Бизнес на паузу: ожидание/ реальность для собственников и арендаторов коммерческих метров

Торговые и офисные центры потихоньку оживают. Возвращаются в них и посетители, хотя всего полмесяца назад ситуация была иной. Каким будет восстановление рынка коммерческой недвижимости и как сегодня строить общение собственникам, арендаторам и банкам? Об этом говорили участники онлайн-конференции, организованной издательским домом «Коммерсантъ» в конце мая. 

Чего ждать разным сегментам коммерческой недвижимости до конца года

Как будет жить рынок коммерческой недвижимости в ближайшие месяцы — предсказать просто. В этом убежден Денис Соколов, партнер, руководитель отдела исследований компании Cushman&Wakefield, и своими наблюдениями, помноженными на результаты рыночных исследований, он поделился с участниками онлайн-конференции. «Когда ТЦ остановились и бизнес встал на паузу, вся активность сосредоточилась вокруг лоббистских упражнений ритейлеров, которые хотят протолкнуть через Госдуму законопроект о праве выйти из договора без уплаты штрафа в одностороннем порядке. Как часто бывает в России, любой закон прихватывает и другие секторы недвижимости. Поэтому под это нововведение, если его примут, вполне могут попасть и офисы, и складские комплексы», считает эксперт.

А что же в абсолютных цифрах? Прогнозы по строительству новых торговых центров по всей стране скорректировались на 55% - естественно, в меньшую сторону. В сфере гостиничной недвижимости дисконт прогноза составил 30%, как и в сегменте офисной недвижимости — правда, с оговоркой, что речь лишь об офисах Москвы и Санкт-Петербурга. Впрочем, едва ли планы по строительству офисной недвижимости в Самаре на 2020 год были сколько-нибудь впечатляющими, чтобы иметь вес в общей статистике.

«В начале года было много надежд на восстановление рынка коммерческой недвижимости — они не оправдались, - констатирует Денис Соколов. - Однако важно, что мы вошли в этот кризис не на пике «пузыря», когда он вот-вот лопнет. Последнее время коммерческая недвижимость существует на пределе: многие ТЦ перешли на процент с оборота, потребительский рынок падает 5 лет подряд. Пандемия скрыла тот кризис, который уже сложился в сегменте».

О том, как чувствует себя сегмент гостиничной недвижимости к концу весны-2020, подробно рассказал председатель комитета по строительству общественной организации «Деловая Россия» Владимир Кошелев. «Гостиничный бизнес по стране фактически остановлен. На практике знаю, что получить полную отсрочку по всем налогам и отсрочить уплату долга и процентов по кредитам могут почти все участники отрасли. Есть исключения — например, известная мировая сеть отелей, которая работает по особому лизинговому соглашению. Их работой руководит управляющая компания, а компания-инвестор не попала под действие льгот. Что касается нашей работы с отелями, направляем все деньги на выплату зарплаты и сохранение коллектива. Когда восстановится хотя бы внутренний туризм, никто не знает, поэтому сегодня выбираем энергосберегающий режим».

«Сами представители торговой и гостиничной отраслей говорят, что как только люди вернутся в ТЦ и гостиницы — восстановление будет быстрым, - продолжает партнер, руководитель направления «Строительство и недвижимость» в России и СНГ ERNST&YOUNG LLC Ольга Архангельская. - Однако сейчас собственники этой коммерческой недвижимости оказались между молотом и наковальней. С одной стороны, нет поступлений от арендаторов и посетителей. С другой, порой сложно бывает договориться с банками. А решение в том, чтобы понять: и собственники, и арендаторы, и банки — в равной степени заложники ситуации. Важно не перевести кризис из потребительского сегмента в банковский, когда кредитные организации будут вынуждены взыскивать объекты недвижимости за долги и управлять ими, не зная всех процессов».

Кстати, падает или балансирует на грани не вся коммерческая недвижимость. Аналитики отмечают, что в сегменте качественных складских помещений ставки продолжают расти. К концу года прогнозируют среднее повышение на 3%. «Мы фиксируем пиковый спрос на склады со стороны онлайн-ритейла. У них появилась необходимость формировать большие товарные запасы», - объяснил Денис Соколов. Ситуация объяснима: по объективным причинам в онлайне сегодня покупают заметно больше, чем год назад.

Как поддерживают собственников коммерческой недвижимости банки? Здесь все неоднозначно: многие участники рынка жалуются на сложности в получении помощи. Если гостиницы попали в перечень бизнесов, пострадавших от последствий пандемии, то офисные и торговые центры оказались за пределами этого списка. «В марте мы разработали внутренний порядок реструктуризации по торговым и офисным центрам, - рассказал заместитель председателя Поволжского банка ПАО «Сбербанк» Сергей Тютин. - Собственники могут получить мораторий на уплату процентов по основному долгу на срок до 6 месяцев. Могу сказать, что большинство из тех, кто обратился за реструктуризацией, ее получили. Хотя определенно ситуация на рынке коммерческой недвижимости сложнее, чем в сегменте жилья».

