Подпишись на наш Телеграм-канал!

Первые заморозки в офисах

Очень похоже, что в ближайшее время заказывать музыку на рынке офисной недвижимости будут арендаторы. В такие перспективы легко поверить в условиях обильного предложения и застывших ставок, которые при небольшом дипломатическом усилии со стороны арендаторов могут корректироваться в меньшую сторону. В итоге самыми конкурентоспособными становятся не те офисные центры, где продумана инфраструктура, а те, где готовы идти навстречу арендатору – и в предоставлении готовых для работы помещений, и в арендной политике.

РЫНОК АРЕНДАТОРА

Начало осенне-зимнего сезона не принесло сенсаций в сегменте офисной недвижимости. С одной стороны, собственники и представители управляющих компаний в офисных центрах могут испытывать разочарование: традиционного нарастания спроса с окончанием летнего периода не случилось. С другой стороны, отсутствие плохих новостей в данном случае – уже хорошая новость. Застывшие арендные ставки и довольно обширная экспозиция вакантных офисных площадей в ОЦ – уверенное свидетельство стагнации, которую переживает этот рыночный сегмент. Управляющий ТОЦ «Скала» Алексей Петровский подтверждает эти наблюдения: «На протяжении всего лета ощущалась явная настороженность арендаторов. Традиционное осеннее оживление, несмотря на негативный макроэкономический контекст, все же случилось, но оно существенно уравновешивается высокой требовательностью, которую современные арендаторы предъявляют к помещениям. С ценами и ставками все довольно очевидно – они заморозились».

Итак, очевидной тенденцией в сегменте офисной недвижимости становится все большая избирательность и требовательность арендаторов к нежилым площадям. И судя по всему, собственникам в данном случае ничего не остается, кроме как соответствовать этим требованиям. Только так можно рассчитывать на заполняемость офисного здания в столь тревожные для бизнеса времена. Забегая вперед, отметим, что в актуальной экспозиции вакантных офисных помещений эта тенденция нашла отражение: по ставкам не ниже среднерыночных реализуются помещения, полностью готовые к размещению бизнеса и незамедлительному рабочему старту. Площади, требующие ремонта или не соответствующие характеристикам качественного офиса, экспонируются по явно заниженной цене и вполне заслуживают непочетного звания офисного неликвида. «Причем для многих арендаторов понятие качественного офисного помещения, как правило, касается исключительно самой площади. Инфраструктурными составляющими современных офисных центров пользуются не все, но комфортных рабочих условий требует подавляющее большинство представителей бизнеса», – говорит Алексей Петровский.

Первые заморозки в офисах

ОФИСНЫЕ ЦЕНТРЫ ПРИГЛАШАЮТ

Диапазон арендных ставок в офисных центрах Самары сегодня колеблется от 200 руб./кв. м до 1000 руб./ кв. м. Причем если по нижней ценовой границе к аренде предлагаются офисы на окраине города, поблизости от промышленных зон, без особых претензий на качество помещений и самого здания (37,6 кв. м в ОЦ на пересечении улиц Дзержинского и Партизанской можно арендовать за 200 руб./кв. м), то с самыми дорогими помещениями в офисных центрах города не все так однозначно. Традиционно самые высокие ставки наблюдались в объектах класса «А», расположенных в центральной части города. Однако у этого правила появились исключения: офисы разного метража на Губанова, 21 предлагаются к аренде по 1000 руб./ кв. м. Помимо современного здания, арендаторам предлагается собственная релакс-зона, прямо в здании ОЦ расположены бассейн и бильярд. 

Ставки на помещения в деловом центре в целом держатся на прежнем уровне: в ТОЦ «Биг-Бен» экспонируются площади по 500–550 руб./ кв. м (одно из них даже с хорошими видовыми характеристиками), небольшое по метражу помещение в БЦ «Портал» (13,7 кв. м) можно арендовать за 750 руб./кв. м. Географический центр Самары также не удивил ценами: в «Региональном Деловом Центре» есть обширный выбор самых разных площадей по средней ставке в 600 руб./кв. м, по такой же цене можно арендовать помещение площадью 250 кв. м в ОЦ на улице Санфировой неподалеку. Да и в недавно запущенном бизнес-центре «Башня» есть свободные площади все по той же ставке в 600 руб./кв. м. Словом, соотношение ставок остается примерно тем же: географический центр все так же не дотягивает до верхней ценовой границы ставок в историческом центре – естественно, если говорить об объектах класса «А». Например, ставка за помещение пло- щадью 82 кв. м, расположенное на 1-м этаже ОЦ «БЭЛ-Плаза», составляет 1500 руб./кв. м. Офисные здания в Железнодорожном и Советском районах также демонстрируют привычные размеры ставок в диапазоне от 450 до 600 руб./кв. м в зависимости от качественных характеристик и локации.

Что касается экспонируемых площадей, то и здесь все закономерно: в офисных центрах-«середнячках» арендаторы могут рассчитывать и на минимально возможную нарезку, и на выбор этажей. Впрочем, и в ОЦ классом выше можно найти небольшой метраж: например, 19 кв. м на 13-м этаже «Регионального Делового Центра» или 13,7 кв. м в БЦ «Портал». Однако это скорее исключения. Правило же подтверждают ОЦ «Башня», где к аренде доступна 1000 кв. м, или ОЦ «Капитал Хаус», где арендовать можно площадь не менее 500 кв. м.

