11:00, 22 мая 2014

Долго ли, коротко ли?

Идеальный срок окупаемости для каждого инвестора свой. Какие объекты коммерческой недвижимости больше подходят для максимально быстрых денег, а какие хороши для долгосрочного вложения средств? Ищем оптимальные для обеих целей объекты вместе с экспертами рынка.

Для начала напомним стандартную формулу, по которой рассчитать примерные сроки окупаемости объекта коммерческой недвижимости можно на самом первом этапе. Чтобы получить число, равное сроку окупаемости, нужно стоимость квадратного метра помещения разделить на размер арендной ставки в этой городской локации, а затем разделить на 12 по количеству месяцев в году. Полученный результат и есть время, за которое сделанное вложение имеет все шансы окупить себя.

С объективными сложностями сталкиваются как инвесторы, мечтающие о краткосрочных инвестициях в недвижимость, так и те, кто нацелен на долгосрочное вложение средств в коммерческие объекты. Основная сложность, связанная с объектами, подходящими для краткосрочных инвестиций, — их абсолютный дефицит на рынке. «Найти помещение, которое окупится за два-три года, сегодня практически нереально, — говорит заместитель генерального директора компании Royal Estate Boutique Андрей Николаев. — Поэтому краткосрочной в принципе можно считать любую инвестицию в недвижимость, которая окупит себя в срок до пяти лет».

Чисто математически малый срок окупаемости получается, если соблюдены изначальные «условия» расчета: стоимость квадратного метра помещения невысока (ниже рынка), а примерная арендная ставка на помещения в этом районе, напротив, существенна. «Однако нужно понимать причину, по которой на объект занижена цена. За этим могут скрываться какие-то технические проблемы самого объекта или правовые обременения, которые могут всплыть сразу же после покупки. Чудеса, конечно, случаются, но такие покупки в большинстве своем крайне рискованны», — говорит Андрей Николаев.

Объекты для долгосрочного инвестирования (май, 2014 г.):

Описание объекта	Общая площадь	Стоимость	Срок окупаемости
Торговое помещение на ул. Куйбышева/ Ленинградской 1-я линия, отдельный вход, витрины. Свободная планировка, все коммуникации	131 кв. м – площадь помещения; 69 кв. м – площадь подвала	150 тыс. руб./кв. м	9-10 лет
Торговое помещение на ул. Ново-Садовой, 11 1-й этаж, все коммуникации. Помещение под супермаркет	650 кв. м	131 тыс. руб./кв. м	9-10 лет
Универсальное помещение на ул. Осипенко/пр. Ленина Отдельный вход, витрина. Пристроенная часть в свободной планировке. Действующий салон красоты	129 кв. м	85 тыс. руб./кв. м	7-8 лет
Офисное помещение на ул. Осипенко, 3а Офис на 17-м этаже, вход через жилой подъезд. Все коммуникации, черновая отделка. Возможно использовать как офис-апартаменты	22 кв. м	60 тыс. руб.	8-9 лет
Офисное помещение на ул. Молодогвардейской/ Ульяновской 1-й этаж и цоколь, отдельный вход. Все коммуникации, евроремонт	207 кв. м	121 тыс. руб./кв. м	12-13 лет
Офисное помещение на пр. Кирова, 178 1-я линия, два отдельных входа. Все коммуникации, ремонт. Действующий арендатор	83 кв. м	108 тыс. руб.	9-10 лет
Универсальное помещение на ул. Стара-Загора, 139 1-й этаж 9-этажного дома, отдельный вход. Свободная планировка	49 кв. м	82 тыс. руб./кв. м	7-8 лет
Торговое помещение на ул. Ново-Вокзальной, 247 Торговая галерея на 1-й линии, 4 помещения с отдельными входами. Витрины, евроремонт	136 кв. м	146 тыс. руб./кв. м	8-9 лет
Универсальное помещение на ул. Гагарина, 124 1-й этаж 5-этажного дома, 1-я линия. Евроремонт, новые коммуникации	46 кв. м	115 тыс. руб./кв. м	8-9 лет

