Поменяемся жильем?

На рынок вторичного жилья вернулась мена: вы можете помимо чистой продажи рассматривать вариант обмена своего жилья на другую квартиру с доплатой или без. Статистика подтверждает: за последние полгода число зарегистрированных договоров мены выросло на 40%, а некоторые эксперты рынка утверждают, что именно чистыми обменными вариантами или обменами с доплатой рынок «вторички» и способен «вытащить» себя из состояния глубокой стагнации. Насколько самарские собственники жилья интересуются меной, и какие тонкости следует учесть тем, кто решился на такой вариант реализации квартиры?

МЕНА – ЕСЛИ НЕТ ПРОДАЖ

Причины возросшей популярности мены жилья легко объяснить. Предположим, у человека есть жилье и желание переехать. При этом свободных средств, которые он мог бы вложить в покупку новой квартиры после продажи своего нынешнего жилья, у него нет. Условия ипотеки на вторичном рынке до сих пор не тянут на звание привлекательных и доступных для многих заемщиков. А еще одна объективная сложность связана с поиском покупателя: спрос на рынке «вторички» сегодня очень осторожный, объем предложений существенно превышает активность покупателей, и те, в свою очередь, вольны выбирать из целой массы вариантов. Примерно так рассуждала жительница Самары Екатерина Благова, которая и столкнулась со сложностями в процессе поиска покупателя на свое жилье. «Свою 2-комнатную «улучшенку» на ул. Революционной я пыталась продать в течение последних пяти-шести месяцев, - вспоминает Екатерина. – Серьезно сбрасывать цену, чтобы пойти навстречу двум покупателям, которые готовы были купить эту квартиру, но по куда более дешевой цене, чем я предлагала, была не готова. Эта квартира не была единственным жильем, я хотела продать ее, чтобы купить «двушку» поближе к своему месту жительства на Ерошевского и перевезти в эту новую квартиру свою маму. То есть вместо одной 2-комнатной квартиры улучшенной планировки я хотела купить другую «двушку» улучшенной планировки. Спустя месяцы ожидания покупателя возникла идея поискать того, кто хочет купить 2-комнатную квартиру на Революционной, а сам продает жилье ближе к нужной мне локации. Воспользовалась специальными интернет-сервисами: оказывается, на целом ряде сайтов собственники жилья публикуют объявления о продаже и условиях мены. Вплотную я занялась этим вопросом лишь месяц назад, за это время нашла одно подходящее мне предложение – но с собственником мы не договорились о степени равнозначности наших квартир. Но пока не отчаиваюсь, продолжаю искать и покупателей, и варианты мены самостоятельно».

Действительно, достаточно взглянуть на актуальную экспозицию вторичного жилья, чтобы заметить: число собственников, лояльно настроенных по отношению к мене жилья, выросло. Нередко можно встретить в обычном объявлении о продаже жилья информативную приписку: рассмотрю вариант обмена на другое жилье/ автомобиль/ жилье с доплатой и т.д. В свою очередь, профессиональные представители рынка оперативно реагируют на эту тенденцию. Яркий пример – недавний запуск программы обмена вторичного жилья на новую квартиру от ГК «Бизнес-Гарант». Эта программа – нечто среднее между обменом жилья в формате «старое – на новое» и механизмом trade in, когда объект выкупается незамедлительно, хоть и с дисконтом, но зато собственник получает возможность сразу совершить новую покупку. Актуальность такого предложения объясняется все той же инертностью покупательского спроса на рынке жилья. Как быть в такой ситуации продавцам жилья? Очевидно, самое время меняться.

ЮРИДИЧЕСКИЕ И РЫНОЧНЫЕ ТОНКОСТИ МЕНЫ ЖИЛЬЯ

Любопытно, что многие профессиональные игроки рынка жилой недвижимости отмечают, что на их рабочих буднях рост интереса к сделкам мены никак не сказывается. Причина проста: те продавцы и покупатели жилья, которые решают обменяться жильем (неважно, с доплатой или без), предпочитают обойтись своими силами, без помощи риелторов. Эту тенденцию подтверждает руководитель АН «Афина-Центр» Ольга Пискаева: «Несмотря на объективный рост числа сделок мены жилья, зафиксированный регистрирующими органами, мы ажиотажного спроса в этом сегменте не наблюдаем. Вероятно, из-за того, что глобально рынок вторичного жилья, как ни крути, находится в стагнации, люди сами начинают искать решение своего квартирного вопроса. И если не находится покупатель на жилье, они пробуют искать продавца, готового к обмену. Предположу, что многие участники таких сделок договариваются о деталях между собой, после чего вместе идут и регистрируют сделку. Почему-то для этих участников рынка сделка мены жилья кажется более безопасной и прозрачной, похожей на обмен жильем в прежние времена. Однако на самом деле это не так: сделка мены является таким же отчуждением имущества, как и обычная сделка купли-продажи, и подводных камней и рисков здесь не меньше».

