Новая ипотека: на всех не хватит

Кроме Сбербанка и ВТБ24 о своем участии в программе ипотечного кредитования с государственной поддержкой заявляет все больше игроков банковской сферы, включая и региональные банки («Кошелев-банк»). По недавним данным федерального Минфина, общее количество принятых заявок от банков, желающих выдавать ипотеку на новых условиях, превысило 30 (полный список будущих и потенциальных участников программы опубликован на сайте министерства). При этом, как следует из опубликованного постановления, определяющего условия участия в программе, серьезных ограничительных требований к банкам-участникам новая программа не предъявляет. Так, основным требованием, которому должны соответствовать участники ипотечной программы с господдержкой, является необходимость ежемесячно выдавать жилищных кредитов на сумму не менее 300 млн руб. Этой сумме соответствуют 150–170 ипотечных кредитов в месяц, и если банк-кредитор оказывается неспособным привлечь заемщиков в указанных объемах, то его финансирование в рамках программы господдержки будет прекращено. И это – самый важный момент! Не все банки могут выдавать такие объемы кредитов (кроме первой «тройки») по нескольким причинам. У них долгое время не было четко выраженной позиции в отношении ипотечного кредитования, они не продвигали продукт ипотеки, поэтому и заемщики к ним не идут вереницей, а идут к классическим «ипотечникам». Кроме того, во многих банках нет достаточного количества аккредитованных объектов, просто потому, что они в своей работе не делали ставку на работу с застройщиками. Сейчас первые лица некоторых банков сами ездят по застройщикам и буквально «уговаривают» подать документы и аккредитоваться у них. А активно строящих застройщиков мало, да и квартир мало в новостройках, которые интенсивно строятся.

Таким образом, для потенциальных ипотечных заемщиков, желающих оформить кредит по сниженной процентной ставке, возможность выбора все же сохранится. Вовсе не обязательно обращаться в один из банков-лидеров рынка, особенно если заемщик знает, что по каким-то причинам рискует не пройти кредитный андеррайтинг. Достаточно узнать, работает ли привычный ему банк по программе ипотеки с господдержкой, и если да, то можно смело обращаться в эту кредитную организацию, поскольку базовые условия кредитования для всех участников программы едины. Различия есть в частностях, подробнее о них – ниже.

Сегодня ипотека с господдержкой доступна самой широкой аудитории заемщиков, которые планируют покупку строящегося жилья или квартиры в уже сданном в эксплуатацию доме – при условии, что реализует ее юридическое лицо (застройщик, инвестор или подрядчик). По информации банков-участников программы, общеустановленных требований к объекту кредитования нет, кроме одного – максимально допустимой суммы кредита. «Нет четкого перечня застройщиков и новостроек, с которыми банк будет сотрудничать в рамках данной программы, – отмечает начальник центра ипотечного кредитования самарского филиала банка ВТБ24 Екатерина Маклакова. – Главное для застройщика – работать в рамках ФЗ о долевом строительстве, реализовывать свои объекты с договорами долевого участия, иметь успешно реализованные проекты в жилищной сфере и обладать хорошей репутацией на рынке. Кроме того, есть четкий критерий, по которому мы определяем для застройщиков возможность участия в новой ипотечной программе. Это максимальная сумма кредита: для регионов она ограничена суммой 3 млн руб.».

«Ограничений по выбору класса объекта нет, – продолжает руководитель направления жилищного кредитования Самарского отделения Сбербанка России Ольга Третьякова. – Все застройщики, которые работают в соответствии с ФЗ-214 о долевом участии, могут быть участниками программы по субсидированию ипотеки. Это могут быть как аккредитованные банком объекты недвижимости, так и объекты, пока не прошедшие аккредитацию в банке. К последним будут применяться текущие условия по обеспечению. Аккредитованные кредитуются на период строительства под залог имущественных прав без дополнительных форм обеспечения, неаккредитованные кредитуются с промежуточным обеспечением на период строительства. Это может быть либо поручительство физлица или юрлиц, либо залог недвижимости, если сумма кредита составит свыше 3 млн руб.». Иными словами, покупка квартиры большого метража из сегментов «бизнес» и «бизнес-плюс» в рамках этой программы может оказаться невозможной в силу большой стоимости такого объекта недвижимости. Или возможной – при условии внушительного первоначального взноса. Так или иначе, в основном новая программа кредитования все же рассчитана на доступное жилье эконом- и комфорт-класса – это подтверждают и сами банки-участники программы, и авторы разработанных мер по субсидированию рынка нового жилья.

