Покупка с превращением

В каких случаях купить «двушку», а потом переделать ее в «трешку» дешевле, чем изначально вложиться в покупку 3-комнатной, особенно если обе квартиры близки по метражу? На рынке есть примеры перспективных для трансформации квартир, равно как и случаи, когда между «двушкой» и «трешкой» схожей площади выгоднее и удобнее купить «трешку».

СМЫСЛ ТРАНСФОРМАЦИИ

Смежные по метражу квартиры представлены далеко не во всех жилых комплексах. Любопытно, что в строительных проектах эконом-класса найти 2-комнатную квартиру, отличающуюся от «трешки» всего на несколько квадратных метров, или «однушку», почти идентичную 2-комнатной по размерам, крайне сложно. Буквально пара исключений из этого сегмента попала в наш обзор – о них ниже.

Чем могут быть интересны квартиры смежных метражей для покупателей? Планировка такой квартиры может позволять оборудовать в ней еще одну комнату или просто осуществить грамотное зонирование – и в итоге получить на одну комнату больше, чем было изначально. В то же время любопытно оценить, насколько дешевле предлагается эта квартира по сравнению с той, которая имеет на одну комнату больше при примерно схожей общей площади. Иными словами, есть случаи, когда выгоднее купить просторную «двушку», нежели компактную «трешку» – ведь в ходе ремонта эта 2-комнатная квартира может превратиться в 3-комнатное жилье, вот только обойдется оно покупателю изначально дешевле, чем «трешка» от застройщика. «Перед покупкой квартиры в новостройке мы сравнили метражи 2- и 3-комнатных квартир, – вспоминает самарец Юрий Сафиуллин, владеющий теперь уже «трешкой» в Октябрьском районе. – Обнаружили, что на имеющуюся у нас сумму можем либо приобрести «двушку» площадью чуть больше 90 кв. м либо оформить небольшую рассрочку и купить «трешку» площадью под 100 кв. м. С рассрочкой связываться не хотелось, так как уже выплачивали на тот момент два кредита. В итоге вложили деньги в «двушку», а уже в ходе ремонта родилась идея из одной большой комнаты сделать две детские спальни. Так и поступили – теперь живем в «трешке», которую приобрели по цене «двушки».

Впрочем, устанавливая цены на жилье смежных метражей, застройщик едва ли не отдает себе отчет в том, что потенциальный покупатель, рассматривая просторную 1-комнатную квартиру, едва ли обойдет вниманием «двушку», незначительно превышающую этот вариант по площади. Остается выяснить, насколько выгодно покупать квартиру с меньшим количеством комнат, но большей площади на примере самарских новостроек. А также определиться, в каких строительных проектах города стоит искать квартиры смежных метражей.

САМАРСКИЙ РЫНОК КВАРТИР-«ТРАНСФОРМЕРОВ»

Начнем с показательного примера: на ул. Буянова, 100 можно купить обычную 2-комнатную квартиру площадью 61 кв. м, а можно – «однушку» площадью 53 кв. м с возможностью трансформации в 2-комнатное жилье. Возьмем два конкретных объекта: «однушка» площадью 53 кв. м находится на 3-м этаже 16-этажного дома, «двушка» площадью 61 кв. м – на 15-м этаже. Если потенциальному покупателю непринципиальны этаж и разница в метраже в 8 кв. м, то он может посчитать свою выгоду. 1-комнатная квартира предлагается по цене 3,2 млн руб., «двушка» стоит 4 млн руб. Разница, как и выгода, очевидна.

Впрочем, на рынке немало примеров, когда разница в стоимости между жильем схожего метража не столь существенна, чтобы затевать процедуру перепланировки и выделения дополнительной комнаты. Так, в жилом комплексе «Ливерпуль» несильно отличаются по площади 2- и 3-комнатные квартиры. Можно купить «двушку» площадью 73,72 кв. м по цене 3,69 млн руб., а можно «трешку» площадью 70 кв. м по цене 3,7 млн руб. На верхних этажах разница оказывается более ощутимой, но все еще не настолько, чтобы выбирать трансформируемую «двушку»: 3-комнатная квартира на 17-м этаже продается за 3,85 млн руб., а 2-комнатная квартира на 11-м стоит 3,7 млн руб. Еще пример – в ЖК «Парк Победы» просторная 2-комнатная квартира площадью 102,3 кв. м стоит 4,3 млн руб., а «трешка» чуть большей площади (109,4 кв. м) продается по цене 4,4 млн руб. Словом, разница в цене в этих случаях все равно нивелируется или станет не столь значительной, когда собственник запланирует выделить еще одну комнату, а впоследствии узаконить эту перепланировку. В подобных вариантах однозначно удобнее делать выбор в пользу жилья с необходимым количеством комнат, так как просторные «двушки» все равно приближены по стоимости к компактным «трешкам» и отличаются по цене от 2-комнатных квартир меньшего метража.

Вместе с тем возможность трансформации и увеличения комнат в квартире можно использовать в целях бытового удобства или если покупателю вдруг не досталось квартиры нужного метража на нужном этаже. В этом случае важна сама возможность трансформации. Как уже отмечалось выше, в большинстве проектов эконом-класса подобные варианты рассматривать бессмысленно: квартиры с разным количеством комнат отличаются по метражу и, соответственно, по стоимости. Однако есть здесь и исключения, когда сама планировка дает возможность оборудовать еще одну комнату. Скажем, в жилом комплексе «Уютный уголок» есть «двушки», максимально близкие по площадям к «трешкам». В каждой жилой комнате есть по окну, третье расположено на просторной кухне (в одном варианте планировки размер кухни достигает 15 кв. м). В данном случае возможна не столько перепланировка с выделением комнаты, сколько зонирование, позволяющее выделить на кухне зону для приготовления пищи и зону отдыха. Таким образом, в квартире получится фактически три жилые комнаты. Еще один вариант – установить межкомнатную перегородку в просторном холле площадью 15,5 кв. м. Аналогичными возможностями зонирования обладают и другие жилые комплексы в доступном ценовом сегменте (например, ЖК «Царевщина»), так что для покупателей этого жилья тоже есть возможность если не выделить самостоятельную комнату, то хотя бы визуально увеличить число жилых зон в своей квартире.

Актуальная экспозиция квартир, близких по площадям, в новостройках Самары (сентябрь, 2015 г.)