Сделали крайними

Очевидно, что квартиры на средних этажах жилых домов являются стабильно востребованным товаром на рынке недвижимости: именно их разбирают в первую очередь при строительстве многоэтажного жилого дома, а на вторичном рынке сроки экспозиции таких квартир выгодно отличаются от времени экспонирования квартир на крайних этажах. Такая специфичность в структуре спроса не может не отразиться и на цене. «В новостройках квартиры на нижних этажах, как правило, стоят дешевле жилья на средних этажах, – говорит руководитель филиала «Ладья» ГК «Бизнес-Гарант» Лариса Горб. – Разница в цене в среднем составляет 1-2 тыс. руб./кв. м и обнаруживается, несмотря наналичие коммерческих помещений на первом этаже. Более того, именно соседство с коммерческими площадями часто является основанием для коррекции стоимости». На практике расположение кафе и ресторанов, гостиниц и продуктовых магазинов на первых этажах жилых домов может стать причиной снижения стоимости квартир, расположенных этажом выше. Лишние запахи и звуки (например, повышенный уровень шума рядом с рестораном или местом выгрузки товаров возле продуктового магазина) многими воспринимаются негативно.

Что касается вторичного жилья со «стажем» в несколько десятков лет, то здесь зависимость стоимости квартиры от этажа еще четче. Первый и последний этажи в таких домах традиционно считаются менее привлекательными для проживания и характеризуются сдержанным спросом. Однако это – усредненная картина. Сегодня эксперты рынка жилой недвижимости говорят, что и квартиры на первом и последнем этажах могут уходить из экспозиции в краткие сроки, да и по своей стоимости вполне могут тягаться с аналогами, расположенными на средних этажах. «Например, первый этаж может стоить дороже среднего, – отмечает руководитель компании «Институт оценки и управления» Николай Кондюрин. – Эти случаи всем известны, если у квартиры есть потенциал в плане перевода в нежилой фонд. Верхние этажи в целом ряде видовых домов Самары также оцениваются более высоко по сравнению со средними. Особенно если у дома есть технический этаж: значит, риски протекания крыши, фактически нивелируются. А вот квартиры на втором этаже в доме, где нижний этаж отдан под коммерческие помещения, могут объективно стоить дешевле. В данном случае доводом за снижение цены становится наличие «козырька» над входом в коммерческое помещение на первом этаже, а также специфика и формат самой коммерческой площади». 

В актуальной экспозиции «первички» и «вторички», содержащей предложения на первых и верхних этажах домов, все неоднозначно. Разница в стоимости между «крайними» и «серединными» квартирами есть, но, как и следовало ожидать, далеко не во всех домах жилье на крайних этажах стоит существенно дешевле среднеэтажных предложений. В некоторых случаях эта разница и вовсе чисто символическая: например, 1-комнатная квартира на ул. Мечникова, 3 на 10-м этаже стоит 2,28 млн руб., а на верхнем 16-м – 2,26 млн руб. Для двух квартир с практически идентичной площадью и планировками эта ценовая разница не столь существенна. 

Однако большего внимания заслуживают случаи, когда стоимость все же зависит от этажа. Полностью «списать» разницу в цене на этажность можно лишь в том случае, если по всем другим характеристикам рассматриваемые квартиры максимально близки. Для итоговой таблицы мы отобрали именно такие объекты, которые роднит почти все, кроме этажа (понятно, что найти общий знаменатель во «вторичке» сложнее, потому что степень изношенности и качество ремонта и коммуникаций можно сравнить лишь в общих чертах). 

Итак, в сегменте новостроек, которым только предстоит ввод в эксплуатацию, квартиры на верхних высоких этажах, как правило, экспонируются дороже, чем жилье в середине. Особенно если из окон открывается неплохой вид. Так, 1-комнатная квартира на 5-й просеке стоит 2,18 млн руб. на 4-м этаже и 2,3 млн руб. на 19-м этаже. «Трешка» на 25-м этаже в доме на ул. Димитрова, 4 предлагается за 4,08 млн руб., тогда как аналогичная квартира на 10-м этаже этого дома экспонируется по 3,8 млн руб. Причем квартира на верхнем этаже в новостройке на Димитрова четко позиционируется как видовая.

