Вход
Журнал
Подписаться
Соцсети
Вконтакте
Контакты
Поиск
Бери и делай: секреты грамотного редевелопмента
Самым заметным событием в сфере коммерческой недвижимости этой осенью стала двухдневная конференция «Все новинки редевелопмента и управления активами 2018-2019». Организаторами выступили компания REC, «Школа девелопера» и компания «ОКТОГОН». Журнал «Строительство. Недвижимость. Rent&Sale» оказал информационную поддержку мероприятию.
Как и в какие помещения можно вдохнуть новую жизнь?
Первый день конференции, 2 октября, участники и эксперты провели в property-туре, познакомившись с самыми заметными и показательными объектами редевелопмента. Подробнее об этих проектах - на стр. 28.
На второй день конференции, 3 октября, состоялись форум по редевелопменту и большой мастер-класс по офисной недвижимости, которые параллельно шли на соседних площадках отеля Renaissance.
Открывая форум, генеральный директор компании REC, полномочный представитель Российской Гильдии Управляющих и Девелоперов в регионе Никита Петухов рассказал о причинах растущей востребованности редевелопмента и поделился практическими рекомендациями о том, как правильно выбрать объект для «возрождения». «Если бы на рынке хватало качественных, по-настоящему универсальных объектов, то о редевелопменте в заметных объёмах речи бы не шло. Однако реальность такова, что рынок не даёт нужных помещений, поэтому мы закономерно перемещаемся в сегмент заброшенных площадей».
У редевелопмента есть достойная миссия - вдохнуть жизнь в застывший объект недвижимости. И если проекту это удаётся, если некогда заброшенное помещение оживает и начинает формировать вокруг себя активную среду - значит, редевелопмент удался.
«Часто процесс начинается с одного смельчака. На площадку приходит один бизнес, потом подтягивается сосед, за собой они приводят аудиторию и подтягивают новый бизнес. В итоге локация оживает. Так было, например, с перекрёстком улиц Молодогвардейской и Некрасовской. Пять лет назад один уважаемый инвестор сказал мне, что не видит потенциал этого места. А потом здесь открылся барбершоп, за ним постепенно подтянулись другие. Сейчас живет и активно функционирует вся эта локация, хотя раньше здесь были просто бывшие коммуналки и заброшенные помещения», - вспоминает Никита Петухов.
Какие параметры помещения определяют степень его привлекательности для редевелопмента? Как оценить перспективу нового проекта в заброшенном здании? Многие эксперты форума говорили о локации как о первом из важнейших критериев. «С одной стороны, локация для редевелопмента, как и для любого проекта в сфере коммерческой недвижимости, очень важна. С другой, если проект редевелопмента успешно реализовать в сложной локации, то получится раскрыть ее потенциал», - уточняет Никита Петухов.
Второй ключевой момент при выборе объекта для редевелопмента: важно на старте скрупулезно просчитать экономику проекта. Но при этом помнить, что редевелопмент - это всегда риск, и учесть все здесь вряд ли получится. «Важно найти наиболее эффективный и универсальный способ использования, возможность создать действительно многофункциональный объект, - продолжает Никита Петухов. - При этом экономика должна быть понятной для инвестора».
«В нашем бюро проекты редевелопмента сейчас составляют 90% от всего объема заказов, - подчеркнул Никита Маликов, руководитель в Архитектурном бюро Никиты Маликова. - И успех каждого из них во многом зависит от того, сумеют ли архитектор и девелопер найти общий язык. Девелопер ожидает, что помещение будет генерировать доход, а цель архитектора - создать пространство, в котором человек будет ощущать себя гармонично».
Около 20 тыс. руб./кв. м – может стоить доступное помещение для редевелопмента в Самаре
15-20 тыс. руб./кв. м – средняя стоимость ремонтных работ при редевелопменте
400 руб./кв. м – средняя арендная ставка среди представителей арт-кластера
Каким может быть редевелопмент?
Предположим, инвестор познакомился с объектом, потенциально подходящим для освоения. Здесь неминуемо возникает вопрос: реновировать или сносить? И если выбрать редевелопмент, то с каким бюджетом?
Директор по консалтингу и развитию KEY CAPITAL Эвелина Ишметова рассказала о дешевом редевелопменте на примере московского дизайн-завода Flacon. «Неслучайно девиз этого пространства - «Творите что хотите». Арендаторы могли снять любую площадь, отделка полностью была на них. Им давали только стены и основные коммуникации. А потом к делу подключилась сильная управляющая компания, которая генерировала хороший событийный маркетинг. Именно с этого проекта пошло понимание арт-кластера как цельной структуры, и сейчас этот опыт идёт в регионы».
Редевелопмент может оказаться и дорогим - в том случае, если собственник хочет сразу получить высокую аренду. «Однако с пространствами, возникающими буквально из ниоткуда, на месте заброшенных зданий, установить высокие ставки на старте бывает сложно, - поясняет Эвелина Ишметова. - Люди и арендаторы должны привыкнуть, что здесь что-то происходит».
