Частные инвесторы на рынке жилья: ушли или остались?

Сегодня все чаще можно услышать пессимистические оценки экспертов рынка относительно стремительно снижающейся активности частных инвесторов на рынке строящегося жилья. Частные инвесторы на время ушли с рынка или затаились до лучших времен – такие оценки происходящему дают эксперты рынка, представители агентств недвижимости, ипотечные и финансовые консультанты. Параллельно с этим застройщики продолжают выводить на рынок предложения по инвестиционно привлекательным ценам – более дешевые по сравнению с общим пулом реализуемого жилья. И нельзя сказать, что эти предложения не находят отклика.

ЧАСТНЫЕ ИНВЕСТОРЫ – «СТИХИЙНЫЕ» И ЦЕЛЕНАПРАВЛЕННЫЕ

Общий вектор поведения частных инвесторов на рынке строящегося жилья в течение двух последних лет можно охарактеризовать как массовое движение в сторону доступных объектов жилья. Сам рынок диктовал такую стратегию и разворачивал частных инвесторов к проектам эконом-класса. «На волне расцвета «махровой» экономики на рынке активизировались неподготовленные частные инвесторы, которые стихийно кинулись на строящиеся объекты недвижимости, справедливо полагая, что такой способ хранения средств понятнее и надежнее, чем накопления в валюте или на банковском счете, – вспоминает эксперт рынка недвижимости Вячеслав Рандаев. – Большинству из этих покупателей накопленных средств хватало лишь на приобретение объектов эконом-класса – их и приобретали, благо предложений на рынке хватало. Что в итоге мы имеем сейчас? Те же самые частные инвесторы пытаются реализовать купленное год-два назад жилье, экспозиция квартир только в пригородных микрорайонах впечатляет. Многие из этих квартир ждут покупателя с прошлого года, есть и те, которые «зависли» на рынке на более долгий срок. При этом тогда, в момент покупки, эти частные инвесторы планировали приобрести жилье дешевле, чтобы потом продать дороже, а сейчас выходит, что и по рыночной цене эти объекты немногим нужны. Не исключаю, что такие собственники дождутся своих покупателей, но для этого нужно, чтобы сам рынок стал более активным. Пока же можно видеть, что многие из сделанных в этом формате инвестиций не принесли нужного результата».

Получается, что визуальное уменьшение доли присутствия частных инвесторов на рынке – не что иное, как эффект небольшого спада активности покупателей доступного жилья с целью последующей перепродажи. В предыдущие годы таких игроков на рынке было очень много, и, чтобы в этом убедиться, достаточно просто взглянуть на объем жилья, который реализуется сегодня в строительных проектах эконом-класса. 

---

Покупка 1- или 2-комнатной квартиры в строящемся жилом комплексе в одном из окраинных городских районов – самая доступная и потому массовая инвестиция. 

---

Тогда частные инвесторы из этого числа сделали свой инвестиционный выбор, сегодня они готовы высвободить вложенные средства, чтобы впоследствии, возможно, вновь вернуться на рынок.

А вот частных инвесторов, ориентированных на проекты более высокого уровня – на сегменты жилья «бизнес» и «бизнес-плюс», – по мнению участников рынка, вовсе нельзя заподозрить в ослаблении активности. «Профессиональные частные инвесторы, которые целенаправленно занимаются вложениями в недвижимость, особо не подпадают под влияние проектов эконом-класса и предъявляют иные критерии к выбору объекта для вложений средств, – продолжает Вячеслав Рандаев. – В первую очередь такой покупатель ориентирован на показатели ликвидности объекта и не делает выбор между эконом-жильем и бизнес-жильем как двумя возможными каналами инвестирования».

«По отношению к объектам более высокого ценового и качественного уровня можно говорить и о более крупных частных инвесторах, которые действуют в формате портфельных инвестиций, – продолжает руководитель «Центра недвижимости» ГК «Бизнес-Гарант» Дмитрий Новиков. – Однако для них вопрос цены на ранних этапах строительства тоже является решающим, и застройщики понимают это, предлагая специальные условия и цены, в том числе для проектов бизнес-класса».

ЗАМЕТЕН ЛИ СПАД АКТИВНОСТИ ЧАСТНЫХ ИНВЕСТОРОВ НА РЫНКЕ?

Активность частных инвесторов в сегменте жилья бизнес-класса ограничена самим предложением, а в сегменте доступного жилья большую роль в формировании «валового» инвестиционного спроса играли «стихийные» частные инвесторы, которые однократно вложились в покупку жилья и теперь находятся на стадии реализации приобретенных активов – кто-то делает это более успешно, кто-то запаздывает с поиском покупателей. Такое объяснение, характеризующее видимый спад инвестиционной активности в сегменте новостроек, заслуживает как минимум звания гипотезы, однако нуждается в комментариях экспертов рынка. Мы спросили профессионалов, заметили ли они спад активности частных инвесторов на рынке?

