Не размежевал участок - не продашь?

Новые требования к межеванию частных земельных участков возникли не вдруг. Ещё в 2012 году в распоряжении федерального правительства № 2236-р был утверждён план мероприятий «Повышение качества государственных услуг в сфере государственного кадастрового учёта недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Пункт 21.4 этого документа устанавливает, что с 1 января 2018 года не допускается внесение сведений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) при отсутствии точных координат земельных участков. Это значит, что неразмежеванным земельным участком нельзя будет распоряжаться: продавать, дарить, обменивать и т.д. При этом совершенно не важно, зарегистрировано ли право собственности на такую землю в ЕГРН.

Как и процесс регистрации прав собственности на недвижимость, межевание земельного участка сегодня остаётся добровольной процедурой, подчеркнул начальник отдела регистрации земельных участков Управления Росреестра по Самарской области Павел Найдовский. «По закону «О государственной регистрации недвижимости» регистрация права на земельный участок, в том числе если его границы не внесены в ЕГРН, признается юридически действительной, - отмечает Павел Найдовский. - Основания для приостановления государственной регистрации прав на земельные участки в связи с отсутствием межевания сегодня не предусмотрены». В настоящее время необходимость межевания носит рекомендательный характер: например, в региональном Управлении Росреестра посоветовали актуализировать границы своих участков тем собственникам, которые хотят избежать участия в спорах о границах земельных участков с соседями или органами публичной власти.

Процесс межевания земельного участка предполагает определение границ на местности с последующим внесением информации о координатах надела в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Также в процессе межевания уточняется расположение надела по отношению к соседним участкам, да и вообще можно сказать, что именно стремление отделить свой участок от соседского в большинстве случаев становится причиной запуска межевания.

Осуществляет замеры кадастровый инженер. Помимо чисто технической работы в его обязанности входит опрос соседей: нет ли у них претензий по устанавливаемым границам участка. Координаты земельного надела фиксируются документально - в межевом деле. Также инженер может обозначить уточнённые границы непосредственно на земле: для этого существует дополнительная платная услуга - вынесение границ на местность.

Строго говоря, в межевании нуждаются все земельные участки, не прошедшие эту процедуру раньше. Статус земли - ИЖС, подсобное хозяйство или что-то иное - здесь роли не играет. На этапе документального оформления участка важно то, что полученную в ходе межевания информацию можно внести в ЕГРН лишь по заявлению собственника участка. Соответственно, если у земельного надела двое и более собственников, то с заявлением о фиксировании границ участка они должны обратиться сообща. Иными словами, без согласия всех владельцев вообще нет смысла начинать процесс межевания.

Если процесс установления границ земельного участка вам только предстоит, можно воспользоваться следующим алгоритмом действий. Это позволит не затянуть с межеванием и провести все этапы процедуры грамотно и чётко.

Процесс межевания априори возможен лишь на участках, стоящих на кадастровом учете, с присвоенным кадастровым номером. Этот предварительный этап в большинстве случаев необходим для проверки. Большинство участков для ИЖС, расположенных в регионе, сегодня уже стоят на кадастровом учете. А значит, сведения о них содержатся в ЕГРН и этот пункт можно пропускать.

И, тем не менее, если участок все ещё не числится в кадастре, собственнику нужно обратиться в МФЦ или на портал госуслуг с заявлением о постановке участка на учёт как ранее учтённого. Все документы на землю следует приложить к заявлению. Если же право собственности официально не зарегистрировано, эту процедуру можно провести одновременно с постановкой на кадастровый учёт.

Выбрать специалиста, который проведёт необходимые замеры и зафиксирует границы участка, можно на сайте Росреестра с помощью сервиса «Реестр кадастровых инженеров». Так, по данным на начало декабря, в Самарской области числилось 885 специалистов. Вся информация о них доступна на сайте Росреестра: можно узнать о качестве их работы и оценить результаты.

