«Желание сделать для города хороший продукт — мощная мотивация»

О перспективах самарского девелопмента и дефиците качественного жилья главный редактор журнала «Строительство. Недвижимость. Rent&Sale» Олег Никитенко побеседовал с генеральным директором компании «Альянс-Менеджмент» Данилом Либуркиным. Диалог, снятый на видео для YouTube-канала «Строительство&Недвижимость», происходил в строящемся жилом комплексе «Парус». И само приглашение съемочной группы на действующую площадку можно расценить как максимальную степень открытости девелопера.

 

Об особенностях «Паруса» и самарском премиальном жилье

- Мы встретились на площадке амбициозного строительного проекта — ЖК «Парус». Что ты сам как девелопер хотел сказать этим проектом городу и своим будущим жильцам?

 

- Прежде всего, мы хотели построить хороший, интересный, не похожий на основную городскую застройку дом. ЖК «Парус» не является частью комплексной застройки в рамках освоения большой территории, его можно считать объектом точечной застройки. И, тем не менее, мы хотели максимально выделиться на фоне всех жилых комплексов и домов, которые возводят в Самаре. Основная изюминка этого проекта — его локация. Аналогов в Самаре очень мало. Мы старались при проектировании учесть все преимущества расположения — и потому почти 100% квартир в комплексе обладают максимально хорошими видовыми характеристиками.

 

- Как можно определить миссию проекта одним предложением?

 

- Достойный, качественный, красивый дом, в котором людям было бы красиво жить. Не просто проживать день за днем, а именно наслаждаться временем, проведенным внутри этого дома. Многие расценивают городское жилье просто как место для ночлега. Пришел с работы, поспал, утром опять ушел на работу. Мы же захотели сделать дом, куда каждому хотелось бы возвращаться и приглашать гостей, где комфортно растить детей и радоваться жизни.

 

- Сейчас много жилых комплексов позиционируются по принадлежности к определенному классу: бизнес-класс, комфорт-класс, элитное жилье, премиум-жилье. Я, кстати, почти нигде не встречал, чтобы «Парус» каким-то определенным образом позиционировался. Хотя мы понимаем, что в силу локации, планировок, набора помещений он, конечно же, достаточно престижен. В чем ты видишь ключевые отличия своей концепции от того, что обычно в Самаре называют «бизнес/ элит/ премиум»?

 

- Мы смотрели множество проектов в Москве и за пределами Российской Федерации — например, в Америке. И пытались взять максимум из этих концепций и реализовать это у нас в городе. Началось все с подбора площадки: локация нам попалась уникальная.

В самом доме мы применили такие вещи, которые для жителей столицы уже являются базовыми требованиями к качественному жилью, а в Самаре пока применяются далеко не во всех жилых комплексах. Самое простое — двухуровневый паркинг хорошего размера и с достаточным количеством машино-мест, куда можно попасть на лифте с каждого этажа. Второе — полностью закрытая территория. Мы разделим потоки людей, проживающих в доме, и потоки людей, которые будут приезжать в жилой комплекс — например, в ресторан на первом этаже. Также мы создаем полностью закрытый двор с самым качественным для Самары, я надеюсь, благоустройством. Мы специально привлекаем для этой работы московскую проектную организацию. Максимальный сервис для жильцов предоставит собственная управляющая компания. И еще одна фишка жилого комплекса — импровизация собственной набережной. Этот участок на -1 уровне небольшой протяженности мы планируем благоустроить. Жильцы «Паруса» смогут прогуливаться по собственному променаду, отдыхать на летней веранде. Планируем даже оборудовать собственную мангальную зону и расположить летнюю мебель, которую жители смогут арендовать, отправив заявку управляющей компании. Кстати, эта зона тоже будет отделена от жилой части, чтобы никто никому не мешал.

 

- Раз уж заговорили о набережной: часто «Парус» критикуют именно за загороженную набережную. А на самом деле сколько метров от застройки до воды?

 

- Порядка 100 метров. Когда мы проектировали дом, мы, конечно же, учитывали возможность дальнейшего развития набережной. Ранее на этой территории располагалась автостоянка Всероссийского автомобильного общества, которое впоследствии перестало функционировать. И когда мы проектировали жилой комплекс, мы делали все, чтобы не мешать продолжению набережной. Если посмотрим в сторону застройки на улице Шмидта, то увидим, что та застройка находится примерно на том же уровне, что и «Парус».

