Массово застроят и продадут дешево

Городские власти активно реализуют установку на строительство  эконом-жилья в рамках федеральной программы. Что получит город: десятки новых освоенных площадок и стоимость квадратного метра от 35 тыс. руб. Что получат участники строительного рынка: материальные компенсации стоимости кв м  и сложности конкурентной борьбы с низкими ценами. 

ВЛАСТИ ПРОДВИГАЮТ СТРОИТЕЛЬСТВО ЭКОНОМ-ЖИЛЬЯ

Целый ряд потенциальных площадок для строительства в ближайшее время будет выставлен на аукционы. Городские власти формируют новые площадки и готовят их к торгам в рамках программы развития застроенных территорий. В настоящее время в поисках будущих девелоперов находятся около 25 площадок в Самаре, есть и первые результаты аукционов на целевое использование этих территорий.

С чем связана такая активизация работы городских властей в сфере строительства и освоения уже застроенных территорий? Очевидно, что причину следует искать в опубликованном почти год назад Постановлении Правительства РФ № 404 «О некоторых вопросах реализации программы «Жилье для российской семьи» в рамках государственной программы РФ «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан РФ». Документ находится в открытом доступе, и ознакомиться с его содержанием может любой желающий. Суть постановления сводится к тому, что регионы-участники этой программы по обеспечению граждан доступным жильем должны уже к 1 августа 2015 года отчитаться о реализации программы и конкретных мерах по строительству жилья эконом-класса. Самарская область, как не сложно догадаться, входит в число участников федеральной программы, а потому также должна продемонстрировать результаты активной работы. Формат отчета подразумевает наличие отобранных для освоения площадок и перечень строительных компаний, подтвердивших свою готовность заниматься возведением доступного жилья на этих территориях.

Безусловно, у всех участников единой федеральной программы по строительству жилья есть финансовый стимул в виде 14 млрд рублей, которые «Внешэкономбанк» выделит для компенсации подключения к инженерным сетям. В пересчете на квадратный метр эта компенсация составит порядка 4 тыс. руб./кв. м. Однако главное условие, уже оговоренное в названии самой программы: возводимое жилье должно относиться к эконом-классу.

Еще одно важнейшее условие: реализовывать построенное жилье в указанном минимальном объеме застройщик-участник программы должен по цене не выше 35 тыс. руб./кв. м. Если проект строительства предусматривает большие объемы – остальные квартиры можно продавать по более высокой и приближенной к рыночной цене. Но строго: как минимум 10 тыс. кв. м такой застройщик обязан реализовать по стоимости именно в 35 тыс. руб. с каждого жилого «квадрата».

Наконец, еще одно условие, выполнение которого обязательно для допуска к участию в федеральной программе: на момент участия в программе в строительном проекте не должно быть ни одной реализованной квартиры, ни одного дольщика. То есть перспективу участвовать в торгах и получать компенсации имеют новые проекты жилых комплексов, пока находящиеся в бумажной стадии, или новые очереди уже реализуемых проектов, которые пока также не были презентованы общественности.

ГДЕ И ДЛЯ КОГО БУДУТ СТРОИТЬ?

Где расположены такие площадки, которые городские власти усиленно готовят к целевым аукционам? Многие находятся в окраинных частях города, что совершенно понятно, учитывая меньшую степень застроенности таких территорий, а значит, меньший объем затрат на расселение. Целый ряд территорий в последнее время массово поменял свое назначение, и теперь здесь возможно строительство многоэтажного жилья. Разумеется, эконом-класса – локация к этому как раз располагает. Один из примеров территории, недавно сменившей свою правовую зону, - участок внушительной площади в границах улиц Заусадебной, Таганской и Центральной в Куйбышевском районе (подробнее о планах по освоению этой территории и разработанном проекте строительства мы писали в предыдущем номере журнала «Строительство. Недвижимость. Rent&Sale - № 8). Также известно, например, что два других земельных участка в рамках федеральной строительной программы находятся в Советском районе – девелоперы для них уже найдены, и освоение этих территорий – вопрос среднесрочной перспективы.