Дмитрий Новиков, руководитель
«Центра недвижимости» ГК «Бизнес-Гарант»:

— Регулярно наблюдаю активность частных инвесторов в сегменте строящегося жилья, причем в случае с нашими проектами такие покупатели диверсифицируются в зависимости от жилого комплекса. Большая часть сотрудничающих с нами частных инвесторов выбирает в качестве объектов для вложений проекты эконом- и комфорт-класса. В рамках одного жилого комплекса можно привести несколько показательных примеров: так, в ЖК «Олимпия Парк» отличной инвестиционной возможностью были квартиры-студии. В январе-феврале 2015 года они продавались по цене 1,2 млн руб., впоследствии в ходе реализации жилого комплекса их стоимость выросла до 1,55 млн руб. Сегодня квартир такой планировки в продаже нет – динамика активности частных инвесторов налицо. В этом же жилом комплексе есть и примеры более крупных объемов жилья, приобретенных с целью инвестирования. Например, не так давно был реализован пул из 15 квартир, расположенных друг под другом с 5-го по 20-й этаж. Все эти объекты были приобретены с целью переоборудования их в арендное жилье: инвестор собирается сделать в каждой из квартир типовой ремонт и сдавать в аренду.

Вячеслав Рандаев, эксперт рынка недвижимости:

— Присутствие на рынке жилья частных инвесторов сегодня – это факт, причем таких покупателей немало. Однако если сравнивать частную инвестиционную активность в 2013–2014 годах и сейчас, то вектор ожиданий и стратегии, конечно, изменились. Тогда, впервые после кризиса 2008–2009 годов, покупатели, инвестировавшие в жилье, были очень активны и очень помогали многим застройщикам с реализацией проектов на стадии котлована. Сейчас ситуация иная: многие «притормозили» с инвестированием в строящееся жилье, однако сделали это не столько в связи с субъективными опасениями еще большего кризиса, а в связи с необходимостью четче понять потенциал рынка. Понятно, что глобального обесценивания жилья не произойдет и заработать на такой покупке реально, вопрос только – в какой временной перспективе это возможно. Если раньше частные инвесторы планировали вложение и оборот денежных средств на период года-двух, то сейчас сам период инвестирования удлинился. Почти в половине строительных проектов, где планировался ввод в эксплуатацию до конца 2015 года, срок сдачи был отложен – а это напрямую влияет на стратегии частных инвесторов, вынуждая их откладывать реализацию купленного жилья. Вместе с тем многие застройщики сегодня действительно предлагают более дешевые предложения, рассчитанные именно на частных инвесторов, а те, в свою очередь, понимают, что на таких объектах недвижимости действительно можно заработать, пусть срок капитализации и будет дольше.

Игорь Филиппов, генеральный
директор компании «Берег-Риэлт»:

— Конечно, частные инвесторы на рынке жилой недвижимости остались. Сейчас основной интерес таких покупателей сосредоточился вокруг строительных проектов от проверенных застройщиков со стажем и портфелем успешно реализованных проектов. У нас тоже периодически появляются предложения, в первую очередь рассчитанные на тех, кто хочет приобрести жилье с максимальной выгодой. Например, в ЖК «Радужный Люкс» на 5-й просеке частным инвесторам доступны небольшие квартиры-студии площадью 25 кв. м по цене 1,325 млн руб. (53–54 тыс. руб./кв. м). Это самое дешевое на сегодняшний день предложение в строительных проектах компании, а потому наиболее интересное для инвестирования. Для сравнения, квартиры аналогичного метража в другом проекте компании на ул. Шверника на этапе окончания строительных работ продавались по цене 60–65 тыс. руб./кв. м, так что капитализация очевидна.

Данил Либуркин, заместитель генерального директора
УК «Альянс-Менеджмент»:

— Первые 25 квартир в новом жилом комплексе «Фрегат», строительство которого начнется в границах ул. Гаражной и 3-го проезда, будут реализованы по специальной инвестиционно привлекательной цене, которая будет на 20–25 % ниже общерыночной, по которой квартиры в этом ЖК будут продаваться впоследствии. Такой дисконт – однозначно интересное предложение, как раз рассчитанное на частных инвесторов, а также тех, кто хочет купить качественное жилье по максимально доступной цене.

В целом же активность частных инвесторов на рынке жилья я оцениваю весьма высоко. Причина проста: недвижимость всегда была, есть и будет максимально безопасным способом размещения денежных средств, который к тому же демонстрирует неплохую доходность. Риски такого вложения еще более нивелируются, если объектом инвестирования выступает проект надежного застройщика.

