ТРК «Космопорт»: зона влияния

«Космические» арендные ставки и посетительские потоки

Открытие ТРК «Космопорт» буквально вывело из депрессии целую самарскую локацию. Двухполосная ул. Дыбенко никогда не видела такого автомобильного трафика, а жители частного сектора (напротив «Космопорта») наверняка и не представляли, что в Самаре живет такое количество людей, теперь приезжающих в ТРК. А когда на открытие центра к ним приехал и спел Дима Билан, стало понятно, что все теперь заживут новой, счастливой жизнью.

ВСТАВКА ПРО ЗОНУ ВЛИЯНИЯ, С ИСПРАВЛЕНИЯМИ НА КОСМОПОРТ

Стрит-ритейл в «зоне действия» «Космопорта»

По сути, в шаговой доступности от ТРК «Космопорт» расположены всего две локации стрит-ритейла. Это улицы Авроры и Антонова-Овсеенко, на которых общее количество торговых помещений во «встройке» максимально, и эти помещения пользуются устойчивым спросом среди арендаторов. Остальные улицы, окружающие «Космопорт», таким размахом бизнеса, да и объемом экспозиции, похвастаться не могут. Так, на небольших улицах Булкина, Печерской, Энтузиастов, Блюхера, Карбышева в ходе RS-мониторинга не было найдено ни одной коммерческой площади, выставленной на продажу или предлагаемой в аренду. Представленные на этих улицах виды бизнеса также скромны: небольшие парикмахерские, аптеки, ателье, автомойки и сервисы формируют стрит-ритейл на перечисленных улицах.

Что касается местных «тяжеловесов» в формате стрит-ритейл – улиц Авроры и Антонова-Овсеенко, то их коммерческий облик, безусловно, более интересен. Среди наиболее популярных сфер бизнеса, которые здесь можно выделить, – автомобильная сфера (ряд магазинов автозапчастей на Антонова-Овсеенко, автосервисы), «анклав» цветочных магазинов на ул. Антонова-Овсеенко, группа продуктовых магазинов «у дома» (начиная от сетевых магазинов типа «Пятерочки +» и заканчивая небольшими продуктовыми павильонами на рынке Антонова-Овсеенко), а также небольшие разнообразные магазины из самых разных сфер (зоотовары, товары для дома, магазины бытовой химии, игрушек, детской одежды, обуви, магазины CD и DVD-дисков и т.д.).

В целом стрит-ритейл в этой локации ничем не отличается от аналогичных форматов бизнеса в других спальных районах города: магазины повседневного спроса, товары на каждый день или услуги, за которыми для многих нет смысла ехать в другой район города (эконом-парикмахерские, ломбарды, ателье, стоматологические и офтальмологические клиники и даже филиалы турфирм).

Если оценивать прилегающие к «Космопорту» улицы с точки зрения объема «встроенной» экспозиции, то здесь становится очевидной закономерность: чем более развит стрит-ритейл на улице, тем больше предложений для потенциальных арендаторов она может дать. Действительно, на неоживленных и во многом неосвоенных Печерской, Карбышева, Булкина на сегодняшний день нельзя найти помещения ни в аренду, ни на продажу. Почти столь же «пустынной» для бизнеса оказалась улица Дыбенко: ни одного вакантного помещения для аренды и всего два выставленных на продажу. Конечно, стоит учитывать и специфику расположения торгового комплекса «Космопорт»: объект находится фактически в «изоляции», к нему ведет несколько небольших и неоживленных улиц, где ведущим форматом застройки являются двухэтажные жилые дома, которые, естественно, не могут похвастаться наличием коммерческих помещений на первых этажах. Жилая застройка вокруг «Космопорта» также пока не столь плотна: ее образует группа новостроек на Карбышева и сохранившийся здесь по сей день частный сектор. Поэтому и выбор помещений для тех, кто хочет разместить свой бизнес в стрит-ритейле рядом с ТРК «Космопорт», объективно невелик.