В документе детально прописаны все категории граждан, которые имеют право на покупку жилья эконом-класса в рамках данной программы. Среди них, например, граждане, «имеющие двух и более несовершеннолетних детей и являющихся получателями материнского (семейного) капитала в соответствии с Федеральным законом», или лица, «имеющие трех и более несовершеннолетних детей», а также «являющиеся ветеранами боевых действий» или «проживающие в жилых помещениях, признанных непригодными для проживания, или в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции» и др. Каждый из этих категорий покупателей может в рамках данной программы реализовать свое право на покупку жилья эконом- класса лишь один раз и только в отношении одного объекта недвижимости. При этом «жилье экономического класса, построенное в рамках программы, может приобретаться у застройщика не позднее 6 месяцев после ввода в эксплуатацию». А застройщик, например, берет на себя обязательство ввести не менее 25 тыс. кв. м в своем строительном проекте в эксплуатацию не позднее 1 июля 2017 года. Эти и другие важные детали действия программы также отражены в Постановлении. 

ЗОНА ИНТЕРЕСА ЗАСТРОЙЩИКОВ

Городские площадки, выставленные на аукционы, объединяет одно важное свойство: большинство этих территорий требует проведения глобального расселения и расчистки, прежде чем станет возможно само освоение. Однако преимущество целевой формы аукциона в том и заключается, что каждый его участник может ознакомиться с выставленной площадкой еще до проведения торгов. Эта возможность для потенциальных девелоперов очень ценна, поскольку позволяет заранее оценить весь «масштаб трагедии», а если серьезно – просчитать предстоящие затраты и продумать стратегию, которая позволит минимизировать затраты на снос и расселение на первом этапе. Этот фактор чрезвычайно важен, так как многих застройщиков закономерно отпугивает необходимость тратить на этом стартовом этапе, еще до самого строительства, внушительные средства – часто счет идет на сотни миллионов рублей!  Девелопер изначально должен определить, есть ли возможность поэтапного сноса и расселения на этой территории. Если есть – то в этом случае, безусловно, выгоднее и интереснее для застройщика сначала расселить и снести один ветхий дом, на его месте возвести многоэтужную «свечку», получить деньги от реализации жилья, а уже затем заниматься дальнейшим освоением территории. Конечно, это очень долгосрочные проекты со своими подводными камнями, и сложно сказать, насколько интересны они будут застройщикам в текущей рыночной ситуации.

Директор компании «Берег-Риэлт» Игорь Филиппов выразил сомнение, что среди самарских застройщиков найдется много желающих осваивать застроенные площадки по предложенной технологии. «Площадок, на которые застройщик может зайти без проведения работ по отселению и расчистке, в городе почти нет. А заходить на площадки с расселением по такому механизму – значит, обрекать компанию на огромные траты и фактически бесправный статус на весь период вплоть до получения разрешения на строительство. Этот этап крайне сложен и требует целой цепочки действий: помимо самого отселения жителей это необходимость занести на площадку новые сети, поставить уже имеющееся на площадке жилье на баланс застройщика, а затем снять с баланса, изменить почтовый адрес, снять участок с кадастрового учета, а затем оформить вновь и поставить на учет, закрепить все эти действия договором аренды на землю и т.д. Только после этого при условии прохождения экспертизы проекта застройщик может надеяться на получение разрешения на строительство. Предпосылок к изменению сформировавшейся законодательной базы нет, и число застройщиков, желающих включиться в такую схему освоения площадок, тоже больше не становится. Я бы вообще сказал, что таких застройщиков единицы, например, компания «Берег» - одна из них».

ЧТО ПОЛУЧИТ РЫНОК?

Главное очевидное последствие реализации федеральной программы грамотно и в срок состоит в том, что город и регион в целом получают новое доступное жилье в хороших объемах. Параллельно решается проблема с расселением жителей из домов, признанных ветхими и аварийными. В том, что новые жилые проекты эконом-класса будут пользоваться спросом, сомневаться не приходится: в последние годы именно этот сегмент жилья удерживает лидерство как самая покупаемая и самая популярная среди девелоперов недвижимость. Однако несложно представить, как появление на рынке супердоступных предложений по цене 35 тыс. руб./кв. м повлияет на общерыночную конъюнктуру. Нынешние строительные проекты в сегменте доступного жилья реализуются по цене выше, чем установленные Постановлением 35 тыс. руб./кв. м. Например, по данным опубликованного аналитического отчета «Самарского областного Фонда жилья и ипотеки», средняя удельная стоимость новостроек в окраинных городских районах, где активно реализуются проекты жилья эконом-класса и именно эти предложения составляют основную рыночную массу, цены за квадратный метр существенно выше. 

