Многие из тех, кто уже покупал квартиру в строящемся доме, знают, что общая площадь в «долевке» – величина приблизительная, которая к моменту подписания акта приема-передачи введенного в эксплуатацию жилья может «качнуться» как в большую, так и в меньшую сторону. Что делать, если реальный метраж получившейся квартиры отличается от площади, заявленной в договоре долевого участия?
Типология несоответствий
Расхождения в метражах, когда комната или целая квартира в недавно сданной новостройке в реальности не соответствует планировке, типичны для многих высотных объектов монолитного строительства. Сами представители строительной отрасли называют диапазон в 3–5% допустимым отклонением от заявленной нормы по метражу. Например, с панельными домами ситуация обстоит иначе: при возведении дома из панелей сама технология дает меньше погрешностей по площадям, однако панельные «высотки», безусловно, не имеют сегодня такого широкого распространения. Еще одно наблюдение от профессиональных участников рынка: крупные застройщики, которые реализуют жилые комплексы в несколько очередей, «грешат» с площадями реже – опять же в силу отточенной технологии строительства. «Расхождения площадей в ходе строительства – не редкость, – подтверждает руководитель отдела кадастровых инженеров ГК «Бизнес-Гарант» Руслан Билалов. – Как правило, они невелики, но любое несоответствие заявленной площади обязательно фиксируется в техническом паспорте. Более ощутимые расхождения в метраже чаще встречаются в долгостроях, у которых меняется застройщик. Дольщик мог купить жилье у первого застройщика, и по проекту в квартире были предусмотрены перегородки, а впоследствии на стройке возникли проблемы, объект передали другому девелоперу, а тот, чтобы не затрачивать лишние средства на достройку, завершил строительство без внутренних перегородок. Квартира получилась в свободной планировке, то есть ее общая площадь оказалась существенно больше заявленной. В таком случае застройщик будет стремиться перезаключить договор долевого участия и обязать дольщика доплатить ему разницу в цене».
Разница между заявленной в договоре долевого участия и получившейся в итоге площадью становится очевидна лишь в момент подписания акта-приема передачи квартиры. «Обмер квартиры в достроенном доме осуществляет кадастровый инженер или сотрудник БТИ – в зависимости от того, с какой организацией сотрудничает компания-застройщик, – объясняет Руслан Билалов. – Специалист измерят объект в соответствии со СниПами и, если находит расхождение между фактической площадью и метражом по проекту, замеряет эту разницу и делает соответствующую отметку в техпаспорте на объект учета. После этого на основании полученного документа дольщик и застройщик вступают на путь переговоров и решают вопрос с доплатой».
Если несоответствие метража обнаружено
Когда собственнику сданного жилья становится очевидно, что получившаяся в итоге квартира не совсем соответствует заявленным в планировке параметрам, следует определиться, насколько серьезным оказалось расхождение. Практика показывает, что на небольшие несостыковки в пределах нескольких сантиметров обе стороны предпочитают не обращать внимания: документальное согласование займет больше времени. Однако если итоговая площадь квартиры оказывается заметно больше или меньше обещанной, как минимум один из участников акта приема-передачи жилья откажется закрывать на это глаза.
Еще до возникновения прецедента с расхождением площадей, на этапе покупки жилья дольщику следует внимательно прочитать договор долевого участия: зачастую возможность расхождения заявленной и реальной площади прописана в документе с указанием, что если в итоге получится больший метраж, то собственнику придется доплатить. В этом случае в договоре должна быть прописана фиксированная стоимость квадратного метра, по которой будет рассчитываться доплата (она идентична цене за квадратный метр, по которой дольщик покупал квартиру при заключении ДДУ). Впрочем, ситуация, когда площадь квартиры в результате строительства увеличилась, едва ли сильно огорчит собственника – особенно если получившаяся разница оказалась приятной «мелочью», которая не сильно ударила по карману и в то же время увеличила площадь одной из комнат на 1–2 метра.
