Подпишись на наш Телеграм-канал!

Аренда стоит, продажи идут?

Предложения по продаже объектов коммерческой недвижимости сегодня активно пополняются: крупные компании-собственники продолжают сбывать свои активы и порой делают это по заниженной цене. На этом фоне сегмент аренды «стоит». Однако значит ли это, что покупатели ведут себя активнее, чем арендаторы?

ПРОДАЖИ В ЗОНЕ РОСТА

Едва ли получится оценить процессы, происходящие сегодня на рынке коммерческой недвижимости Самары, однозначно. С одной стороны, эксперты и участники рынка говорят о стагнации, замороженных или медленно снижающихся ставках и ценах, сокращении спроса. С другой стороны, аналитика крупных компаний в сфере недвижимости демонстрирует обратное: сделки совершаются, помещения сдаются в аренду и продаются, рынок стабилен.

Очередной повод для размышлений «подбросили» компании-держатели крупных активов недвижимости. Некоторые из них начали процесс избавления от «лишних» коммерческих помещений через торги или в частном порядке. Одним из самых заметных процессов стало освобождение Сбербанка от ряда коммерческих помещений, некогда находившихся в собственности. Другой пример – появившаяся на днях информация о продаже объектов недвижимости, принадлежавших компании «ВоТГК». Среди них нежилое здание на Волжском проспекте, 6 стоимостью 35 млн руб., земельный участок в Кировском районе возле завода имени Ленина за 28,7 млн руб. и более доступное по цене помещение овощехранилища на пр. Карла Маркса, 495 – 2,5 млн руб. Помещения продают и банки, лишившиеся лицензии, и сетевые компании, сокращающие количество занимаемых площадей.

«Объем предложения в сегменте продажи коммерческой недвижимости сегодня действительно расширился – и во многом за счет банков и других крупных организаций, которые избавляются от своих активов», – соглашается генеральный директор консалтинговой компании REC Никита Петухов.

Есть ли покупатели на подобные предложения? И да, и нет, отвечают эксперты рынка недвижимости. «Специалисты нашей компании как раз нашли покупателя на один из объектов, принадлежащий «ВоТГК», – рассказывает председатель правления ГК «Камертон» Ирина Семенюк. – Это помещение площадью 1100 кв. м, расположенное на улице Силовой, стоимостью 40 млн руб.». «Среди потенциальных покупателей объектов коммерческой недвижимости сегодня действуют две разнонаправленные тенденции, – продолжает Никита Петухов. – С одной стороны, покупатели не торопятся покупать именно сейчас, потому что справедливо полагают, что в дальнейшем возможно снижение стоимости этих объектов. Многие из таких помещений уже сейчас реализуются по заниженной цене. Но, с другой стороны, у покупателей есть правильное понимание, что просто придерживать деньги рискованно из-за неустойчивого валютного курса. Деньги нужно вкладывать – отсюда и активный спрос». Иными словами, разница в двух крайних инвесторских позициях – выжидательной и наступательной – определяется лишь отношением самих инвесторов к складывающейся экономической ситуации.

АРЕНДА ВО ВЛАСТИ РОТАЦИИ

Тенденцию, связанную с коррекцией арендных ставок в меньшую сторону, заметили все. «Снятие» целого ряда арендаторов с насиженных площадей и переезд в новые помещения или вовсе сокращение числа занимаемых помещений – тоже. Все это вызывает вполне понятные настроения: сегмент аренды находится как минимум в стагнации. Однако это тот самый случай, когда реальные цифры не совпадают с ощущениями. «Ряд помещений сейчас действительно активно освобождается от арендаторов – например, банки взяли курс на сокращение занимаемых коммерческих площадей, – говорит руководитель отдела коммерческой недвижимости ГК «Бизнес-Гарант» Дмитрий Новиков. – Однако процесс аренды нежилых помещений не сбавляет оборотов. В частности, соотношение реализованных сотрудниками нашей компании площадей в сегментах аренды и продажи осталось прежним. Как и на протяжении всего года, в два осенних месяца сделки по аренде составляют порядка 70–80 % от общего числа. Тенденция, связанная со снижением верхней границы арендных ставок, уже стала реальностью, однако сказать, что рынок аренды полностью «застыл», нельзя». 