Стоимость услуг кадастрового инженера по межеванию частного земельного надела, как правило, колеблется в пределах 8-10 тысяч рублей. Если помимо межевого плана понадобится геодезическая съёмка, ценник возрастёт ещё на 3-5 тысяч рублей. Стоит помнить, что межевание по ранее проведённой съёмке участка, без выезда на место тоже возможно. Однако точность определения границ в этом случае может пострадать.

Без процесса согласования границ не обойтись, если соседние участки также пока не размежеваны. Для начала стоит проверить статус пограничных земельных наделов по Публичной кадастровой карте. Если в итоге выяснится, что соседние участки не размежеваны, с их владельцами нужно подписать акт согласования границ - чтобы избежать претензий в дальнейшем.

Оптимально встретиться с соседями лично и обсудить границы. Вариантов дальнейшего развития событий может быть два: когда договориться о границах удаётся и когда между собственниками возникает спор. Если границы согласовать не удаётся, можно урегулировать конфликт методом выноса границ земельного участка на местность. Иными словами, договориться о границах не на бумаге, а на местности. Эту процедуру также проводит кадастровый инженер. Если же и на земле между владельцами участков возникнет спор, то разрешить его получится только в суде.

Однако бывают случаи, когда диалог с соседями по участку в принципе невозможен: их просто не получается найти. В этом случае кадастровый инженер закажет выписки по соседним участкам из ЕГРН, где могут быть указаны адреса фактического нахождения их собственников. Им отправят приглашения на собрание по уточнению границ участка. Если же адресов в ЕГРН нет и отсутствует всякая возможность связаться с соседями, то информацию о проведении собрания можно обнародовать на любом крупном информационном ресурсе региона. На то, чтобы откликнуться на призыв, «пропавшим» соседям даётся месяц. Если спустя это время они так и не выйдут на связь, достаточно будет подшить почтовые квитанции и опубликованную информацию о собрании к акту о согласовании границ. А затем   формально согласовать границы по своему усмотрению.

Обновлённая информация о границах размежеванного земельного участка найдёт отражение в межевом плане. Следующий этап - заявление о внесении изменений в ЕГРН от собственника объекта. Кстати, эту обязанность можно поручить своему кадастровому инженеру, предварительно выдав ему доверенность действовать от своего лица.

Этот этап необходим, если в процессе межевания размеры участка изменились - тогда их нужно отразить документально. В остальных случаях просто переходим к следующему шагу.

Если в результате проведённого межевания размеры участка изменились в пределах 10% от размера надела, то это отклонение посчитают допустимым и новые границы установят. Но бывают случаи, когда площадь участка оказалась заметно больше или заметно меньше заявленной по документам. В первом случае собственник может претендовать на пограничные земли, если они пустуют и принадлежат муниципалитету. По закону можно присоединить к себе «лишние» сотки, если их площадь меньше, чем установленная местными властями минимальная площадь самостоятельного земельного надела для данной категории земель.

Бывают и обратные, менее приятные для собственника, случаи. В процессе межевания может выясниться, что реальный размер участка значительно меньше, чем указано в документах. Часто такое происходит из-за самовольного захвата земли. Этот вопрос с соседями решить мирно уже вряд ли получится, поэтому нужно быть готовым отстоять свои права на землю в суде.

10% - такое отклонение от указанной в документах площади является допустимым. Иначе говоря, собственник 10 соток по документам может стать владельцем 11 соток по факту. Важно зафиксировать своё право на эти 10% земли документально в ЕГРН.

Как узнать, размежеван ли участок?

Предположим, вы хотите приобрести землю, но не знаете, прошла ли она через процесс межевания. Проверить это можно двумя способами:

В документе есть раздел №1, графа «площадь». Если там сказано, что площадь «уточнённая» или, помимо цифры, указывающей площадь, стоит знак плюс/минус ещё сколько-то – значит, межевание было проведено.

В верхнем левом углу карты есть окошко, в которое надо вбить кадастровый номер интересующего участка, либо участок можно просто найти на карте и навести на него курсор. После этого откроется панель с информацией об участке. В данных о его площади может стоять «Уточнённая площадь», это значит, что межевание проведено. Если же указано «Декларированная площадь», то межевание ещё предстоит провести.