---

В КРАСНОГЛИНСКОМ РАЙОНЕ СРЕДНЯЯ СТОИМОСТЬ ЖИЛОГО МЕТРА В НОВОСТРОЙКЕ, ПО ДАННЫМ ЗА АПРЕЛЬ, СТАРТОВАЛА С 44,2 ТЫС. РУБ./КВ. М, А В КУЙБЫШЕВСКОМ РАЙОНЕ – С 40 ТЫС. РУБ./КВ. М.

---

Тем не менее, спрос на жилье эконом-класса по рыночной, а не государственной цене сегодня есть, и он очень высок. Что с ним произойдет, когда появятся более дешевые предложения? Закономерно ожидать, что спрос сместится в эту сторону. К тому же платежеспособное население, которое по закону имеет право покупать жилье в рамках этой федеральной программы, поддержат льготные категории населения и обладатели жилищных сертификатов. Что останется строительным проектам, которые не попадут в программу и будут реализовываться по привычным рыночным ценам? Или строительным проектам, которые реализуются на некогда замороженных площадках, где уже есть свои дольщики? Очевидно, что конкурировать с участниками федеральной программы, где квадратный метр жилья можно купить за 35 тыс. руб., им будет очень непросто.

«Пока компания-застройщик возлагает все материальные и временные затраты по отселению и освоению площадок на себя, невозможно установить стоимость квадратного метра на уровне 30 тыс. руб. за квартиру с чистовой отделкой, - убежден Игорь Филиппов. – Осваивать территории с убытком, вложив, скажем, 100 млн рублей и вернув 80 млн рублей, никто не будет. К тому же немаловажный вопрос: если застройщик сможет претендовать на упомянутую компенсацию за подключение к инженерным сетям, то каким будет механизм выплаты? От того, в какой форме и на каком этапе реализации проекта застройщик получит компенсацию, тоже немало зависит».

«Как правило, от начала объявлений о старте реализации подобных программ до их реального воплощения проходит немало времени, - резюмирует эксперт рынка недвижимости Вячеслав Рандаев. – Но, в целом, задумка с целевыми аукционами, безусловно, хороша. Перед каждым застройщиком на начальном этапе строительного проекта возникают два важнейших вопроса, из-за которых ему сложно прогнозировать уровень предстоящих затрат и степень доступности жилья в итоге. Речь идет о подготовке площадки к освоению, о расселении и о подведении инженерных сетей. Поэтому если в решении этих вопросов ему хоть как-то помогут власти: или выбором площадок и стратегии их освоения, или частичной компенсацией на подведение сетей, это уже будет большой шаг вперед. Размер компенсации в 4 тыс. руб./кв. м я бы оценил как весомый. Что касается установленной планки стоимости квадратного метра в 35 тыс. руб., то она вполне рентабельна, если себестоимость строительства будет в диапазоне 30-32 тыс. руб./кв. м. Так что если власти облегчат освоение площадок в части подведения коммуникаций и помощи с расселением, то для застройщиков такое сотрудничество может оказаться интересным. Для рынка появление эконом-жилья по цене 35 тыс. руб./кв. м, конечно, будет неожиданностью, но нужно понимать, что в ходе реализации эта ценовая планка вполне может быть скорректирована. Поэтому о реакции рынка и других его участников закономерно говорить, лишь когда появятся первые осязаемые результаты проведенных аукционов».

  СПРАВКА  

В качестве примеров площадок, которые будут выставлены на аукционы в ближайшее время, можно привести три площадки, информация о которых недавно появилась на сайте городской администрации. В настоящее время все эти территории преимущественно заняты ветхими и аварийными домами.

— Площадка в границах пр. Кирова, ул. Вольской, Каховской и Свободы (Кировский р-н) общей площадью 5,8 га;

— Площадка в границах ул. Тихвинской, Сов. Армии, Кольцевой и Гастелло (Октябрьский р-н) общей площадью 2,2 га;

— Площадка в границах Третьего и Четвертого проездов, ул. Дыбенко (Октябрьский р-н) общей площадью 1,05 га.

С перечнем домов и зданий, подлежащих сносу в рамках освоения этих территорий можно ознакомиться на сайте горадминистрации.