Настроения арендаторов: ковидный пессимизм и выбор стратегии

А что же арендаторы коммерческой недвижимости? Как меняются их настроения по мере периодического продления самоизоляционных мер? Денис Соколов рассказал об опросе, который компания Cushman&Wakefield проводит среди арендаторов коммерческих площадей раз в месяц. Аналитики измеряют так называемый «индекс ковидного пессимизма»: просят оценить ущерб, который бизнесу наносит кризис из-за пандемии, по шкале от 1 до 10. «Любопытно, что в марте среднее значение индекса среди опрошенных составило 6,5 баллов, в апреле — 6 баллов, в мае — уже 5,8. То есть мы уходим глубже в кризис, но оптимизм растет, - говорит Денис Соколов. - Сегмент коммерческой недвижимости, в отличие от жилья, больше растянут во времени. Для собственника офисной или торговой площади не так важно, что происходит в моменте, куда значимее перспектива. И, судя по всему, сейчас участники рынка смотрят в будущее с большим оптимизмом, чем пару месяцев назад».

С этим утверждением легко согласиться. В начале июня торговые центры Самары со всей очевидностью начали оживать. И пока главное опасение участников рынка, что магазины откроются, а люди в них не пойдут, не сбывается. Уже сейчас посетители потихоньку возвращаются в торговые центры. Если внутри торгового зала действует ограничение по количеству людей — терпеливо дожидаются входа в общей очереди. Так что, скорее всего, в этом сегменте все будет возвращаться на круги своя.

О том, что далеко не всегда переговоры арендаторов и собственников заканчиваются конструктивом, рассказал генеральный директор ГК «Бизнес-Гарант» Илья Руднев. «50% арендаторов, по нашим данным не получили ответа от своих арендодателей. В итоге сейчас они просто съезжают, потому что поняли, что диалога не будет. Еще одна тенденция связана с решением примерно 30% предпринимателей сокращать свои площади. Поэтому стоит ждать оттока бизнеса с офисных площадей среднего класса или ниже».

И немного статистики. «По разным оценкам, до 20% рестораторов и ритейлеров в сегменте non-food закроются, - прогнозирует Денис Соколов. - Мы ожидаем, что к концу года объем вакантных площадей в ТЦ по стране составит 15% против нынешних 6-7%. Это, конечно, ощутимо. Зато в следующем году потребительскому рынку обещают рост до 8%. Поэтому грамотная стратегия для ритейлера сегодня выглядит так: зафиксировать убытки, поставить бизнес на паузу и переоткрыться в декабре 2020 года. А сейчас не гнаться за сохранением всех магазинов, вместо этого — сосредоточиться на реструктуризации долгов».

«Мелкие предприниматели и ритейлеры отличаются большей гибкостью, - продолжает Илья Руднев. - Поэтому возможным сценарием выживания для нихстанет уход из торговых центров в формат придомовой торговли». Тем интереснее будет оценить динамику спроса и цен на рынке коммерческой «встройки». Есть основания ожидать, что стрит-ритейл получит свежий старт, ведь именно торговые площади в этом формате получили право первыми открыться на начальном этапе выхода из режима самоизоляции.

Илья Руднев, 

генеральный директор ГК «Бизнес-Гарант»:

-  С точки зрения покупательского спроса на рынке происходит стагнация. Многие собственники отказываются от продажи своих объектов, потому что не знают, что делать с деньгами. Покупатели интересуются: сможет ли объект обеспечить им нужную доходность. Но гарантий сейчас нет. Поэтому и покупатели пока берут паузу. Около 60% бизнеса, который мы обслуживаем, находится в состоянии ожидания. Думаю, что в июне можно ожидать появления объектов по привлекательной стоимости.

Денис Соколов, 

партнер, руководитель отдела исследований компании Cushman&Wakefield:

- Торговый центр — это крайне адаптивная конструкция. И сейчас уже заметны изменения, которые диктует новая реальность. Например, в торговые центры приходят частные клиники. Когда ТЦ готов жить на проценте от оборота — это хорошая схема для взаимодействия с такими арендаторами.

Вполне возможным вектором развития для крупноформатных торговых объектов станет уход в концепцию безопасного шопинга — с обыгрыванием пространства по-новому. В любом случае, интересно посмотреть, как девелоперы ТЦ будут адаптироваться, когда ограничения на работу снимут окончательно.