 

- В той же стороне расположена выдающаяся территория бывшего завода имени Масленникова. Когда ты задумывал «Парус», ты же понимал, что и на ту территорию придет застройка? И там был конкурс с амбициозными концепциями — территория интересна многим. «Парус» - это начало проекта ЗиМ или что-то иное?

 

- Площадка, на которой строится ЖК «Парус», никогда не имела отношения к территории завода имени Масленникова и к территории бывшего силикатного завода, расположенного с другой стороны. Это самодостаточный участок земли, на котором мы сумели реализовать точечный проект. Более того, между площадкой «Паруса» и территорией ЗиМа есть еще отрезок земли. Так что к обеим заводским территориям мы отношения не имеем.

 

- А каким ты хотел бы видеть ЗиМ — ту его часть, которая будет рядом с жилым комплексом «Парус»?

 

- Я уверен, что эта площадка станет лучшим местом в городе, где рано или поздно появится некая застройка. Выбирая место под строительство жилого комплекса «Парус», мы понимали, насколько эта локация сейчас востребована. К тому же мы ее, не побоюсь этого слова, раскачали. Эта часть города стала узнаваемой.

Когда мы покупали эту площадку, дороги до нынешней застройки фактически не было. Здесь была однополосная грунтовая дорога шириной максимум 3 метра. Специально для того, чтобы доступ к дому был максимально удобным, мы получили техусловия и сделали полную реконструкцию дороги, ведущей к дому. Мы расширили ее до 7 метров, сделали тротуар, осталось положить финишное асфальтовое покрытие. Эта задача для нас была одной из основных. Мы понимали, что нам нужен хороший качественный подъезд к комплексу. Без этого мы бы не смогли позиционировать его как премиальный дом.

 

- В ЖК «Парус» на первом этаже появится собственный ресторан. А какие еще фишки будут в проекте?

 

- Когда мы только начинали проект, было много разных идей. Думали о том, чтобы сделать два коммерческих этажа, чтобы здесь появилось большое количество разных дополнительных сервисов и услуг для жителей дома и гостей «Паруса». Но потом проанализировали запросы покупателей и пришли к выводу, что лучшее — враг хорошего, а в итоге решили уменьшить количество коммерческих помещений на продажу. Поэтому в ЖК будет всего один нежилой этаж, состоящий из четырех помещений общей площадью около 800 кв. м.

Еще одной особенностью дома я бы назвал входную группу. Мы получили техусловия на оборудование единого холла и лобби на двухподъездный дом. Площадь входной группы составит порядка 400 кв. м. Там разместятся отдельные помещения для работы с корреспонденцией, помещения, где можно будет помыть лапы домашним животным после прогулки. Колясочные и уборные комнаты - само собой, они есть во многих домах и этим никого не удивишь.

Наконец, закрытая территория с круглосуточной охраной, интересным благоустройством тоже станут отличительными чертами «Паруса». Надеюсь, нам удастся реализовать все эти решения.

Разумеется, говорить о том, что фишкой проекта являются качественное строительство, современная инженерия и лучшие технические решения, включая огромное количество алюминиевых витражей, не стану. Для нас это уже реальность, которую мы воплощаем. По-другому строить не умеем.

 

О перспективах девелопмента и качественном жилье

- Как бы ты определил три самых перспективных локации для девелопмента в Самаре? Вне зависимости от того, кто их будет застраивать.

 

- Первая — ЗиМ, самая интересная площадка в городе — с учетом видовых характеристик, размера, транспортной доступности и, в целом, мощным потенциалом. Вторая — возможно, более спорная, но в последнее время она начинает мне нравиться все больше. Это стрелка рек Волги и Самары. Думаю, там можно реализовать очень интересный проект, если целенаправленно развивать ту часть города. Кстати, могу сказать, что старый центр города, с точки зрения девелоперских перспектив, мне никогда не был интересен. Поэтому в качестве третьей локации с потенциалом назову территорию вокруг стадиона «Самара Арена», максимально отличную от первых двух площадок.

