Бизнес и коронакризис: как сегодня строят диалог арендаторы и собственники

Больше месяца представители малого и среднего бизнеса живут в новой реальности: оптимизируют, внедряют, переходят в онлайн, борются или сдаются. Простаивают и коммерческие помещения, пока их владельцы пытаются договориться об аренде или выстроить стратегию на ближайшие месяцы. Вместе с экспертами и представителями бизнеса мы попытались взглянуть на происходящее с разных точек зрения — и вот что получилось. 

Ситуация глазами представителей бизнеса

«За последнее время у меня, как и у многих, произошли большие изменения, - делится одна из представительниц малого бизнеса Самары в своем блоге. - Немного раньше, чем я планировала, закрылся наш детский центр. Это было самое тяжелое решение: там все началось. Но жизнь внесла свои коррективы, и прошло все быстрее и как будто по течению». Этот бизнес — один из многих, которые за прошедший месяц полностью перешли в онлайн-формат. По такой модели пошли детские клубы и развивающие центры, спортивные секции и творческие студии. Дополнительные образовательные услуги и творческие мастер-классы переехали на платформы видеоконференций, а помещения, занимаемые этим бизнесом, пока пустуют.

Много и таких примеров, когда бизнес с занимаемой площади уезжает не в онлайн, а в никуда. За прошедшие с начала самоизоляции недели такие печальные примеры на рынке Самары есть, однако показателей, которые обозначили бы тенденцию, пока нет. «Месяц — это слишком маленький отрезок, чтобы делать выводы, - объясняет генеральный директор консалтинговой компании REC, полномочный представитель Российской Гильдии Управляющих и Девелоперов в Самарской области Никита Петухов. - Если удалось договориться с арендодателем и сократить расходы, то бизнес скорее будет стремиться к сохранению, чем к уходу с рынка. Крайнюю меру выберут для себя те, у кого и до кризиса были проблемы, либо те, кто не смог оптимизировать ситуацию и договориться с контрагентами».

Представители ресторанного бизнеса и торговли сделали максимальный упор на онлайн-доставку. Однако взрывного спроса все же не дождались. В одном из недавних прямых эфиров для представителей бизнеса совладелец и генеральный директор ресторанного холдинга Milimon Евгений Реймер подчеркнул, что для их сети общий объем доставки по сравнению с «докарантинным» периодом вырос всего на 10%. Предположим, что схожие показатели у большинства ресторанов. Востребованность доставки на дом сохранилась у тех бизнесов, которые изначально «заточены» на этот формат. Очевидно, что пиццу и роллы большинство самарцев заказывает домой активнее, чем ресторанный сет из трех блюд. Схожая ситуация и с одеждой, детскими игрушками, товарами для дома. Доставка пока не стала инструментом для массовых покупок, а значит, полностью уйти из оффлайна в онлайн у всех этих бизнес-направлений не получится. Придется возвращаться на занимаемые коммерческие площади (или искать новые) и решать вопрос с арендными и/ или коммунальными платежами.

Ситуация глазами арендодателей

Первые обращения к собственникам коммерческих помещений от арендаторов начали поступать еще в начале апреля, когда стало понятно, что режим самоизоляции — это надолго. Об этом мы писали в апрельском номере журнала «Строительство. Недвижимость. Rent&Sale». Из общения с владельцами коммерческих площадей мы узнали, что послабления были разными: скидки на аренду варьировались в среднем от 20 до 50%. А просьбы у арендаторов были разными: от скидки вполовину до полных арендных каникул на срок «до лучших времен». Все вопросы решали в ручном режиме, учитывая сферу бизнеса, реальные показатели посещаемости и выручки. Некоторым предоставили просто отсрочку арендных платежей.

Кстати, именно об отсрочке арендной платы или арендных каникулах в минувший месяц рассуждали многие. Как возможность временно не платить закреплена в законе и как она реализуется на практике? «Столь ожидаемые от Правительства Российской Федерации требования к условиям и периодам отсрочки по внесению арендной платы вступили в силу 6 апреля, - напоминает заместитель директора компании «ОКТОГОН» Николай Фроловский. - Сначала о периоде действия: отсрочка носит временный характер и предоставляется до 1 октября 2020 года. Образовавшуюся задолженность нужно погасить не позднее 1 января 2023 года. При этом отсрочка не охватывает переменную часть арендной платы, если только эта часть не отменена введением на территории региона режима повышенной готовности или ЧС. Отсрочка арендной платы носит нормативный характер и не зависит от даты заключения обязательного для арендодателя дополнительного соглашения к договору аренды».

Кого же могут отправить на арендные каникулы? «Отсрочку предоставляют только тем категориям арендаторов, которые осуществляют деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, - уточняет Николай Фроловский. - Какой бизнес относится к этой категории — вопрос открытый. В любом случае федеральное Правительство отнесло к числу особо пострадавших уже 41 отрасль экономики, хотя изначально цифра была 21».

Если у бизнеса есть основания отнести себя к льготным категориям, которым полагается отсрочка платежей, можно донести эту информацию до арендодателя. Оформить официальное обращение и выходить на диалог. Вполне возможно, что участвовать в этом процессе будут и юристы.