  RS-КСТАТИ  

Земля в непосредственной близости от ТРК «Космопорт» чрезвычайно востребована среди инвесторов, которые готовы подтверждать свой интерес материально. Один из жителей новостроек на ул. Карбышева рассказал, как удалось заработать владельцу частного дома, расположенного здесь. На площадке с «видом» на ТРК «Космопорт», находящейся в шаговой доступности от него, городской инвестор собрался строить ресторан, но строительству мешал небольшой деревянный частный дом. Собственник дома отказывался продавать его по цене, которую предлагал инвестор – 3 миллиона рублей. В итоге проект строительства зашел в тупик, а инвестору ничего не оставалось, как предложить собственнику дома назвать его цену. Тот оценил свой переезд с «насиженного» места в 8 млн рублей. Инвестор был вынужден заплатить эти деньги, и сейчас на месте бывшего деревянного дома возвышается двухэтажный ресторан.

Ставки и цены на вакантные площади

Арендные ставки в самом торговом комплексе «Космопорт» уже на протяжении нескольких лет удерживают статус едва ли не самых высоких в городе. Например, сегодня в ТРК арендовать помещение, расположенное в центральной торговой галерее с максимально оживленным трафиком, можно в среднем за 4 тыс. руб./кв.м. Учитывая, что средняя арендная ставка в востребованных торговых центрах города обычно не превышает 2 тыс. руб./кв.м, становится очевидным недавнее замечание о «космической» дороговизне здешней аренды.

Между тем «космичность» арендных ставок в «Космопорте» имеет еще одно актуальное доказательство: небольшой торговый «островок» площадью 5 кв.м предлагается здесь к аренде по ставке 18,4 тыс. руб./кв.м! Из плюсов – расположение на пути следования оживленных посетительских потоков, из минусов – помимо этой немаленькой суммы арендатору придется доплачивать за операционные услуги и клининг.

Экспозиция торговых площадей в ТРК «Космопорт» (апрель, 2013 год)

Площадь торгового помещения	Арендная ставка
Помещение площадью 5 кв.м	18,4 тыс. руб./кв.м (+ операционные услуги, электричество, уборка)
Помещение в центральной торговой галерее	4 тыс. руб./кв.м

Впрочем, арендные ставки такого уровня объяснются «космической посещаемостью». По данным управляющей компании, средняя посещаемость ТРК в будни превышает 42 тысячи человек, в выходные дни – 47 тысяч человек. В магазины якорных арендаторов торгового комплекса многие самарцы едут адресно, через весь город: это подтверждается визуально постоянными пробками на ул. Авроры/Дыбенко, Советской Армии/Дыбенко. Естественно, такие потоки может генерировать только крупный ТРК, и никакой магазин формата стрит-ритейл, даже в зоне влияния «Космопорта».

Но, по сути, арендовать в шаговой доступности от ТРК «Космопорт» представителям бизнеса сегодня нечего. В ходе RS-мониторинга было обнаружено лишь одно помещение, предлагаемое к аренде. Это площадь в 48 кв.м на 1-м этаже 5-этажного дома, расположенного на пересечении улиц Авроры и Антонова-Овсеенко,в которой можно разместиться за 800 руб./кв.м. Ставка абсолютно не «топовая» и, учитывая неплохие характеристики помещения, выглядит для потенциальных арендаторов весьма привлекательно.

Предложений по продаже в стрит-ритейле близ ТРК «Космопорт» представлено больше. Абсолютный рекордсмен в плане минимальной цены – торговый павильон площадью 18 кв.м на ул. Антонова-Овсеенко. Приобрести его со всем оборудованием можно за 30 тыс. руб. Нижняя ценовая граница среди «капитальных» строений – 55 тыс. руб./кв.м. По такой цене нам удалось найти в актуальной экспозиции торговое помещение площадью 187 кв.м на пересечении Дыбенко и Карбышева (1-й этаж, 1-я линия, в черновой отделке) и площадь в 172 кв.м на ул. Авроры/ Дыбенко (также в черновой отделке).