Обратная ситуация, когда собственник при приеме квартиры у застройщика может не досчитаться заявленной площади, изначально менее приятна, ведь в этом случае ожидать возмещения от застройщика будет уже покупатель жилья. «В данном случае благоприятным вариантом разрешения ситуации является согласие застройщика выплатить собственнику жилья компенсацию, рассчитанную по стоимости квадратного метра, зафиксированной в договоре долевого участия, – объясняет юрист Дмитрий Доброхотов. – Однако если пункт о возможном расхождении площадей и материальной компенсации в ДДУ отсутствует, то рассчитывать на какое-то возмещение от строительной компании проблематично. Если застройщик никак не реагирует на факт существенного расхождения площадей и претензию дольщика, то покупатель жилья имеет право обратиться в суд, однако для этого ему сначала нужно оформить свое право собственности на жилье. Чтобы получить свидетельство о праве собственности, дольщику придется принять квартиру и, если этот пункт указан в договоре, все же доплатить разницу в цене застройщику. Впоследствии обратная компенсация возможна лишь по решению суда. Вообще эта сфера взаимоотношений между застройщиком и покупателем жилья до сих пор во многом регулируется самими участниками процесса и их умением договариваться».
«Нередки случаи, когда застройщик торопится сдать дом и вызывает кадастровых инженеров на обмер, пока ведутся внутренние отделочные работы, – говорит кадастровый инженер ГК «Бизнес-Гарант» Алексей Баров. – При этом в ДДУ может быть прописано, что жилье сдается с чистовой отделкой. Получается, что инженер замеряет площадь по кирпичам, а затем застройщик наносит штукатурку, готовит стены к отделке, и собственник получает квартиру меньшей площади, чем прописано в договоре. В этом случае прав покупатель жилья, который заплатил за квартиру большей площади, но далеко не всегда застройщики соглашаются эту разницу компенсировать».
Если же договориться не получилось – например, по причине того, что застройщик требует от собственника жилья слишком большую, на его взгляд, компенсацию, то следует начинать собственную экспертизу. «Собственник имеет право оспорить результаты обмеров, предоставленные застройщиком. В этом случае он должен настоять на повторном обмере, пригласить кадастрового инженера и перепроверить получившиеся данные», - говорит Дмитрий Доброхотов. – Например, был случай, когда застройщик произвел замеры площади до установки межкомнатных перегородок, хотя в договоре долевого участия значилось, что перегородки должны быть установлены. В итоге дольщик указал на эту деталь в ДДУ, обязав застройщика сначала выполнить свое обещание по установке перегородок. Затем были вторично произведены замеры, и никаких доплат со стороны собственника жилья не потребовалось. Чтобы не тратить время на перепроверки метража и не переплачивать за возможные огрехи строительства, лучше сразу внимательно прочитать договор долевого участия вместе со специалистом по праву еще до подписания документа».
ПОЧЕМУ ВОЗНИКАЮТ РАСХОЖДЕНИЯ В ПЛОЩАДЯХ?
— Проектный архитектор округлил цифры до десятых долей, и определенный процент квартир может в итоге оказаться иной площади (средняя погрешность – 0,3–0,4 кв. м).
— Допустимые отклонения на железобетонные изделия (СНиП допускает отклонение толщины стен на 5 мм в обе стороны, а отклонения по весу изделия могут достигать не более 7%.
— Допустимые отклонения на монтаж конструкций – до 1 см (однако если смещение оси конструкции оказалось больше – это уже нарушение технологии монтажа).
— Неточность в работе кадастровых инженеров, производивших замеры.
Часто в ДДУ застройщик указывает максимально допустимый предел отклонений от заявленной площади. Скажем, если расхождение в метраже окажется в пределе 0,5–1 кв. м, то никакого перерасчета стороны производить не будут.
Вход
Журнал
Подписаться
Соцсети
Вконтакте
Контакты
Поиск