---

  СПРАВКА  

По данным регионального Управления Росреестра, за первое полугодие 2015 года было зарегистрировано 1788 договоров мены жилья. Год назад, в первом полугодии 2014 года, в Управлении было зарегистрировано 1273 договора мены, - то есть в процентном отношении число зарегистрированных договоров в этом сегменте сделок выросло более чем на 40%.

Однако в сравнении с общим объемом зарегистрированных сделок купли-продажи жилья, число договоров мены существенно меньше. Так, в первом полугодии 2015 года было зарегистрировано 36364 договора купли-продажи, а в первом полугодии прошлого года – 48913 договоров. Иными словами, динамика зарегистрированных договоров купли-продажи демонстрирует снижение, а динамика договоров мены – рост, но в абсолютных цифрах эти величины, конечно, несопоставимы.

---

Как отмечает партнер юридической фирмы RBL Денис Герасимов, в правовом поле у сделки мены жилья есть несколько специфических особенностей, и основная связана со случаем, когда мена оказывается «нечистой», то есть помимо обмена жильем происходит еще и доплата. «Мена с доплатой тоже квалифицируется как мена жилья, просто в этом случае продавец и покупатель договариваются о разнице в цене между их квартирами, и один участник сделки обязуется эту разницу восполнить, - объясняет Денис Герасимов. – И здесь возникает важный момент: считать ли эту доплату доходом и, соответственно, облагается ли она подоходным налогом в 13%? Закон обязывает участников сделки мены указывать цену сделки: по договору каждая из сторон является одновременно и продавцом, и покупателем недвижимости, так что цену непременно нужно указать. Соответственно, квартира, которую человек продает, квалифицируется как его расход, а жилье, которое он покупает, - как доход. И если эти две статьи не сходятся, то разница подлежит налоговому вычету».

Впрочем, отличие сделки мены от сделки купли-продажи в том и состоит, что на практике оба участника могут договориться о суммах сделки, которые будут указаны в договоре. За счет этого цены на обе квартиры могут быть равнозначными (по документам), а значит, не будет доплат и налогов впоследствии. «Заключение договора мены упрощает порядок расчетов – отпадает нужда в банковских ячейках, например, - продолжает Денис Герасимов. – В данном случае участникам сделки не так важен вопрос налогообложения, если они действительно сумеют договориться о цене. Практическое удобство такой сделки в том, что можно обменять 2-комнатную квартиру на 3-комнатную или вместо одной «трешки» стать обладателем двух «однушек». Но, конечно, поле для махинаций и ухода от уплаты налогов здесь тоже есть».

Другое дело, что именно «договориться на берегу» в сделке мены жилья – самое сложное. В оценке стоимости своего вторичного жилья каждый собственник исходит из своих ценовых запросов и ожиданий – в очень редких случаях ему удается совпасть с продавцом другого жилья. А дальше либо им удастся прийти к компромиссу и в случае необходимости доплаты прийти к общему решению, либо до сделки просто не дойдет.

---

   СПРАВКА   

Порядок регистрации договора мены обусловлен правилами о купле-продаже жилья (ст. 567 ГК РФ). Госрегистрация сделки мены проводится не позднее чем через месяц после подачи заявления и пакета документов в регистрирующий орган. За эту процедуру, так же как и за регистрацию договора купли-продажи, участники сделки уплачивают госпошлину. Ее выплачивает каждый участник сделки в равных долях. Документальный итог сделки мены – свидетельство о государственной регистрации прав.

---

Актуальная экспозиция жилья, предложенного к мене (август, 2015 г.):

Описание объекта	Общая площадь	Стоимость	На что меняют жилье
Комната в 3-комнатной квартире на пр. Карла Маркса, 498 (Кировский р-н) Кухня 7,5 кв. м, хорошее состояние, замена сантехники	18 кв. м	Договорная	«Малосемейка» в любом районе города с доплатой от продавца комнаты
3-комн. квартира на ул. Самарской (Самарский р-н) 12/17, консьерж, высота потолков 3,2 м	132 кв. м	Договорная	2-комн. квартира в этом районе в новом доме с доплатой (от продавца 2-комн. квартиры)
1-комн. квартира на ул. Ставропольской, 153 (Кировский р-н) 1/5, «ленинградка», ремонт, мебель, новая сантехника	31 кв. м	2 млн руб.	1-комн квартира на ул. Ново-Садовой стоимостью до 2,8 млн руб.
2-комн. квартира на ул. Победы, 82 (Советский р-н) 5/5, «хрущевка», требует ремонта	44 кв. м	2,35 млн руб.	2-комн. квартира в районе ул. Мориса Тореза стоимостью до 2,5 млн руб.
3-комн. квартира на ул. Свободы, 184 (Кировский р-н) 4/5, «хрущевка», отличное состояние	61 кв. м	3,5 млн руб.	Две 1-комн. квартиры в районе пр. Металлургов стоимостью до 1,95 млн руб.