 

- Как ты думаешь, почему у нас в городе к формату престижного жилья относятся либо коттеджи на просеках, где есть свои плюсы и минусы, либо высотки с просторными квартирами и панорамным видом? Почему современным жителям Самары не нравится формат дореволюционного купеческого жилья — усадьбы в городе, что-то среднеэтажное, небольшие кондоминиумы на 20-30 квартир?

 

- Этот формат не реализуется в Самаре не потому, что на него нет спроса. Девелоперы не строят такие дома потому, что экономика у таких проектов совершенно отличается от привычных форматов. Чтобы построить хороший 3-4-этажный дом в центре города, с закрытой территорией и при этом что-то заработать, нужно будет установить ценник в 2-4 раза дороже, чем в высотных аналогах. Стоимость подключения коммуникаций, самой земли, подземного паркинга будет делиться на все квартиры, которых будет в 10 раз меньше, чем в многоэтажном доме. Себестоимость такого проекта очень высока, и продавать его нужно будет значительно дороже. К тому же я не думаю, что в Самаре найдется достаточное количество платежеспособного населения, чтобы купить жилье в таком проекте. Хотя я, честно говоря, с огромным удовольствием жил бы в центре города в 4-5 этажном доме с небольшим количеством квартир на площадке.

 

- На ранней стадии реализации проекта был такой момент, когда, перефразируя слова известной песни, «Парус» пытались «порвать». Как ты относишься к ситуации: есть частный девелоперский проект с необходимыми разрешениями, когда застройщик ничего не нарушает, а сам проект пользуется спросом. И вдруг возникают мнения «против», которые провоцируют попытки затормозить процесс реализации проекта.

 

- Нужно с первого момента, когда появилась идея проекта, делать все правильно с юридической и моральной точек зрения — только в рамках действующего законодательства, не отходя ни на миллиметр от нормативов. И тогда у проекта будет право на жизнь. Если в проекте есть ошибки и нарушения, за которые можно официально зацепиться, то судьба такого проекта может оказаться под угрозой.

 

- При этом наверняка в городе есть проекты, которые тебе самому не нравятся. Ты как городской житель можешь не принимать девелоперские решения, которые тебе не близки?

 

- Я человек предельно толерантный. Если мне что-то субъективно не нравится, это не значит, что этого здесь быть не должно. Город — это разные застройщики и разные видения. Кто-то зарабатывает на том, что минимизирует себестоимость и получается не самый интересный проект. Но это их право так работать. Если есть разрешительная документация, значит, есть и основания так строить, и такие проекты тоже имеют право на жизнь.

 

- Почему в Самаре строят так мало качественного жилья? В основном, строительные проекты в городе покупают, потому что надо, потому что хочется жить отдельно, появилась или расширилась семья. Это называется жилищной потребностью. А почему не бывает так, как с новой машиной: шел мимо, увидел и захотел такую же, хотя своя еще ездит и не ломается?

 

- Наверно, основная причина в том, что подавляющее большинство застройщиков зарабатывает на попытках понизить себестоимость продукта. Но при этом, как ни крути, ухудшается качество. Для большинства важная задача — остаться в рынке и предложить продукт по привычной стоимости.

В моем понимании качественное жилье не может стоить дешево. И мы в своей компании зарабатываем на добавленной стоимости к продукту. Мы не занижаем себестоимость, у нас, наверно, одна из самых высоких себестоимостей квадратного метра, но и цена реализации достаточно высока для Самары. Мы изначально выбрали такую стратегию: не побоялись продавать дорого, но и строить дорого.

Основные застройщики, которые десятилетиями работают на рынке, наверно, привыкли действовать иначе. Такая ментальность: мы построим подешевле, сделаем понятную наценку и будем продавать в среднем по рынку. Но если хочешь построить качественно, сделать это дешево не получится. Мы видим, что спрос на качественное жилье есть и люди готовы платить на 20-40% больше устоявшихся рыночных значений. К тому же сложившиеся рыночные показатели я не считаю эталонными. За среднюю стоимость метра новостройки в Самаре вы получаете нечто с минимальной себестоимостью, слепленное так, как строили 10-20 лет назад.

