18:05, 4 июня 2014

Фантазии начинающего инвестoра

Наш туристический маршрут начинается от площади Революции и заканчивается на площади Славы. В этом номере мы проанализируем первый квадрат: аналитический променад стартует от памятника Ленину на площади Революции, после чего мы свернем на Некрасовской, пройдем по Молодогвардейской и вернемся к площади Революции по улице Фрунзе.

Стрит пестрит – это все, что можно сказать про улицу Куйбышева. Первая линия напоминает восточный базар: вывески соляриев, ломбардов и аптек соседствуют с витринами одежных магазинов, банками и магазинами игрушек. Много парадоксальных моментов: рядом с центром социализации молодежи сверкают вывески Max Mara и Bosco, рядом с рестораном «У Палыча» ждет покупателей магазин «РубльБум», а неподалеку от витрины Boss продаются пальто «У Яны». Кафе и ресторанов так много, что кажется, что перекусить сюда приезжают со всего города: все кухни мира и любой уровень обслуживания.

Пуст и безлюден отрезок улицы Некрасовской с его покосившимися деревянными домиками, приютившими компании по ремонту обуви и продаже пластиковых окон. Время остановилось, а витрина у «Паутины» разбита уже несколько лет.

Улицу Молодогвардейскую тоже трудно назвать оживленной, зато здесь есть много свободных объектов. Другой вопрос: как их использовать? Ресторан? Плохая шутка. Магазин одежды? Явно не хватает трафика. Разве что какую-нибудь интересную мастерскую, которая может привлечь не только туристов, но и самарцев. Но для этого нужна свежая и оригинальная идея.

Основной поставщик человекопотока в этом квадрате – это никогда не засыпающая «Ленинградка». Именно поэтому здесь нет вакантных позиций. Хотя нет, есть парочка. Но это вторые этажи, и для них тоже нужна «Большая идея».Подводим итоги: с точки зрения начинающего инвестора «первый квадрат» туристического маршрута трудно назвать привлекательным. «Зайти» сюда без серьезных затрат вряд ли получится, а конкуренция очень высока, что делает туманными бизнес-перспективы. Единственный плюс этого района – красивые здания с историей. А то, что эти здания находятся в отвратительном состоянии, уже относится к минусам. И про узкую проезжую часть, что ведет к вечным пробкам, тоже не стоит забывать. Тем не менее давайте проявим настойчивость и подумаем, что может привлечь туриста в этом районе? Ресторан-кафе, гостиница, экскурсии?

Перспективы открытия ресторана: **

– трудно найти помещение с выходом на первую линию;

– запредельная конкуренция;

– сильная зависимость от «человеческого» фактора: даже идеальную идею может убить нерадивый официант или ленивый повар.

С другой стороны, вдруг у вас получится использовать трафик «Ленинградки» и «купить» его оригинальной концепцией?

Перспективы развития услуги гида: ****

+ отсутствие конкуренции;

+ небольшие затраты, потому что «центральный» офис может быть удален от центра человекопотока;

– отсутствие внятной концепции «Туристического маршрута»;

И здесь потенциальный успех предприятия сильно зависит от трафика Ленинградской. И конечно же, нет оснований ждать от этого бизнеса дохода. Скорее он подойдет для студента, хорошо знакомого с историей города.

Перспективы открытия гостиницы: *******

+ близость к Набережной и центру города с его музеями;

+ нет необходимости в выходе на первую линию; По большому счету, для старта достаточно выкупить, например, этаж красивого здания «с историей». Или просто большую квартиру. И вот у вас уже практически открытый хостел или даже апартаменты бизнес-класса. Кстати, многих потенциальных клиентов будет привлекать именно то, что это не гостиница, в классическом смысле этого слова – никакой шумихи и ресепшн. «Как дома». И даже то, что рядом расположены «Три вяза», «Бристоль» и «Жигули», нисколько не помешает.

