Банки и застройщики: какие проекты нужны рынку жилья?

Один из ведущих игроков рынка ипотечного кредитования замерил структуру спроса на кредиты среди покупателей первичного жилья, а в результате анализа эксперты пришли к любопытным выводам. К слову, эти выводы совпали с результатами большого аналитического исследования, инициированного Минстроем пять лет назад. Почему же объемы ипотечного кредитования на рынке строящегося жилья сегодня не столь высоки, как могли быть? И какие перспективы и зоны роста видят сами профессионалы ипотечного сектора? Об этом на деловой программе Премии RS-AwaRdS-2018 рассказала управляющий директор по ипотечному кредитованию Банка ВТБ в Самарской области Екатерина Маклакова.

Большие банковские тренды

В прошлом году развитие рынка ипотечного кредитования глобально определяли два тренда. Первый – рост доли присутствия двух крупнейших банков и соразмерное уменьшение доли присутствия других игроков на рынке ипотеки. Второй связан со сферой потребительского кредитования: здесь крупных игроков, напротив, стало больше. Вместе с этим антирейтинг банков по убыточности почти не меняется. То есть одни участники кредитного сектора испытывают стабильный подъем, другие переживают не лучшие времена. Названия первых и вторых известны – они стабильны в течение последних лет. «Демонстрировать рост в нынешних условиях непросто, – говорит управляющий директор по ипотечному кредитованию Банка ВТБ в Самарской области Екатерина Маклакова. – Поэтому так важно анализировать ту среду, в которой работают банки. В связи с этим представители кредитного сектора начали уделять больше внимания тенденциям рынка недвижимости – как на федеральном, так и на локальном уровне». О значимых трендах рынка и о его взаимосвязи с сектором ипотечного кредитования эксперт рассказала, опираясь на аналитические данные Росстата, федерального Минстроя, а также на статистику ЦБ РФ и результаты собственных исследований банка ВТБ (ПАО).

Ипотека растет – спрос на «первичку» падает

Характерный для рынка ипотеки тренд – ежегодный рост объема выдачи в период начала года. «Такая динамика типична для последних шести лет, - говорит Екатерина Маклакова. – Каждый январь происходит заметный рост, в том числе так было в 2018-2019 гг. Между тем региональные застройщики фиксируют ежегодное снижение спроса – также в начале каждого года». Налицо противоречие: объемы ипотечных кредитов растут (в том числе в «мертвый» для строительного рынка период), а продажи строящегося жилья в регионе в то же самое время падают. В чем причина? Специалисты банка ВТБ разбирались в ней с помощью данных статистики.

И первое объективное наблюдение связано с соотношением спроса на «первичку» и «вторичку». «Ипотека больше растет на рынке готового жилья, тогда как на рынке строящегося жилья заметно сокращение, - отмечает Екатерина Маклакова. - 2-3 года назад в регионе доля кредитования при покупке строящегося жилья составляла 50%. Сейчас она составляет 35%. Интересно: это общий тренд по рынку или специфика нашего региона?». Дальнейшие аналитические наблюдения специалистов в сфере ипотечного кредитования пролили свет на эту ситуацию.

Причины инертности заемщиков на рынке строящегося жилья

С 2014 года общая статистика по всем российским банкам красноречиво демонстрирует: доля кредитных средств в приобретаемых новостройках увеличилась двукратно. А в Самарском регионе, напомним, «первичку» в ипотеку стали покупать меньше. Стоимость строящегося жилья во всех регионах также показывает стабильную динамику: «первичка» не стала вдруг резко привлекательным и, наоборот, не взлетело в цене ощутимо. «Статистика по объему выданных кредитов в ПФО немного проливает свет на ситуацию, - продолжает Екатерина Маклакова. – До начала 2017 года объем кредитования во всех регионах округа был примерно одинаковым. А дальше два региона – Башкортостан и Татарстан – резко ушли в отрыв. А Самара, напротив, потеряла когда-то лидирующие позиции по объемам кредитования строящегося жилья».

Что же поменялось за последние пару лет? Может, соседние регионы-лидеры начали сдавать больше жилья в эксплуатацию и соразмерно выросли объемы кредитования покупателей? Данные статистики показывают, что этого не произошло. С 2015 года и по настоящее время объемы ввода нового жилья в Самаре, Башкирии и Татарстане примерно одинаковые. А вот объем выдачи ипотечных кредитов у соседей вырос кратно в два раза.

«Может, дело в обеспеченности населения? – продолжает эксперт. – В статистике есть коэффициент соответствия введенных квадратных метров на душу населения. В Самаре и этот показатель не зашкаливает. То есть дело не в этом и потребность в жилье у наших жителей все же есть».