А вот если сколь-нибудь живописным видом верхние этажи похвастаться не могут, то можно рассчитывать на небольшой дисконт. Например, в новостройке на Нагорной стоимость 2-комнатной квартиры на 13-м этаже 16-этажного дома составляет 3,295 млн руб., а на верхнем – 3,195 млн руб. Таким образом, средняя разница в стоимости жилья на средних и верхних этажах во многих новостройках города колеблется в пределах 100-200 тыс. руб. 

«С квартирами, расположенными на верхних этажах современных новостроек, связана тенденция: спрос на них растет вместе с ценой, – отмечает Лариса Горб. – Та же самая разница в 1-2 тыс. руб./кв. м, но в большую сторону характерна для многих таких квартир. В центральных районах, а также в Октябрьском и части Промышленного жилье на верхних этажах новостроек зачастую обладает неплохими видовыми характеристиками на город, а начиная примерно с 20-х этажей можно получить панорамный вид на реки Волгу, Самару, Жигулевские ворота даже не в центральных городских локациях. К тому же многие покупатели воспринимают как преимущество отсутствие соседей сверху. Эти факторы и делают жилье на верхних этажах новостроек более привлекательным и способствуют росту его стоимости».

Судя по актуальным предложениям, цены на первые этажи (или вторые – при наличии коммерческих помещений, расположенных на первых этажах) в современных новостройках, напротив, отличаются от цен квартир на средних этажах в меньшую сторону. Так, «трешка» в ЖР «Волгарь» на ул. Осетинской стоит 2,57 млн руб. на 1-м этаже и 2,7 млн руб. – на 8-м этаже 16-этажного дома.

100 тыс. руб. составляет разница в цене между 1-комнатной квартирой на 2-м и 9-м этажах в доме на ул. Димитрова, 74а. Иными словами, при сравнении цен на жилье первых и средних этажей получаем ту же ценовую разницу, но в обратную сторону: квартиры на первых и вторых этажах новостроек чаще стоят на 100-200 тысяч дешевле своих выше расположенных аналогов.

В первую очередь любопытно посмотреть, насколько идентично порой формируется стоимость на квартиры крайних этажей в одном и том же доме. Например, «двушки» на Зубчаниновском шоссе, 155, расположенные на 1-м и 5-м этажах продаются по одинаковой цене – 2,3 млн руб. Причем одна экспонируется дольше другой: вполне возможно, что собственник более «свежей» квартиры при выставлении цены ориентировался на стоимость, которую установил его сосед на аналогичное жилье, расположенное на другом «конце» дома. Впрочем, такая солидарность в установлении цены далеко не типична. Другой пример противоположен: 3-комнатные квартиры в девятиэтажке на пр. Кирова, 419 продаются с ценовой разницей в 600 тыс. руб.: квартира на 1-м этаже стоит 3,3 млн руб., на последнем – 3,9 млн руб. Учитывая примерно схожее состояние обеих квартир, нельзя отказать одной из них в существенном преимуществе: над квартирой на 9-м этаже располагается высокий техэтаж, который, вероятно, оказал не последнее влияние на установленную цену.

В целом же квартиры на первых этажах во «вторичке», как правило, предлагаются дешевле жилья, расположенного выше, и разница в цене во многих случаях оказывается более существенной, чем в сегменте новостроек. Например, «двушка» на ул. Молодогвардейской, 225 предлагается по стоимости 3,35 млн руб. – на 1-м этаже и 3,7 млн руб. этажом выше. Еще один пример: 2-комнатная квартира на Гагарина, 27 продается за 2,45 млн руб. – на 1-м этаже и за 2,9 млн руб. – на 3-м. И это при том, что обе квартиры на нижних этажах пригодны для перевода в нежилой фонд, то есть потенциально могут быть более интересны.

Жилье на крайних верхних этажах во «вторичке» также зачастую оказывается более доступным. Так, «однушка» на 4-м этаже в доме по ул. Мориса Тореза, 129 продается за 2,15 млн руб., а на верхнем 5-м – за 1,99 млн руб.

«Размер дисконта в квартире на крайнем этаже по сравнению с жильем на средних этажах зависит от условий каждой конкретной ситуации. Скажем, квартира на верхнем девятом этаже в панельном доме без техэтажа, расположенном не на первой линии, может отличаться от стоимости аналогичного жилья на среднем этаже на 3-5% в меньшую сторону. Такая же квартира на первом этаже в этом же доме будет стоить на 5-7% дешевле – конечно, при условии, что ее технически нельзя перевести в нежилой фонд. Впрочем, любое изменение изначальных условий будет рождать свои вариации», – подводит итог Николай Кондюрин.