«Общий уровень актуальных ставок в офисных центрах можно оценить как стабильный, – считает заместитель генерального директора компании REC Андрей Николаев. – Если некоторое движение вниз и наметилось, то оно пока несистемно и в первую очередь связано с конъюнктурой спроса. Иными словами, очень часто именно арендаторы диктуют «правила игры». Скажем, если арендатор приходит в офисный центр класса «В» и рассматривает помещение по ставке 700 руб./кв. м, то он может согласиться на аренду, предварительно снизив ставку до 600 руб./кв. м. Большинство арендодателей соглашаются на такую корректировку: главное – удержать арендатора».

ТЕМ ВРЕМЕНЕМ ВО «ВСТРОЙКЕ»

Для целого ряда арендаторов офисных помещений нежилая площадь на нижних этажах жилых домов не является альтернативным местом для размещения бизнеса. В первую очередь речь идет об арендаторах офисных центров класса «А», которым, помимо качества самого помещения, необходимо функционировать в условиях развитой внутренней инфраструктуры и «под крылом» управляющей компании. А вот для офисных зданий попроще предложения во «встройке» могут выступать в качестве аналогов – и по цене, и по качественным характеристикам. Так, на улице Урицкого, 20, в доме, расположенном напротив ОЦ «Деловой мир», можно арендовать помещение площадью 43 кв. м по 700 руб./кв. м. А можно променять офис с отдельным входом во «встройке» на площадь в соседнем офисном центре и немного сэкономить: в «Деловом мире» есть офисные площади по 500–550 руб./ кв. м. Причем в обоих случаях помещения в целом готовы к работе и глобальных финансовых вложений не требуют. Еще один пример: офис на ул. Ново-Садовой, 160 можно арендовать за 900 руб./кв. м, а расположиться во «встройке» одного из соседних домов (164а) – за 1000 руб./кв. м. На 1-м этаже жилого дома сдается в аренду 358 кв. м, такую же площадь можно найти в ОЦ по соседству, но ставка опять же не в пользу офисного здания.

«Ставки на офисные помещения на первых этажах домов зависят не только от локации, но и от множества других факторов, – говорит Андрей Николаев. – Например, в отдельных случаях ставки на офисную «встройку» ниже, чем в офисных центрах. Во многих современных новостройках первый этаж отдается под торговые помещения, а второй и третий – под офисные, при этом получается мини-офисный центр, расположенный на нижних этажах. Однако многие объекты такого формата испытывают большие трудности с парковкой: территории двора часто бывает недостаточно. Это, как правило, подкрепляется отсутствием четкой политики в подборе арендаторов – в итоге страдает и активность спроса на такие помещения, и их стоимость. В таких объектах часто можно найти предложения по качеству не хуже, чем в отдельных ОЦ, но из-за отсутствия инфраструктурных условий по меньшей ставке».



 ЛУЧШЕЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ 

НЕЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ НА НАБЕРЕЖНОЙ, 360 КВ. М
Самара, ул. Максима Горького, 127
Аренда/Продажа
Цена: договорная
Ольга Семенова
Ольга СЕМЕНОВА, руководитель 
компании «Самара-Альфа»

кавычки
Предлагаем к продаже просторное нежилое помещение, расположенное в историческом центре города, на первой линии домов вдоль набережной реки Волги. Благодаря наличию трех отдельных входов – непосредственно с набережной и со двора – помещение идеально подходит для размещения офиса крупной компании, медицинской клиники или банка.

Географическое расположение помещения отвечает всем требованиям, которые предъявляет современная бизнес-среда: отличная транспортная развязка, развитая общественная и деловая инфраструктура и прекрасный вид на Волгу.Дополнительным преимуществом помещения можно считать то, что у него есть три уровня. 200 квадратных метров площади занимает первый этаж с высокими (до 5 метров) потолками и пятнадцатью красивыми фасадными окнами, шесть из которых выходят на набережную. Здесь расположены кабинеты руководителя и персонала, рецепция, столовая и переговорная. Помещения первого этажа полностью меблированы и отличаются высоким качеством отделки.Цокольный этаж занимает 147 квадратных метров. Помещения этого уровня также отличаются высококачественной отделкой и кроме рабочих кабинетов включают сауну и душевую кабину. Третий уровень – это антресольный этаж, на котором расположен небольшой (16 кв. м), но уютный рабочий кабинет.

Отличительной особенностью помещения можно назвать стены полутораметровой толщины — это гарантирует, что зимой ваш персонал не замерзнет. Помещение обеспечено всеми необходимыми коммуникациями, системой вентиляции. Безопасность обеспечена системами видеонаблюдения и сигнализации. Объект полностью готов к работе: остается только въехать и начать новый рабочий день.


Самара-Альфа
ул. Ленинградская, 84б
тел. (846) 333-38-81(84)

Офис-центры.jpg
Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

Француз Томас Ходгкинсон предлагает для Самары амбициозный, яркий и неоднозначный проект. О том, что...
14.11
Прием заявок на участие в Премии RS-AwaRdS‑2019 стартовал в августе и продлится до 20 января 2020 го...
13.11