Также специалисты ВТБ проанализировали степень закредитованности местного населения. И вновь получилось, что причина низкого спроса на ипотеку для покупки новостройки – не в этом. В топе регионов по объему выданного кредитного портфеля по состоянию на начало года Самара примерно на 10 месте. Это немалая сумма, но стоит перевести ее на численность населения – и получим объем закредитованности ниже среднего.

Средний доход – еще один важный показатель, который влияет на востребованность ипотеки. Но и здесь нет «разгадки»: от других регионов уровень среднего дохода для семьи из двух человек в Самарской области не сильно отличается, а исходя из средней стоимости квадратного метра и вовсе получаются достаточно комфортные условия для ипотеки.

Возможно, невысокая активность заемщиков связана с политикой самих банков? Но все кредитные организации проводят единую ценовую политику. Ставки в регионах могут субсидироваться, но, в целом, они одинаковы и заемщики из разных регионов находятся в равных условиях. «Мы определяем нынешний уровень ставок как комфортный для ипотеки, - говорит Екатерина Маклакова. – В течение двух лет возможно их снижение до уровня прошлого года. Добавим к этому работающие меры государственной поддержки – это тоже зона роста для спроса среди ипотечных заемщиков».

Реальность рынка ипотечного кредитования – в повышении среднего чека. «Тенденция двух последних лет заключается в том, что люди чаще берут не инвестиционное жилье, а жилье для себя, - продолжает эксперт. – Более того, процент наличия кредитов у российского населения просто не сопоставим с уровнем закредитованности в странах Европы. В этом плане нам еще расти и расти – и по объемам потребкредитов, и по объемам ипотеки».

Чего хотят и чего не хотят потенциальные заемщики

Каковы перспективы рынка ипотечного кредитования в ближайшие годы? В первую очередь, банковские специалисты говорят о демографических рисках. «Как мы все знаем, в 1990-е годы произошел серьезный спад рождаемости, - напоминает Екатерина Маклакова. – Соответственно, число клиентов в этом возрасте, которые захотят взять ипотеку, объективно будет значительно меньше. Серьезное влияние окажет и переход застройщиков к модели проектного финансирования. Пока еще большей части рынка непонятны условия игры, банки тоже впервые осваивают новый для себя продукт».

Как застройщики смогут повлиять на объемы кредитования? Это произойдет в зависимости от стратегии, которую они изберут. Скажем, девелопер может приостановить деятельность в разработке некоторых площадок, а может, наоборот, воспользоваться собственными ресурсами и использовать схему кредитования готового жилья, чтобы не быть привязанным к схеме проектного кредитования в строительстве. «Такие участники рынка в Самаре есть», - подчеркивает Екатерина Маклакова.

Итак, в чем же состоит специфика нашего региона? Почему у нас есть доступное жилье, стабильное количество потенциальных ипотечных заемщиков и потребность в квартирах, однако заметного роста объемов кредитования все равно не происходит? Вывод, которые сделали банковские эксперты, показателен для рынка и, в общем, предсказуем. «Те объекты, что есть на рынке сейчас, не соответствует ожиданиям потенциальных покупателей, - резюмирует Екатерина Маклакова. – Люди хотят покупать жилье в других районах, с другой инфраструктурой и транспортной доступностью. И актуальный вопрос сегодня: а хотят ли такое жилье видеть в продаже?».

По мнению эксперта, в зоне роста сегодня находятся проекты комфорт-класса и премиального жилья. У таких новостроек больше шансов попасть в спрос. «Безусловно, работа в рамках нового законодательства по 214-ФЗ и финансированию застройщиков также должна наращивать темпы и вестись эффективно. Это тоже зона роста, хоть и непростой вопрос. Ожидаем здесь системных решений как для застройщиков, так и для банков – мер поддержки для строительного сектора».

В то же время для банка как для участника программы проектного финансирования важно стимулировать интерес заемщиков к строящемуся жилью. Показательно и правильно, что это происходит путем анализа и внимания к продукту, который сегодня застройщики предлагают покупателям. Возможно, таким образом банки смогут повлиять и на девелоперов, помогут определить новые показатели качества жилья и городской среды. 

Доля банка ВТБ в сегменте кредитования строящегося жилья составляет около 40% для физических лиц Самарской области. Благодаря таким объемам мы понимаем, что наши клиенты хотят купить, ежедневно слышим, какие качественные критерии они называют в качестве важных, знаем, что они ищут на рынке недвижимости.