Дамир Дусаев, президент ГК «РентЭксперт»: «Из трех вариантов наименее жизнеспособным мне представляется вариант с гостиницей. Устойчивого пешеходного трафика в квадрате этих улиц достаточно для ресторана, магазина или офиса, но этот трафик по своей природе не годится для гостиницы, пусть даже и небольшой. Кроме того, едва ли новые объекты на этом рынке смогут достойно конкурировать с лидерами, с теми гостиницами, у которых уже есть своя аудитория. А ориентироваться только лишь на туристический наплыв в связи с чемпионатом мира в 2018 году – ненадежно. При любом всплеске цен за один месяц не получится окупить инвестиции такого объема.

Многие из тех, кто обращается к нам за консультацией по поводу гостиничного бизнеса, сталкиваются с проблемой неокупаемости. Часто повторяется ситуация, когда инвестор не может выйти на планируемую доходность: его мини-гостиница пустует, задолженность копится. А вот суперуспешных примеров в сегменте небольших гостиниц я припомнить не могу.

Классический вариант при открытии бизнеса на туристических «тропах» – ориентация на максимальный пешеходный трафик. Вариант для рискованных – интересная идея. Если таковая есть и подкреплена вложениями на старте, то возможность «выстрелить» высока. С другой стороны, никто не гарантирует, что, когда первоначальный посетительский ажиотаж спадет, это место (ресторан, магазин или развлекательное заведение) будет по-прежнему стабильно востребовано как среди жителей города, так и среди немногочисленных туристов».

Андрей Николаев, заместитель генерального директора компании Royal Estate boutique: «Все три варианта для бизнеса в этом квадрате улиц по-своему привлекательны. Однозначно интересным может оказаться создание в этой части города небольшого уютного хостела. Здесь возможны интересные архитектурные решения: на второй линии улиц находятся уютные закрытые дворы, и если подойти к реконструкции и реорганизации одного из них с умом, то на выходе можно получить симпатичный семейный отель. Ресторанная сфера тоже перспективна: чем больше разноплановых ресторанов и кафе будет в центре города, тем интереснее сам центр станет для горожан и туристов. В Москве, Петербурге и Казани небольших ресторанчиков и кафе в центральной части особенно много, и это сразу делает городской облик доброжелательным для туриста. Естественно, важное условие для кафе в центре города – интересная концепция. Услуги гида также могут быть интересны прежде всего низким ценовым порогом вхождения. В крупных городах туристов на экскурсии завлекают не столько из основного офиса, сколько из небольших киосков или туристических автобусов, расположенных на обочинах или передвигающихся по городу. Возможно, перенять эту практику получится и в Самаре.

Самая основная проблема с коммерческими помещениями в квадрате близ площади Революции – часто завышенная стоимость, которой не соответствует состояние самого объекта, но соответствует престижное местоположение. А для инвестора этот параметр напрямую соотносится с порогом вхождения на рынок: чем выше стартовая цена, тем больше вопросов и рисков. К тому же для успешного бизнеса в центральной части города необходим не только бизнес-подход, но и творческая составляющая. Здесь сложно реализовывать какие-то социальные проекты, напротив, чем самобытнее проект, тем он перспективнее, пусть даже его аудитория объективно невелика».

Справка

«СВОБОДНАЯ» ПЛОЩАДЬ* в квадрате

• Ленинградская, 29 – аренда второго этажа

• Молодогвардейская, 102 – полуподвальное помещение

• Молодогвардейская, 94 – первый этаж

• Молодогвардейская, 80 – здание

*Выявленная в результате пешей прогулки

Комментарии

Комментариев нет

Войти

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

Торговый центр на Московском шоссе пополнил список крупных торговых площадей на продажу

Галерея крупноформатных объектов торговой недвижимости, выставленных на продажу в Самаре в 2022 году,...

25.10

КОВОРКИНГИ И РЕГИОНЫ: РАЗВИТИЕ ПРОТИВ КРИЗИСА

14 апреля 2022 в Казани на площадке коворкинга «Smart Space» состоялась дискуссия «COWORKING STYLE:...

19.04

Бизнес на паузу: какие бренды закрыли магазины в Самаре?

С конца февраля — начала марта 2022 года мировые бренды друг за другом начали сообщать о приостановке...

14.03