Торговые помещения, полностью готовые к работе, здесь стоят дороже. Например, на первой линии в доме по ул. Авроры, 163 продается помещение площадью 48 кв.м по цене 66,7 тыс. руб./кв.м. Впрочем, максимальную цену в актуальной экспозиции неподалеку от ТРК «Космопорт» демонстрирует также помещение в черновой отделке: 210 кв.м на первой линии Дыбенко и Карбышева можно купить за 85 тыс. руб./кв.м. Это солидная цена не только для данной городской локации, но и для всего стрит-ритейла Советского района в целом.

По мере удаления от торгового «магнита»

Если сравнить торговые помещения в непосредственной близости к ТРК «Космопорт» со «встроенными» площадями, расположенными на один-два квартала дальше от этой «зоны влияния», то окажется, что арендные ставки на более удаленные площади незначительно ниже, и связано это не столько с удаленностью от ТРК, сколько со спецификой местоположения объекта. Так, в паре кварталов от торгового комплекса, на ул. Авроры, 163, расположен объект площадью 48 кв.м. Универсальное помещение «ходовой» площади с хорошими характеристиками (1-я линия, рядом с остановкой общественного транспорта) предлагается по цене 66,7 тыс. руб./кв.м (3,2 млн руб.). Стоимость квадратного метра – из разряда немного выше среднего, и это обусловлено в том числе расположением (помещение находится на пересечении Авроры и Гагарина – активной локации стрит-ритейла).

Арендные ставки по мере удаления от ТРК «Космопорт» заметно не снижаются: буквально в одной остановке от торгового комплекса улица Авроры пересекает «классическую» для стрит-ритейла и неизменно востребованную среди арендаторов улицу Гагарина. Один из примеров актуальной экспозиции – торговое помещение площадью 45 кв.м на пересечении Авроры и Гагарина на первом этаже жилого дома – можно арендовать за 1111 руб./кв.м.

Даже если удалиться от «Космопорта» еще больше, то вероятность найти предложения из верхней ценовой границы все же есть. Например, на пересечении Авроры и Аэродромной к аренде предлагается помещение площадью 70 кв.м, расположенное на 1-й линии, на 1-м этаже дома. Площадь с витринными окнами и хорошим ремонтом обойдется арендатору в 1200 руб./кв.м. Очевидно, пространственная удаленность от торгового «гиганта» в данном случае еще не означает безусловного снижения ставок и цен.

Торговый комплекс или стрит-ритейл?

Ответ на этот вопрос для каждого представителя торгового бизнеса зависит от одного фактора – готовности и возможности платить арендную ставку определенного уровня. И во вторую очередь – от специфики самого бизнеса, ведь размещать в торговом комплексе небольшой магазин канцтоваров или тканей едва ли стоит, тогда как на близлежащих улицах для такого бизнеса созданы все условия. Стрит-ритейл на территориях, прилегающих к «Космопорту», – рыночный и «придомовой». Бизнес такого плана будет себя чувствовать здесь максимально комфортно. Представителям иного формата торговли, которые ориентированы в первую очередь на трафик и готовы за это платить, однозначно стоит присматриваться к площадям в торговом комплексе.

Кстати, объемом и качеством трафика прилегающие к «Космопорту» улицы также серьезно уступают «гиганту». Объективная причина этого – невысокая плотность местного населения, считает руководитель отдела недвижимости ГК «Бизнес-Гарант» Яков Виноградов. «Первые линии большинства улиц здесь образуют пятиэтажные «хрущевки» или вовсе «двухэтажки», поэтому количество помещений на первых этажах, переведенных в нежилой фонд, здесь объективно невелико, – говорит Яков Виноградов. – Более того, сам по себе торговый комплекс «Космопорт» серьезно мешает развитию стрит-ритейла на прилегающих территориях».