Что застройщики предлагают частным инвесторам?

Описание строительного проекта	Инвестиционно привлекательное предложение
ЖК «Фрегат» в границах ул. Гаражной и 3-го проезда (Октябрьский р-н) Застройщик: «Альфа-Строй» Начало реализации проекта: осень 2015 г.	Первые 25 квартир в жилом комплексе по стоимости на 20–25% ниже установленного ценника
ЖК «Радужный Люкс» на 5-й просеке (Промышленный р-н) Два 3-этажных дома в рамках застройки Застройщик: «Берег»	Квартиры-студии площадью 25 кв. м по цене 53–54 тыс. руб./кв. м. Общая стоимость – чуть больше 1,3 млн руб.
ЖК «Олимпия Парк» в границах ул. Ташкентской и Тополей (Кировский р-н) Застройщик: «Русский базар» Ввод в эксплуатацию: III квартал 2017 г.	Квартиры-студии по цене 1,2 млн руб., которые впоследствии подорожали до 1,55 млн руб. Сейчас таких объектов в продаже нет
ЖК «Ильинская Плаза» в границах ул. Арцыбушевской, Маяковского, Буянова и Чкалова (Ленинский район) Застройщик: «Новый Город» Ввод в эксплуатацию: конец 2017 г.	Квартиры на стартовом этапе реализации ЖК по инвестцене – 57 тыс. руб./кв. м. С января 2016 г. жилье этих же метражей и планировок будет предлагаться по цене от 65 тыс. руб./кв. м
Жилой р-н «Волгарь» (Куйбышевский р-н) Застройщик: «Амонд» Ввод в эксплуатацию: IV квартал 2016 г. (8-й квартал); II квартал 2017 г. (7-й квартал)	Квартиры в 7-м квартале с более поздним сроком сдачи дешевле, чем в 8-м квартале: 1-комн. квартира в 7-м квартале – от 1,33 млн руб., в 8-м квартале – от 1,6 млн руб.
ЖК «Империалъ» в границах ул. Самарской, Маяковского, Галактионовской и Чкалова (Ленинский район) Застройщик: «Новое Время» Ввод в эксплуатацию: II квартал 2016 г. (1-я и 2-я секции); I квартал 2018 г. (3-я секция)	Квартиры в 3-й очереди дешевле жилья во 2-й очереди на 6–8 тыс. руб./кв. м. В третьей очереди 1-комн. квартира – 68 тыс. руб./кв. м, 2- и 3-комн. квартиры – от 66 тыс. руб./кв. м. Во второй очереди квартиры стоят от 74 тыс. руб./кв. м (с 3-го по 5-й этажи)
ЖК «Ракита» на Ракитовском ш./ Московском ш. (Кировский район) Застройщик: «Константа Капитал» Строительство начнется в начале 2016 г.	Предположительная стоимость квадратного метра на стартовом этапе реализации составит 37–40 тыс. руб. В дальнейшем стоимость будет расти
ЖК «Новый Металлург» на ул. Металлистов, 53 (Кировский район) 3-я очередь Застройщик: «Элри» Ввод в эксплуатацию: IV квартал 2016 г. (3-я очередь); 1-я и 2-я очереди сданы	Стоимость квартир в 3-й очереди на 6–8 тыс. руб./кв. м дешевле, чем в уже сданных очередях. 1-комн. квартира в 3-й очереди – 51,35 тыс. руб./кв. м, в 1-й и 2-й очередях – 57,3–57,4 тыс. руб./кв. м. 2 комн. квартира в 3-й очереди – от 49,3 тыс. руб./кв. м, в 1-й и 2-й очередях – от 57,1 тыс. руб./кв. м
ЖК «Семейный» на ул. Печерской/ 3-м проезде (Октябрьский район) Застройщик: «Владимир» Ввод в эксплуатацию: IV квартал 2017 г. (1-я очередь); конец 2018 г. (2-я очередь)	Разница в цене между квартирами 1-й и 2-й очередей достигает 4 тыс. руб./кв. м. 1-комн. квартира во 2-й очереди – от 48 тыс. руб./кв. м, в 1-й очереди – 52 тыс. руб./кв. м. 2-комн. квартира во 2-й очереди – 43 тыс. руб./кв. м, в 1-й очереди – 45 тыс. руб./кв. м
ЖК «Панорама» на ул. Ново-Садовой (Октябрьский район) Застройщик: «Стройком» Ввод в эксплуатацию: 1–2-я секции на сдаче, 3–4-я секции – конец 2016 г.	Разница в цене между квартирами в готовых и строящейся секциях – от 2 тыс. руб./кв. м. 2-комн. квартира в строящейся секции – 43 тыс. руб./кв. м, в готовой – 45,45 тыс. руб./кв. м