На этом этапе может возникнуть модель временного редевелопмента, переходного к дорогому. «Например, на фабрике «Красная роза» группа художников и архитекторов открыла офисы для личного пользования. Потом они уехали, а «Красная роза» стала полноценным офисным кварталом. То есть временная история переросла в постоянную, но уже с другой капитализацией» - рассказала Эвелина Ишметова.
Еще одна классификация редевелопмента - монофункциональный и полифункциональный проект. «Это разные форматы, - объясняет Никита Малинин. - Так, с позиции архитектора монофункция в здании подразумевает комфорт перемещения между арендаторами, единый общий вид здания и необходимость проектировать движение толпы. В то же время для полифункционального редевелопмента характерны противоположные параметры».
Редевелопмент или снос?
Эвелина Ишметова советует оценивать потенциал редевелопмента по такой модели:
✔️ Хорошая локация + есть обременения = дорогой редевелопмент (чаще это объекты культурного наследия)
✔️ Плохая локация + есть обременения = нет смысла в редевелопменте
✔️ Хорошая локация + обременений нет = проще снос и новое строительство
✔️ Плохая локация + обременений нет = дешёвый редевелопмент (арт-пространства).
Как выстроить отношения с арендаторами?
На каких арендаторов может рассчитывать инвестор, затеявший редевелопмент? Во время property-тура среди участников прозвучало мнение: мол, пресловутый арт-кластер - это вовсе не арендаторы мечты, и собственники соглашаются работать с ними не от хорошей жизни. Вызывают вопросы и платежеспособность такого бизнеса, и его жизнестойкость. Воспоминания о тучных 2000-х годах, когда сдать помещение под банк или офис не представляло особого труда, ещё свежи в памяти. Однако сегодня классическая универсальность уступает место помещениям, которые смогут работать по новой бизнес-модели. «Потенциальные арендаторы в редевелопменте - это люди, которые предлагают самый широкий спектр услуг и при этом дают другую функциональность объекту. Взаимодействие с ними - это риск, потому что они работают по 11-месячным договорам аренды. К тому же с арендаторами из арт-кластера приходится нянчиться, что-то делать за них. Но при этом они снимают площадь, которую кроме них никто не снимет. К тому же они дают зданию ту самую новую функциональность, без которой невозможен редевелопмент», - объяснил Никита Петухов.
Отеческое отношение к арендаторам - нормальная для арт-кластера история, согласна Эвелина Ишметова. «Например, на территории дизайн-завода Flacon есть свой надсмотрщик, сами арендаторы зовут его дядей. Он постоянно взаимодействует с арендаторами и собирает от них обратную связь, просьбы о помощи и пожелания. Это создаёт на всем пространстве домашнюю атмосферу поддержки».
«Приманить арендатора на объект - это полдела, важно сделать так, чтобы он там остался, - продолжила специалист по управлению арендными отношениями арт-кластеров Юлия Колесникова и поделилась опытом эффективного взаимодействия с арендаторами на … «Красный октябрь». - Мы на рынке аренды с 2007 года и за это время выработали свои правила работы».
Так, плохую службу объекту редевелопмента могут сослужить сформировавшийся имидж и узкое позиционирование. Например, «Красный Октябрь» многими москвичами воспринимается как тусовочное молодежное место, и это негативно воспринимают «серьезные» компании. Для них это преграда к размещению. От узкой концепции мы уходим в сторону пространства, где можно провести целый день».
Как же привлечь арендатора на объект редевелопмента? Поиск через конкретное предложение (базы объявлений, риэлторы, соцсети) - это лишь один из инструментов. Кроме этого, можно предложить арендатору стать частью большой концепции, поделиться ценностью места и имиджем проекта - в здании с богатой историей это сделать реально. А наряду с таким философским подходом нужно быть готовым взаимодействовать с арендатором и дальше. «Мы называем это подходом на 360 градусов, - объясняет Юлия Колесникова. - Сегодня арендаторы хотят не просто взять в пользование помещение. Они ждут, что им предложат стать частью рекламных кампаний, коллабораций и фестивалей. Они хотят быть партнерами, а не просто получить квадратные метры и несколько парковочных мест». Поэтому правильно поступает тот арендодатель, который вместе с ними будет заниматься продвижением, искать рекламодателей и клиентов, окружать заботой за счёт дополнительных услуг.
«На старте отношений мы всегда идём арендатору навстречу, спокойно относимся к дебиторской задолженности. А потом постепенно ужесточает требования, не забывая о лояльности», - делится секретом баланса Юлия Колесникова.
Взаимодействие арендаторов внутри объекта редевелопмента актуально для проектов любых масштабов. Управляющий партнёр Miles&Yards Артём Кардаш, рассказывая о процессе редевелопмента петербургского завода «Севкабель» тоже акцентировал значимость команды резидентов. В процессе мы думали и о том, какими будут сами помещения, и об их новых функциях. Но недостаточно просто сделать помещение с определёнными функциями - нужно создать сообщество внутри резидентов, чтобы они взаимодействовали. По такой логике мы и собирали своих».
