Привокзальный бизнес

Локация кварталов, примыкающих к самарскому железнодорожному вокзалу и к Комсомольской площади, стабильно впечатляет ценами и арендными ставками выше среднерыночных. Примечательно, что сегодня весь объем предложений, представленных здесь, рассчитан либо на инвесторов и арендаторов средней руки, которые будут работать с местным трафиком, либо на крупных инвесторов, готовых выкупать коммерческие площади сотнями квадратных метров.

Помещений среднего метража в диапазоне 100–150 кв. м близ самарского железнодорожного вокзала экспонируется не так уж много. В основном к продаже и аренде здесь предлагаются либо площади до 100 кв. м, либо объекты от 200–250 кв. м вплоть до целых этажей. Дополняют картину многочисленные объекты, расположенные в офисных зданиях, – немало таких предложений на ул. Льва Толстого и на ул. Агибалова, на расстоянии одного-двух кварталов от вокзала. Вообще офисная экспозиция здесь одна из самых обширных в городе, уступающая, пожалуй, только пресловутому деловому центру с его концентрацией крупноформатных объектов офисной недвижимости. Офисы недалеко от железнодорожного вокзала расположены в отдельно стоящих административных зданиях, на первых этажах «вторички» со стажем, а также на самых разных этажах здешних новостроек.

В наш обзор попали офисы площадью выше среднего, которые предлагаются к продаже. Их ценник превышает средний уровень рыночного предложения, но для самой «железнодорожной» локации вполне привычен – порядка 60–62 тыс. руб./кв. м. В частности, по такой цене предлагаются помещение площадью 146 кв. м в высоком цоколе на ул. Красноармейской, а также отдельно стоящее офисное здание высотой в 4 этажа и площадью 1500 кв. м. Диапазон цен на торговые помещения стремится вверх еще больше: в экспозиции находятся предложения по цене от 60 до 100 тыс. руб./кв. м. Самым дорогим предложением оказалась торговая площадь в 62 кв. м на ул. Спортивной, 14: расположенное на первой линии, оснащенное двумя входами и возможность разделить его на два объекта, это помещение стоит 6,5 млн руб. (104 тыс. руб./кв. м). Пожалуй, именно так выглядит самый популярный торговый формат на территории, прилегающей к железнодорожному вокзалу: небольшой по площади магазин, где можно вести торговлю продуктами, напитками, доступной одеждой и обувью, игрушками, а также другими товарами, которые могут пригодиться основной массе из людского трафика, состоящего из тех, кто направляется на вокзал, и из тех, кто движется в обратную сторону – с вокзала по направлению к дому.

Вообще торговые площади с самой высокой стоимостью квадратного метра представлены именно в формате небольших объектов, полностью готовых к работе. Они всецело ориентированы на бизнес, работающий в гуще пешеходного трафика, хотя трафик этот, конечно, специфичный. «Совершенно очевидно, что многие посетители магазинов, расположенных возле вокзала, заходят туда либо за товарами повседневного спроса, которые они не успели или забыли купить в дорогу, либо в ожидании своего поезда или электрички, – делится своими наблюдениями собственник одного из торговых помещений, расположенных на ул. Спортивной, Михаил Рязанцев. – На эту публику и рассчитано большинство бизнесов, которые здесь функционируют. Большинство работающих арендаторов рассчитывает на повседневный или спонтанный спрос, часть из них обслуживает людей, движущихся на вокзал или с вокзала, другая часть – сотрудников местных коммерческих и муниципальных учреждений, которых в ближайшем радиусе тоже хватает».

Объекты, предлагаемые к аренде, представлены в актуальной экспозиции более разнообразными метражами. Площади торговых и офисных помещений стартуют от классических 45–50 кв. м: например, торговая площадь в 45,5 кв. м на ул. Красноармейской, 129 экспонируется по ставке 791 руб./кв. м. Впрочем, такие ставки на торговые объекты для этой локации – вовсе не предел. Цены на аренду помещений здесь достигают 800–900 руб./кв. м, что вполне сопоставимо с ценами аренды на торговые помещения в локациях, стабильно лидирующих по уровню ставок и цен. По 900 руб./кв. м можно арендовать универсальное помещение площадью 170 кв. м на пересечении улиц Спортивной и Красноармейской, в 800 руб./кв. м обойдется аренда универсальной площади меньшего метража – 70 кв. м – поблизости от парка имени Щорса. Диапазон предложений в сегменте офисной аренды находится в среднерыночных границах – от 400 до 600 руб./кв. м за помещения с неплохими характеристиками, готовые к работе.

В целом эту высокую степень готовности к работе арендаторов можно назвать отличительной чертой многих коммерческих объектов, представленных в данной локации. Выводы из такой специфики предложения можно сделать противоречивые: с одной стороны, местные инвесторы и собственники ждут новых арендаторов «на всем готовом». После подписания договора можно сразу же перевозить бизнес на новое место и начинать работать. С другой стороны, состояние помещения, готового к работе, может также означать состояние «только после арендатора» или состояние «в активном поиске арендатора в течение долгого времени» – все же ставки и цены в этом районе сложно назвать широкодоступными. А потому и динамика локации налицо: много помещений, готовых к работе пустует, а активного движения арендаторов в их сторону пока не наблюдается.

Актуальная экспозиция объектов коммерческой недвижимости возле железнодорожного вокзала Самары (ноябрь, 2015 г.)