Возможно, общее ощущение стагнации, которое сегодня так часто встречается у собственников и арендаторов коммерческих площадей, связано с общим информационным фоном, который сегодня присутствует во всех отраслях бизнеса. Многие собственники помещений и инвесторы сейчас действительно заняли выжидательную позицию, однако, несмотря на опасения многих участников рынка, сам рынок демонстрирует стабильность. Бегства арендаторов пока нет – есть вызванная экономической ситуацией ротация, считает Никита Петухов. «Многие представители бизнеса оставляют в своем распоряжении один-единственный офис, но с хорошей локацией и по хорошей цене. Что касается освобождаемых ими помещений, то если это качественные объекты, то они тоже не пустуют. На место прежних арендаторов приходят новые, которые раньше не могли занять эти площади, а теперь с учетом ротации и коррекции ставок у них появилась такая возможность».

  Что купили инвесторы?  

— Нежилое помещение на ул. Силовой общей площадью 1100 кв. м за 40 млн руб.

— Нежилое помещение на ул. Гагарина / Сов. Армии (около 150 кв. м), 1-я линия по ул. Гагарина, высокий цоколь с окнами. Покупка
под арендный бизнес: 80 тыс. руб./кв. м.

— Офисное помещение на ул. Ново-Садовой, 106б (около 100 кв. м), отдельный вход, помещение готово к работе. Покупка под собственный офис: 70 тыс. руб./кв. м.

Сделки новой реальности

Ирина Семенюк, председатель правления ГК «Камертон»
кавычки

Сейчас на рынке уже появляются предложения с явно заниженной ценой: желания завышать цену (как и арендную ставку) и ждать того, кто на нее согласится, собственники не хотят. А основные ожидания инвесторов сегодня связаны с перспективой появления на рынке еще большего количества предложений. Поэтому выжидательную позицию заняли и участники рынка, и цены.

Новиков.png

Дмитрий Новиков, руководитель отдела коммерческой недвижимости ГК «Бизнес-Гарант»
кавычки

Думаю, что увеличение сроков окупаемости объектов коммерческой недвижимости уже становится фактом. У этого процесса есть объективные причины: арендные ставки медленно идут вниз, а расходы на содержание помещения меньше не становятся. Закономерное последствие – увеличение срока окупаемости до 7–9 лет. Мечты некоторых инвесторов о сроках окупаемости в 5–6 лет сегодня все чаще разбиваются о реальные расчеты. Зачастую реализуемые помещения с декларируемым сроком окупаемости в 5–6 лет имеют внутренние проблемы, а иначе зачем собственнику реализовывать объект, который способен принести такую прибыль? Кроме того, в нынешних рыночных условиях совершенно нет гарантии,
что арендная ставка останется на прежнем уровне и ее коррекция в меньшую сторону не продолжится. Поэтому дальновидные инвесторы и собственники бизнеса уже перестали пугаться срока окупаемости в 7–9 лет: если помещение обладает хорошими качественными характеристиками, то такая окупаемость абсолютно нормальна.

Никита Петухов.png
Никита ПЕТУХОВ, генеральный 
директор консалтинговой компании REC
кавычки

Полагаю, что наибольшим спросом в ближайшее время будет пользоваться несколько групп объектов недвижимости. Во-первых, это доступные по цене предложения со способностью к быстрой оборачиваемости вложенных средств – как в сегменте жилья, так и в сфере коммерческой недвижимости. Во-вторых, это очень качественные объекты недвижимости, которые всегда востребованы благодаря хорошей локации, отсутствию проблем с документацией, наличию ремонта и адекватной рыночной цены. Ценности таким помещениям добавляет их универсальность – возможность разместить в них практически любой вид бизнеса. Наконец, третья группа объектов с перспективой роста спроса – это дорогие помещения, которые приобретаются «на века». К ним относятся коммерческие площади на Куйбышева и Ленинградской, земельные участки в центре города.
Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

В конце года Поволжская Гильдия Риэлторов проводит межрегиональный Форум по недвижимости – мероприят...
11.12
Самым заметным событием в сфере коммерческой недвижимости этой осенью стала двухдневная конференция ...
25.11
Наше жилье давно перестало быть просто квадратными метрами. По признанию покупателей, им важно обустроить...
22.11