При этом заемщикам нужно быть готовыми к тому, что в коммерческих банках могут встречаться дополнительные условия отбора объектов кредитования – так эти игроки рынка страхуют свои риски. Это не значит, что банк может отказать в кредитовании выбранной заемщиком квартиры, хотя в одном из самарских коммерческих банков нам сообщили, что если степень готовности новостройки невелика, то в кредите со сниженной ставкой могут отказать. Некоторые банки выдают займы только на аккредитованные у них объекты, некоторые компенсируют свои риски необходимостью дополнительного страхования заемщика. Эти детали непременно нужно узнавать у сотрудников банка по отношению к каждому конкретному объекту недвижимости.

В Самарском регионе ипотека с господдержкой находится не только на стадии активного приема заявок от потенциальных заемщиков, на апрель были запланированы первые выдачи кредитных средств на новых условиях. Что касается активности населения, то она, по словам представителей банков, зашкаливает. Например, за первую неделю после запуска программы в Самарском филиале банка ВТБ24 было принято 63 заявки от потенциальных заемщиков – это третье место по активности среди всех регионов ПФО. Только за первую неделю самарцы подали заявок на общую сумму почти 111 млн руб.

При этом стать ипотечными заемщиками по условиям новой программы с господдержкой могут не только те, кто терпеливо ждал снижения процентной ставки и откладывал оформление жилищного кредита. Как рассказала Ольга Третьякова, шанс на государственную ипотеку также получили те заемщики, которые уже прошли банковскую комиссию и получили одобрение на прежних условиях. «Те, кто уже имеет одобренные ипотечные кредиты ранее старта новой программы, но хочет воспользоваться новыми условиями, должны сообщить в банк о своем желании участвовать в программе госсубсидирования, – советует Ольга Третьякова. – Это можно сделать в офисе банка или по телефону. После такого обращения менеджер ипотечного кредитования проверит действующую заявку на соответствие критериям программы – если заявка соответствует требованиям, она будет отправлена на допандеррайтинг, на корректировку процентной ставки. Такую процедуру мы прошли, корректировка уже осуществляется, и первые положительные ответы со скорректированной ставкой уже были получены. По времени период допандеррайтинга занимает от одного часа до двух дней, а срок действия одобренного кредитного решения в Сбербанке остался прежним – 60 календарных дней».

Уровень дохода, возраст, стаж работы и кредитная история – на эти «классические» показатели банки-участники новой ипотечной программы по-прежнему обращают внимание, хотя, безусловно, более осторожно страхуют свои риски. В коммерческих банках это проявляется в базовых условиях кредитной программы: например, в Промсвязьбанке срок кредитования по программе субсидирования составляет 25 лет, тогда как по стандартным условиям он на 5 лет больше. В СвязьБанке при первоначальном взносе от 20 до 49 % процентная ставка по программе с господдержкой составляет 12 %, а если первоначальный взнос превысит 50 % от стоимости жилья – ставка снижается до 11,9 %. Есть банки, которые и вовсе предлагают минимальную ставку в 11–11,5 %, однако для ее установления заемщику нужно выполнить ряд условий. Эти и другие частные отличия одной и той же ипотечной программы в разных банках можно отследить в сводной таблице.

Главный вывод, который должны сделать все, кто рассчитывает на ипотеку с господдержкой, – не медлить! В планах, озвученных на момент подготовки программы, фигурировал общий объем кредитных средств в рамках этой программы – 400 млрд руб. По обновленной информации Министерства финансов, на начало апреля банки-участники программы заявили о своей готовности выдать ипотечных кредитов на общую сумму 293 млрд руб. Это значит, что уже почти треть всех выделенных на государственную ипотеку средств готовится к освоению! Более чем весомый повод для тех, кто хочет стать участником программы, не откладывать свою заявку и обратиться в выбранный банк или несколько кредитных организаций. В любом случае, сейчас все идет к тому, что программа ипотеки с господдержкой завершится раньше назначенного срока.