Экспозиция затянулась

Случаи, когда коммерческая площадь находит своего покупателя за считанные часы или дни и теперь даже месяцы, увы, становятся все более редкими. Спрос на нежилые помещения остается очень сдержанным, и на этом фоне сезонной и экономической стагнации любопытно взглянуть на объекты, собственникам которых приходится тяжелее всего. Мы отобрали ряд объектов в сегменте офисных и торговых помещений, которые своими сроками экспозиции словно испытывают терпение собственников.

Если помещение долго простаивает в экспозиции, напрашивается очевидный вывод: по какой-то причине или ряду факторов оно неинтересно покупателям. В сводную таблицу попали объекты, которые экспонируются как минимум 10–11 месяцев, а «рекордсмены» этого обзора и вовсе «пылятся» на рынке с 2011 года. Таковым, например, оказалось помещение, которое продается в Долотном переулке Куйбышевского района. Эта площадь в 90,4 кв. м оборудована под банк, оснащена всеми коммуникациями и предлагается по неплохой цене – 40,9 тыс. руб./кв. м. Однако удаленная локация, специфическая планировка и расположение на втором этаже здания совершенно не идут объекту на пользу. Итог – четыре года экспозиции.

В целом очевидно, что принцип местоположения продолжает ощутимо влиять на сроки реализации. Окраины и исторический центр интересны далеко не всем потенциальным инвесторам и собственникам бизнеса. В итоге эти помещения простаивают в сегменте как офисов, так и торговой недвижимости. Например, офис площадью 70 кв. м на ул. Ленинской в черновой отделке ищет покупателя с февраля 2014 г. Опять же стоимость квадратного метра «в оптимистичном рынке» – 65,7 тыс. руб./кв. м, но в помещение необходимо вкладываться, да и сама локация не подойдет тем, кто ищет большой трафик и хорошую транспортную доступность. Пример с окраины – офис востребованного метража в 44 кв. м с хорошим ремонтом уже почти год продается на ул. Каховской. Немногим интересна локация, да и стоимость в 80,7 тыс. руб./кв. м на общем ценовом фоне сегодня выглядит завышенной, даже при условии небольшого метража и хорошей отделки.

Также к аутсайдерам спроса стоит отнести помещения большого метража: среди них встречаются предложения с действующими арендаторами, но даже они не вынуждают инвесторов расстаться с большой суммой. Так, с марта 2014 года экспонируется большая торговая площадь (425 кв. м), поделенная на два помещения (в каждом – арендаторы!) на ул. Галактионовской, 40. Общая сумма предложения – 29,5 млн руб. Определенно, предложение не для всех. Еще более красноречивый пример – предложение о продаже 1520 кв. м на первом и втором этажах ЖК «Портал-Билдинг» по цене 135 млн руб. Объекты экспонируются с июля прошлого года, и есть четкое ощущение, что этот год ожидания – не предел, учитывая масштаб предстоящих инвестиционных вложений (площадь продается в черновой отделке). Понятно, что, как и в сегменте элитной жилой недвижимости, подобные предложения могут ждать своего покупателя годами, а потом «выстрелить» за пару дней, однако с целым рядом коммерческих площадей в очень неплохих местах этого до сих пор не произошло.

Целый пул коммерческих площадей простаивает в актуальной экспозиции из-за своей неуниверсальности. Например, помещение площадью 2581 кв. м, расположенное на ул. Аэродромной, 73, мало того, что имеет огромную общую площадь, так еще и состоит из комплекса объектов, которые могут «пригодиться» далеко не всем представителям бизнеса, а что делать с ними инвестору — непонятно. Вместе с главным отдельно стоящим зданием собственник продает здания котельной и дистиляторной, которые нужны далеко не всем инвесторам, а потому затраты на их трансформацию или снос также нужно закладывать в общий план расходов. При этом как-то видоизменить свой актив, сделав его более универсальным, собственник почему-то не решается уже два года – именно столько объект «висит» на рынке.

Цокольные и не первые этажи, черновая отделка и «жесткая» планировка, подходящая строго определенной бизнес-сфере, отсутствие ряда коммуникаций или недостаточные мощности, малая плотность населения и слабый трафик – и в кризисные времена эти общие причины непривлекательности коммерческих площадей остаются актуальными и, пожалуй, даже усиливают свое влияние на осторожных и мнительных инвесторов. Впрочем, бывает, что помещения «зависают» будто по какому-то недоразумению – таких примеров иррационального спада интереса тоже немало. Скажем, помещение площадью 56 кв. м на ул. Красноармейской, полностью готовое к работе, расположенное на первой линии, продается по хорошей рыночной цене (3,9 млн руб.) с октября 2013 года. Хотя не исключено, что подобные интересные предложения при ближайшем знакомстве могут неприятно поразить наличием «подводных камней» – здесь, как всегда, лучше увидеть своими глазами, причем не один раз.