Самара разрастется: мнения за и против

Два крупнейших современных микрорайона - Южный город и Кошелев-парк планируют включить в состав Самары. Это не планы из разряда «как снег на голову», а при ближайшем рассмотрении предстоящий процесс и вовсе выглядит логичным. Однако среди самих жителей микрорайонов единства в отношении к этому решению нет. На каком этапе находится подготовка и почему не все «южане» хотят становиться самарцами? 

Новый статус двух микрорайонов

Решение включить микрорайоны Южный город и Кошелев-парк в состав Самары в региональном правительстве приняли в декабре прошлого года. В программе о границах муниципальных образований прописали планы по расширению: «В 2019–2020 годах запланировано проведение мероприятий по включению в состав Самары застроенной части микрорайонов Южный город и Кошелев-Парк. Сейчас они входят в Волжский район». Областным властям предстоит утвердить изменения границ Волжского района, г.о. Самара, городского поселения Смышляевка, сельского поселения Лопатино, а также Красноглинского (к нему примкнёт Кошелев-парк) и Куйбышевского (к нему присоединят Южный город) районов. В правительстве создали межведомственную рабочую группу, которая будет курировать этот процесс.

Впрочем, тема включения обоих микрорайонов в состав областного центра возникла не в первый раз. Еще на старте реализации такая возможность рассматривалась, но она не получила развитие в силу политики тогдашнего областного правительства.

К тому же сам Южный город одно время позиционировал себя как «десятый район Самары», подобным образом хотели консолидировать и жилую застройку от «КОРПОРАЦИИ КОШЕЛЕВ». Однако эти процессы так и не привели к результату. А теперь идея о включении двух крупных микрорайонов в границы города получила продолжение и… встретила сопротивление местных жителей.

Первая реакция - отрицание

В январе представители инициативной группы жителей Южного города сформировали просьбу не включать микрорайон в состав Самары. На организованных публичных слушаниях люди эмоциально протестовали: «В результате вырастут налоги, услуги ЖКХ, ОСАГО - о чем вы говорите?». В обсуждении приняли участие около 400 человек разного возраста, проживающие в Южном городе.

Участникам слушаний объяснили, что пока Южный город остаётся в административных границах села Лопатино, вопрос об их изменении пока рассматривается. К тому же есть возможность не присоединять ключевые объекты социальной инфраструктуры к Самаре: это позволит сохранить льготы и цены на питание в школах и поликлиниках.

Что касается суммы налога, то ее размер изменится не в результате присоединения, а в результате предстоящей переоценки кадастровой стоимости. Когда территория Южного города только начинала развиваться, расчет кадастровой стоимости был иным. Эта локация позиционировалась как сельская местность – соответствующим оказался и налог. Но сегодня процесс кадастровой оценки окончательно приравнен к рыночной стоимости недвижимости, а это значит, что изменение суммы налога на имущество – лишь вопрос времени, причем в краткосрочной перспективе. Актуальная рыночная стоимость жилья в «Южном городе» составляет 40-45 тыс. руб./ кв. м – на ее основании и будут рассчитывать налог для собственников жилья. Иными словами, возможность какое-то время платить сниженный налог была для собственников уникальным следствием стечения обстоятельств, но для местных властей оказалась головной болью, потому что налоговых поступлений бюджет в итоге не добирал. А еще эта возможность в любом случае была бы временной – до ближайшей переоценки кадастровой стоимости.

Кстати, в Смышляевке тоже провели публичные слушания, где обсуждали перспективу изменения границ поселка и корректировки генплана. Судя по всему, этот процесс в муниципальном образовании прошёл безболезненно.

Отключить эмоции - включить логику

Объективно говоря, решение о присоединении Южного города и Кошелев-парка к областной столице выглядит логичным. Если взглянуть на карту, то можно увидеть, что ни один из двух микрорайонов не является крайней точкой в городских границах. За расположенным в северной части Кошелев-парком находятся Крутые Ключи - первая часть комплексной застройки и посёлок Береза. Оба населенных пункта входят в состав Красноглинского района, являясь частью Самары. А Южный город удалён от исторического центра областной столицы на то же расстояние, что и 116-й километр.

Муниципалитеты, к которым относятся микрорайоны (Смышляевка и Лопатино), не справляются с затратами, которых требует содержание инфраструктуры, созданной в микрорайонах. Построенные дороги и коммуникации требуют финансовой поддержки. Простой пример: стоимость уличного освещения в Южном городе – 800 тысяч рублей в месяц, и для сельского бюджета это ощутимая сумма.

На этапе строительства территория находится в частной собственности девелопера, и все затраты несет он. Однако девелоперы, развивавшие два крупных микрорайона, приняли правила игры, в которых для них были как преимущества, так и недостатки. Так, они не могли участвовать в городских жилищных программах, но зато скорость получения разрешений и согласования необходимой для застройки документации в том же Волжском районе была заметно выше.

Однако специфика «большого» девелопмента такова, что после завершения работ девелопер передает в муниципалитет все, что расположено за пределами дворовых территорий. К дальнейшей судьбе созданной инфраструктуры, инженерной и транспортной сетей он, по сути, отношения не имеет. В этот момент все инфраструктурное наполнение микрорайона становится колоссальной нагрузкой на бюджет сельского поселения. И важно понимать, что поступления в эти бюджеты формируются исходя из положения, что на этих территориях нет городской застройки с развитой инфраструктурой. А по факту в этих локациях сегодня располагаются полноценные микрорайоны, мини-города со сформированным инфраструктурным окружением. Поэтому закономерно, что по мере развития эти территории с административной точки зрения будут отходить к городу. Ведь по своему содержанию они уже являются городскими.

В конце января стало известно, что в генплан села Лопатино внесут изменения. «467 человек поддержали изменение документа, 208 выступили против. Эти 208 предложений будут учитывать в работе: большинство из них касаются включения в состав Лопатино земельных участков и изменения зонирования некоторых площадок», — указано в заключении по итогам публичных слушаний, которое подготовили в администрации Лопатино.

Экономическая и административная логика диктует необходимость включения застраиваемых частей окраинных микрорайонов в границы города. Этот процесс целесообразен с инфраструктурной точки зрения – в том числе поэтому он неизбежен.

Евгений Макридин, 

глава Волжского района:

Когда-то здесь были земли сельхозназначения, потом решили строить жилье. И когда возводили первый дом, никто не верил, что Южный город будет так стремительно развиваться. А теперь это прекрасно застроенный поселок. Но при этом с селом у Южного города мало общего. Сейчас инфраструктуру — дороги, школы, детсады — строят по программе «Стимулирование жилищного строительства», но у программ есть свойство меняться. И если сейчас Южный город как часть Волжского района может получать деньги из федерального бюджета, то скоро этого может не стать. И тогда микрорайону грозит стагнация.

Олег Никитенко, 

директор компании «ОКТОГОН»:

Рано или поздно вопрос о включении Южного города в состав Самары встанет. По истечении гарантийных сроков на уже построенные дома, дороги и благоустройство возникнет вопрос содержания. Если оставлять микрорайон в составе села, то село и должно будет содержать территорию на свой бюджет.