Долгосрочное вложение средств в коммерческую недвижимость тоже имеет свои подводные камни: сложно прогнозировать развитие рынка и степень сохранности своих вложений на срок до десяти-двенадцати лет. Приобретая объект с долгим сроком окупаемости, инвестор также рискует, но риск связан не с характеристиками самого объекта, а с его перспективами во времени. Определенным гарантом сохранности вложенных средств в данном случае является тот факт, что долгий срок окупаемости имеют помещения с высокой стоимостью квадратного метра. Однако самые ликвидные объекты на рынке (те же помещения на первых линиях стрит-ритейла на самых проходных улицах) стоят значительно дороже большинства актуальных предложений. Выходит, именно они характеризуются самой долгой окупаемостью, но в то же время и самой высокой ликвидностью, которая гарантирует, что спустя годы эти объекты по-прежнему будут в цене и в зените спроса.

«Объектом долгосрочных инвестиций, как правило, выступают коммерческие помещения с высокой степенью ликвидности, — подтверждает генеральный директор АН «Гербер» Владимир Мурзин. — Если проецировать эту характеристику на сегменты коммерческой недвижимости, то наиболее ликвидными — и вместе с тем наиболее дорогими — объектами окажутся торговые площади. Ведь основная цель долгосрочных инвестиций — получение дохода от сдачи в аренду, а найти арендатора для торгового помещения, особенно небольшого и среднего метража, проще всего». Рассуждая о сроках окупаемости объекта коммерческой недвижимости, в среднем все инвесторы и эксперты рынка оперируют пятью годами, а многие и этот срок окупаемости считают долгим. Так или иначе, пять лет — это некая золотая середина с точки зрения оптимального срока окупаемости, и именно эту временную отметку мы использовали в качестве черты, разделяющей инвестиции в объекты недвижимости на краткосрочные и долгосрочные.

Объекты для краткосрочного инвестирования (май, 2014 г.):

Описание объекта	Общая площадь	Стоимость	Срок окупаемости
Универсальное помещение на пр. Кирова/ Московское шоссе 1-я линия, 1-й этаж. Все коммуникации	120 кв. м	62,5 тыс. руб./кв. м	4-5 лет
Торговое помещение на ул. Дачной/ ТЦ «Мичуринский» Все коммуникации, место под вывеску	70 кв. м	64 тыс .руб./кв. м	4-5 лет
Торговое помещение на ул. Вольской, 111 1-й этаж жилого дома, 1-я линия. Свободная планировка, окна на проезжую часть	92 кв. м	49 тыс. руб./кв. м	4-5 лет
Универсальное помещение на ул. Ташкентской, 105 1-й этаж жилого дома, угловое помещение, две витрины	85 кв. м	59 тыс. руб./кв. м	4-5 лет
Торговое помещение на пр. Кирова, 155 1-й этаж 2-этажного дома, 1-я линия. 3 окна на проезжую часть. Есть потенциальный арендатор	70 кв. м	60 тыс. руб./кв. м	5 лет
Универсальное помещение на ул. Сов. Армии, 240, корп. Б 1-й этаж, два отдельных входа, 1-я линия	97 кв. м	37 тыс. руб./кв. м	4-5 лет

Комментарии

Комментариев нет

Войти

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

Торговый центр на Московском шоссе пополнил список крупных торговых площадей на продажу

Галерея крупноформатных объектов торговой недвижимости, выставленных на продажу в Самаре в 2022 году,...

25.10

КОВОРКИНГИ И РЕГИОНЫ: РАЗВИТИЕ ПРОТИВ КРИЗИСА

14 апреля 2022 в Казани на площадке коворкинга «Smart Space» состоялась дискуссия «COWORKING STYLE:...

19.04

Бизнес на паузу: какие бренды закрыли магазины в Самаре?

С конца февраля — начала марта 2022 года мировые бренды друг за другом начали сообщать о приостановке...

14.03