 

- А как эту ментальность поменять? Ведь в итоге и девелоперы зарабатывают меньше и жалуются на то, что стройка скоро будет нерентабельной. В Самаре стоимость квадратного метра упала ниже 50 тысяч рублей. А в городах, где уровень доходов населения сопоставим с нашим (Нижний Новгород, Уфа, Казань), средняя цена приближается к 70 тысячам. Почему бы не решить строить лучше и зарабатывать больше? Почему конкуренция пока идет в сторону демпинга?

 

- С моей точки зрения, это очень плохая и неправильная тенденция. Поменять ее должны, прежде всего, крупные застройщики, которые занимаются комплексным освоением территории и у которых объемы вводимого жилья значительно крупнее нашего. Небольшие девелоперские компании рынок поменять не могут: мы вводим лишь небольшую в общем объеме часть. А демпингуют как раз массовые застройщики. Может, они недооценивают потребителя и его финансовые возможности? Я считаю, что застройщикам не надо бояться повышать цены и, разумеется, параллельно улучшать качество. Только так девелопер сможет предложить новый продукт. Невозможно строить качественный дом и продавать его по 50 тысяч рублей за «квадрат» - так не бывает! И в то же время в Самаре есть застройщики, которые продают жилье по цене выше 100 тысяч рублей за квадратный метр, и их квартиры пользуются спросом. Их немного, но они есть.

 

О ценах и конкурентах

- В жилом комплексе «Парус» ты вообще ушел от стоимости квадратного метра. Ценность квартир отличается в зависимости от этажа, от стороны, от того, куда выходят окна, от планировки. То есть здесь идет речь об индивидуальной оценке каждой жилой единицы.

 

- У нас в обоих строящихся проектах — ЖК «Парус» и ЖК «Галактика» - никогда не было цены квадратного метра. Вместо этого мы всегда формировали стоимость конечного продукта. Под каждую квартиру с ее параметрами покупатель разный и цена тоже разная. Это очень долго и трудоемко, цены порой менялись ежедневно исходя из того, сколько квартир определенной планировки было продано. Но это дало понятный нужный результат.

 

- Какие у тебя отношения с конкурентами?

 

- К огромному сожалению, у нашей компании их очень мало. Абсолютное большинство строящегося жилья в городе среднего комфортного уровня. Пожалуй, единственный проект, с которым нас сравнивают, - это ЖК «Империалъ». Кстати, прекрасный объект, мне очень нравится. Я считаю, у нас нормальные партнерские отношения. Мы можем сравнивать проекты, но со своей стороны никогда не отстраиваемся от конкурентов, подчеркивая их недостатки.

 

- Коттедж на 9-й просеке — конкурент квартире в «Парусе»?

 

- Наверно, нет. Многие владельцы коттеджей покупают квартиру в «Парусе», не продавая дом. Потому что если человек может себе позволить такой коттедж, с высокой долей вероятности, он может позволить себе и квартиру. Мы среди наших покупателей не выявили тенденцию, что дом меняют на квартиру.

 

- Оба актуальных строительных проекта — ЖК «Парус» и ЖК «Галактика» - близятся к завершению. Хочется ли начать уже новый проект или предпочтешь сначала отдохнуть? И что тебя вдохновляет на новый старт?

 

- Строить будем дальше обязательно. Когда я проезжаю по Ново-Садовой мимо Шмидта, поворачиваю голову в сторону построенных нами «Бригов». Когда еду по Московскому шоссе, смотрю на ЖК «Фрегат». Это ни с чем не сравнимое ощущение. Компания, в которой я работаю, дает ощущение внутренней радости и гордости. Желание сделать для города хороший продукт — это мощная мотивация.

---

ЖК «Парус»

• 25 этажей

• Двухуровневый паркинг

• 46,9 кв. м — минимальная общая площадь квартиры

• 5 минут до стелы «Ладья» 

---

Как обеспечивалась безопасность строительства ЖК «Парус»

• Фундамент из 535 буронабивных свай

• Диаметр каждой — до полутора метров

• Глубина залегания — до 30 метров ниже уровня паркинга

• Такой запас прочности можно назвать сверхизбыточным