Президент ГК «РентЭксперт» Дамир Дусаев считает, что выбор в пользу размещения в ТРК «Космопорт» стоит делать представителям торгового бизнеса, но, естественно, если есть уверенность в том, что они «потянут» высокие арендные ставки. «Большое количество арендаторов-«якорей» генерируют массовые посетительские потоки в торговом комплексе, а это самое главное для торгового бизнеса. Размещение в стрит-ритейле даже на самой оживленной улице возле «Космопорта» определенно не даст трафик такого уровня. Но и арендная ставка в помещениях ТРК куда выше, чем в самой качественной «встройке», расположенной поблизости. Я бы посоветовал выбирать размещение в стрит-ритейле недалеко от «Космопорта» представителям клиентоориентированного бизнеса из сферы услуг. Это могут быть стоматологические клиники, парикмахерские, кафе и рестораны, офисы риэлторских компаний. Такие заведения в ближайшей округе «Космопорта», конечно, есть, но они там более уместны, чем небольшие торговые встроенные «островки».

  RS вывод  

ТРК «Космопорт» – третий торговый центр, чью зону влияния на развитие стрит-ритейла мы рассмотрели и готовы сделать парадоксальный вывод: крупный ТРК городского и окружного назначения «убивает» и «вымывает» торговлю вокруг себя. Мы тщательно искали доказательства того, что вокруг ТЦ есть смысл развивать формат стрит-ритейла и продать товары, которые не представлены в крупноформатном объекте, рассчитывая на сгенерированный посетительский поток. Но практика показывает, что выгоднее всего в зоне влияния разворачивать бизнес услуг, которыми могут воспользоваться покупатели в ТРК. Этот фактор влияет и на размер арендных ставок, причем причинно-следственная связь вырисовывается четкая. Самые высокие ставки, как известно, устанавливаются для сферы торговли, а поскольку у нее спрос на встроенные помещения в ареале ТРК невысок, то и разница между их размерами для помещений вблизи объекта и в отдалении невелика. И если объекты могут быть востребованы среди представителей сферы услуг, то и арендные ставки для них устанавливают соответствующие. Кроме того, крупные ТЦ городского и окружного формата, как правило, строятся на территории большой и пустынной, не очень сильно развитой с точки зрения инфраструктуры и плотной застройки. Поэтому и ждать бурного развития торгового «стрита» слишком самонадеянно.

Иначе, как мы думаем, обстоят дела с небольшими объектами (до 7 тыс. кв.м) районного назначения, которые «встроены» в жилые массивы и по своему формату и набору арендаторов располагают к развитию уличной торговли. В следующих номерах мы поищем доказательства предполагаемому тезису.

Экспозиция коммерческой недвижимости на улицах в шаговой доступности от ТРК «Космопорт» (апрель, 2013 год)

Описание объекта	Общая площадь		Стоимость
ПРОДАЖА
Торговое помещение на ул. Дыбенко/Карбышева 1-й этаж, 1-я линия, отдельный вход, парковка. Свободная планировка, черновая отделка	187 кв.м		10,285 млн руб. (55 тыс. руб./кв.м)
Торговое помещение на ул. Дыбенко/Карбышева 1-я линия, отдельный вход, парковка. Черновая отделка	210 кв.м		17,85 млн руб. (85 тыс. руб./кв.м)
Торговое помещение на ул. Авроры, 163 1-я линия, парковка во дворе. Все коммуникации, окна на две стороны	48 кв.м		3,2 млн руб. (66,7 тыс. руб./кв.м)
Торговое помещение на ул. Авроры/Дыбенко Отдельный вход, помещение в новом сданном доме. Черновая отделка	172 кв.м		9,47 млн руб. (55,1 тыс. руб./кв.м)
Нежилое помещение на ул. Авроры, 146в/ Дыбенко Квартира на 1-м этаже, все три окна на ул. Авроры. В нежилой фонд не переведена	55 кв.м		3,5 млн руб. (63,6 тыс. руб./кв.м)
Торговое помещение на ул. Антонова-Овсеенко Торговый павильон. Стеллажи для продукции, новая электропроводка	18 кв.м		30 тыс. руб. (1,7 тыс. руб./кв.м)
АРЕНДА
Торговое помещение на ул. Авроры, 199/ Антонова-Овсеенко 1-й этаж 5-этажного дома, отдельный вход, парковка. Все коммуникации, высота потолков 3,4 м	48 кв.м		800 руб./кв.м