Несколько советов по работе с арендаторами в объекте редевелопмента:
✔️ Рассказывать о своих арендаторах как о ценной части большого проекта (прокачиваем общие ценности)
✔️ Знакомить арендаторов друг с другом, стимулировать их общение (без фанатизма)
✔️ Делиться с арендаторами контактами рекламодателей (возможность заработать всем на пользу)
✔️ Устраивать общие мероприятия (фестивали, праздники, коллаборации)
✔️ Разрабатывать программы лояльности для арендаторов (помощь в трудных ситуациях, кризис-менеджер для обратной связи).
Как получить поддержку?
И малый, и большой редевелопмент нуждается в стимулировании. Как настроить диалог инвесторов, собственников зданий и органов власти таким образом, чтобы проекты редевелопмента в городе «встали на поток», а не оставались единичными проявлениями успеха. Об этом на конференции по редевелопменту рассуждал директор компании «ОКТОГОН» и главный редактор журнала «Строительство. Недвижимость. Rent&Sale» Олег Никитенко. «Строить на новом месте - это привычка, сформированная десятилетиями. Городская среда развивается рывками, но получается так, что это развитие всегда происходит экстенсивно. В итоге имеем градостроительный феномен: Самара на 60 км вытянута вдоль Волги».
А пока город растёт вширь и вдаль, его центральная ткань испытывает серьезные проблемы с нынешним состоянием и перспективами развития. «Проблема с освоением исторического центра, актуальная сегодня, потом переместится в районы, застроенные хрущевками, а потом и панельными домами. По мере освоения новых территорий старые ветшают - это неминуемо. Но этот процесс пока остаётся без серьезной реакции. При этом качество строительства в окраинных районах подчас такое, что многие из этих объектов рискуют стать аварийными параллельно с ветшающими хрущевками».
Из сложившейся ситуации вывод напрашивается только один: редевелопмент как стратегия развития городской среды должен стать градостроительной политикой. «Расползание городской ткани болезненно сказывается на качестве жизни в городе. У нас нет ресурсов обновлять инфраструктуру и коммуникации в старых районах, - обозначил проблему Олег Никитенко. - И сейчас мы имеем в теле города пустыри, брошенные заводы, большие и просто отдельные объекты. А вместе с ними - унылое восприятие действительности, рост расходов на инфраструктуру и постоянные пробки на дорогах».
С градостроительной точки зрения редевелопмент - это развитие города внутрь, это глубинная и качественная работа с городской средой. И это то, что нужно сейчас. В нашем городе сотни объектов культурного наследия, старые воинские части, промышленные площадки, которые не могут сохранить прежнюю функцию. Более того, они мешают эффективно использовать землю. «Брошенная территория не приносит денег и снижает стоимость соседней недвижимости. Разрывается городская ткань и дешевеет все пространство», - подчеркнул Олег Никитенко.
Как сегодня в Самаре обстоит дело с поддержкой проектов редевелопмента на муниципальном уровне? Существуют две полярные стратегии. Первая связана со стремлением властей детально регулировать территорию заброшенного объекта. «Когда власти готовы детально показать собственнику площадки, как ее нужно развивать. А собственнику такое предложение попросту может быть неинтересно. И помещение будет стоять десятки лет до лучших времён».
Вторая крайность - когда собственнику неиспользуемого объекта не мешают настолько, что вообще никак не содействуют. «Будет нужно - придёт. А если у собственника есть желание как-то освоить площадку, то территорию регулируют несбалансированно - так возникают неприемлемые решения».
Самый разумный и перспективный вариант - найти золотую середину. Без собственника невозможно решить дальнейшую судьбу объекта, но и идти на поводу во всех его предложениях не стоит. Когда этот баланс удастся нащупать, диалог точно станет эффективнее и новые проекты редевелопмента получат старт.
При этом важно, чтобы слом существующей парадигмы начался именно с малого редевелопмента. «Такие проекты важны, потому что позволяют изменить ментальность, - говорит Олег Никитенко. - Мы привыкли к тому, что перед строительством идёт снос. Редевелопмент способен научить, что любое строение нужно использовать с пользой и получать при этом прибыль. Рынку необходимо это множество незавершенных и брошенных объектов».
Как можно стимулировать большой редевелопмент (площадки от 1 га):
✔️ Эффективная тактика территориального планирования и градостроительного зонирования
✔️ Опережающее строительство инженерной и транспортной инфраструктуры. Важна синхронность между проектом редевелопмента и встречными действиями, на которые готова пойти власть
✔️ Учёт рисков в реализации проектов. Любой проект редевелопмента - всегда нестандартный, однако власть его воспринимает как типовой. Риски нужно считать иначе.
Антипримеры редевелопмента
Эксперты советуют инвесторам тренировать насмотренность. Есть проекты редевелопмента, глядя на которые хочется сказать: «Не надо так!»
✔️ ТЦ «Ликерка Лофт» (Тула) - бывший ликеро-водочный завод.
Излишняя экономия на реализации, отсутствие событийного наполнения, много уступок арендаторам.
✔️ Гостиница «Бронзовый кабан» (Воронеж) - бывшее медицинское учреждение.
Отсутствие гармонии между архитектурным и дизайнерским замыслом, неграмотное управление объектом.
✔️ The Loft (Москва)
Несоответствие замысла и реализации.
|