Диалог об аренде: реальная история

Совладелец Ярмарок фермерских продуктов «Вива Ярмарка» в ТРК «Вива Лэнд» и «НАШ ФЕРМЕР» в ТЦ «МЕГА ИКЕА Самара» Виктор Ивлев рассказал о своем опыте взаимодействия с арендаторами, производителями и дистрибьюторами фермерской продукции и товаров питания. «Мы хоть и остались на плаву, но ощутили значительное снижение посетительского трафика. Первой реакцией арендаторов была паника, когда никто не знает, что будет завтра. Многие бизнесмены, с которыми я общаюсь, считают, что государство просто бросило их на произвол судьбы и что никакие принимаемые полумеры не способны по-настоящему помочь. Следующим этапом в моем взаимодействии с арендаторами стали письма с просьбой снизить арендную плату. Кто-то сразу просил освободить его от уплаты на год, кто-то пытался выжать свой максимум из сложившейся ситуации. Чтобы принимать решения, мне пришлось внедряться в бизнес каждого арендатора «Вива Ярмарки», изучать обороты, сравнивать ситуацию до и ситуацию после. Вместе мы искали компромиссы. На этом этапе я бы посоветовал арендодателю включать человеческие качества и оценивать, как арендатор вел себя до кризисной ситуации».

В результате большинству резидентов удалось договориться о скидке порядка 50%. «А сами мы к своему арендодателю — ТРК «Вива Лэнд» с аналогичной просьбой пока не обращались, - продолжил Виктор Ивлев. - Сначала хотим сделать все, что от нас зависит, чтобы удержаться. Мы уже запустили доставку продукции, сообщили об этом через листовки и сами помогаем нашим арендаторам. Если все эти меры не дадут нужного результата, тогда уже обратимся с просьбой о помощи. Хочется показать, что наш бизнес достойно выживает даже в сложных условиях.

Также до закрытия торговых центров мы вели строительство новой торговой площадки в ТЦ «МЕГА». Там все произошло лояльно: нашу стройку поставили на паузу и арендные платежи на этот период не начисляют. Несколько дней назад получили добро на возобновление работ и подготовку к запуску на лояльных условиях».

А что же дальше?

В конце апреля в регионе утвердили меры поддержки для бизнеса (или полумеры, по мнению многих бизнесменов, но все же). Связаны они с ослаблением налогового режима. Согласно принятому 28 апреля закону, режим сбора налогов с предпринимателей изменится. «Налоговую ставку в размере 5% установили для организаций и индивидуальных предпринимателей, которые занимаются гостиничным и туристическим бизнесом и применяют упрощенную систему налогообложения, выбрав в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов, а в размере 1% - для тех, кто выбрал в качестве объекта налогообложения доходы», - говорится в тексте документа.

Также изменятся требования и размеры вычетов из кадастровой стоимости имущества. Такую льготу получат представители малого и среднего бизнеса. И еще: если раньше на вычет могли рассчитывать организации, которые занимают 150 кв. м, то теперь эту площадь увеличили до 250 кв. м. При этом в компании должно работать не менее 5 человек.

Какой бы ни была поддержка, бизнес все же вернется на коммерческие площади: кто-то на прежние, кто-то на новые. Вернутся и посетители, многие эксперты даже предрекают ресторанам, магазинам, фитнес-клубам и творческим студиям взрывной приток клиентов, соскучившихся по общению в прежнем формате.

Однако есть все основания предполагать, что процесс восстановления не для всех будет одинаково длительным и результативным. Один из актуальных прогнозов связан с тем, что офисной недвижимости придется сложнее всего. Она и до кризисных времен была самым инертным сегментом, а теперь стоит опасаться, что к привычной офисной структуре вернутся не все. Часть прежних резидентов офисных центров просто не переживут самоизоляцию и кризисные явления, которые пока лишь набирают темп. А вторая часть настолько успешно переведет свою деятельность в дистанционный формат, что впоследствии, возможно, и не захочет возвращаться. По крайней мере, в прежнем объеме, а значит, расходы на аренду и «коммуналку» за занимаемые офисные площади бизнес будет оптимизировать.

«Участники рынка коммерческой недвижимости уже прошли несколько кризисов, и в каждый из этих этапов стратегия одна, - напоминает Никита Петухов. - Если перед человеком стоит задача продать или купить, нужно это делать. К тому же в ближайшие месяцы не стоит ждать глобальных изменений на рынке. Недавним событиям предшествовала стагнация, так что сейчас отрицательная динамика цен и ставок, возможно, окажется чуть ощутимее. Но глобально я думаю, что коммерческое помещение всегда должно работать. Самое главное — не оставлять его пустым. Если владелец может сделать хоть что-то, нужно делать, а если очень нужны деньги — надо торговаться. Мы не знаем, какие бизнесы в итоге уцелеют и сколько игроков останется на рынке. Но очевидно, что эти «выжившие» будут выбирать лучшие места. В такой ситуации собственникам придется продавать дешевле».

41 отрасль экономики в федеральном правительстве определили как бизнес, наиболее пострадавший от последствий коронавируса. Представители этих ниш могут рассчитывать на арендные каникулы.