений оказалась выше в диапазоне от 30 до 100 рублей за минимальный по цене формат размещения (койко-место в общей комнате). Например, стартовая стоимость размещения в месте под названием «Не только хостел» на ул. Тихвинской, 24 выросла на 100 рублей, а хостел Like на Ленинградской, 11 предлагает кровать в общей комнате по цене на 50 рублей дороже, чем 3-4 месяца назад. На рынке доступных гостиничных объектов есть и примеры снижения стоимости размещения (на те же 50-100 рублей), но основная масса демонстрирует сезонный рост спроса и цен.

Если оценивать продажу хостела как бизнес, то в большинстве случаев на рынке представлены именно формы частного бизнеса, расположенные на арендуемых площадях. Бизнес, расположенный в собственном помещении, да еще и со свидетельством на нежилье, предлагается в иной ценовой категории. Таков, например, хостел площадью 116 кв. м в Самарском районе, который реализуется вместе с помещением по цене 9,1 млн руб. Зато с точки зрения возможных законодательных нововведений такая форма готового бизнеса является самой неуязвимой. Хостелы на арендуемых площадях сегодня предлагаются к продаже в среднем диапазоне от 600 тыс. руб. до 1,2 млн руб. Предложений о продаже вместе с помещением в актуальной экспозиции в разы меньше.
Помещения, которые позиционируются как подходящие для размещения хостела, в актуальной рыночной экспозиции чаще имеют офисную природу: из найденных объектов большинство предлагается в ценовом диапазоне от 300 до 600 руб./кв. м в зависимости от локации, типа помещения (цоколь или первый этаж), наличия ремонта.  В самых дорогостоящих уже есть ремонт или оборудование под будущий хостел: например, помещение площадью 91,4 кв. м на пересечении ул. Рабочей и Ленинской можно арендовать по ставке 550 руб./кв. м – ремонт и оборудование к объекту «прилагаются».

Актуальная экспозиция хостелов в Самаре (июль, 2016 г.):
Название и адрес объекта Тип объекта Количество звезд Стоимость размещения* в руб.
Продажа хостела как готового бизнеса
Описание объекта Общая площадь Качественные характеристики Стоимость
Хостел в Самарском р-не (ИП) 116 кв. м
Помещение в собственности, свидетельство на нежилье
Вся необходимая мебель, дорогая техника, база клиентов.
2 сотрудника, 1 управляющий. Срок существования – 2 года
9,1 млн руб.
Хостел в Красноглинском р-не (ИП) 123 кв. м
5 номеров на 25 чел.
Свежий евроремонт, необходимая мебель и инвентарь, интернет и ТВ, база клиентов. 2 сотрудника. Срок существования – 3 года 1,6 млн руб.
Хостел в Железнодорожном р-не, рядом со станцией метро «Гагаринская» (ИП) 104 кв. м
2-этажный хостел на 30 чел.
Помещение в аренде (долгосрочный договор), расположено в нежилом здании
Необходимая мебель и техника, интернет, база клиентов. 2 сотрудника. Срок существования – 1,5 года 1,24 млн руб.
Хостел в Железнодорожном р-не, около вокзала (ИП) 72 кв. м
5 номеров разной вместимости.
Помещение в аренде у физлица
Мебель и техника в наличии, компьютеры общего пользования, база клиентов, видеонаблюдение и охранная система. 2 сотрудника. Срок существования – 2 года 678 тыс. руб.
Аренда помещения под хостел
Описание объекта Общая площадь Арендная ставка
 
Помещение на ул. Финской, 96 (Октябрьский р-н)
Цоколь 7-этажного дома, комнаты с центральным коридором. Высота потолков 3 м, 2 входа на разных концах коридора. Новые коммуникации, нужен косметический ремонт
351 руб./кв. м (210 тыс. руб.)
597,8 кв. м
Помещение на ул. Рабочей/ Ленинской (Ленинский р-н)
1-й этаж 9-этажного дома, отдельный вход с 1-ой линии, ремонт. Установлено оборудование под хостел на 20 мест
91,4 кв. м 550 руб./кв. м (50270 руб.)
Помещение на ул. Никитинской, 30 (Железнодорожный р-н)
9 кабинетов, 2 санузла, все коммуникации, евроремонт. Изначально офисное помещение
267 кв. м 400 руб./кв. м (106800 руб.)
Помещение на ул. А. Толстого (Самарский р-н)
Цоколь с ремонтом
430 кв. м 232,5 руб./кв. м (100 тыс. руб.)
Возможна продажа – 900 тыс. руб.
Аренда номера в самарских хостелах
Название хостела Вместимость Стартовая стоимость размещения
«Джинн»
Ул. Садовая, 280
Хостел на 4 номера  
От 500 руб. за кровать в общем номере
Hostel Mobi House Leninskaya
Ул. Ленинская, 141
Хостел на 16 номеров  
350
«Апельсин»
Ул. Ново-Садовая, 8/4
Хостел на 9 номеров  
От 500
Nice Hostel
Ул. Алексея Толстого, 76
Хостел на 19 номеров  
От 375
«Не только хостел»
Ул. Тихвинская, 24
Хостел на 3 номера  
500
World Samara Hostel
Ул. Мичурина, 112-45
Хостел на 14 номеров  
400
Hostel Kamelia
Ул. Красноармейская, 60
Хостел на 22 номера От 500
Yo!
Ул. Чапаевская, 69
Хостел на 10 номеров От 390
Like
Ул. Ленинградская, 11
Хостел на 4 номера   От 450
Hostel Comfort
Ул. Буянова, 100
Хостел на 4 номера От 400
«Черри Хостел»
Ул. Алексея Толстого, 137
Хостел на 11 номеров   400

 

Комментарии
Комментариев нет

Другие сравнения

Сегодня в Самаре есть только один крупный торговый центр, который может похвастаться 100%-й уком...
12.09
Проспект Масленникова можно отнести к городским местам былой коммерческой славы
12.09
«Ты - мне, я – тебе» - этот принцип, подразумевающий чистый обмен на рынке жилой недвижимости?
11.09