Что купили Ваши соседи?

Точные объемы того, сколько на самом деле строится нового жилья, сколько выкупилось до и после сдачи домов в эксплуатацию, не знает в Самаре никто. Но самым осторожным экспертным подсчетам, в 2012 году самарцы купили 3 тыс. квартир в строящихся домах, при этом по данным Росреестра по Самарской области почти 10 тыс договоров долевого участия были зарегистрированы за 11 месяцев текущего года. Про объемы сделок на вторичном рынке судить сложно, однако «за 11 мес 2012 года количество зарегистрированных сделок купли-продажи на жилые помещения по области (в целом) составляет 58 тыс 687» - сообщает Росреестр. Статистика – вещь суровая, но показательная.

Оксана Федулова, заместитель директора Поволжского центра развития, специально для читателей журнала «Недвижимость. Rent&Sale» подготовила годовой обзор того, что покупали самарцы в этом году.

Спросу на жилье – быть

Совокупный объем всех новостроек, которые так или иначе попадают в листинги продаж (включая «замороженные» и проекты на бумажной стадии), сегодня составляет порядка 2 млн кв. м. С учетом того, что ежегодный ввод многоквартирного жилья в Самаре – порядка 300–500 тыс. кв. м (за вычетом индивидуального малоэтажного), легко посчитать: на четыре года в Самаре емкость рынка закрыта. То есть рынок идет ровными темпами, причем ситуация будет аналогичной еще примерно четыре года.

Но, как говорится, любая цифра сама по себе ни о чем не говорит. Вопросы: «Четыре года – это хорошо или плохо для Самары?», «2 млн кв. м новых проектов – это много или мало?» – гораздо более значимы абсолютных показателей.

Обеспеченность населения Самары жильем составляет, по данным Самарастата, 23,1 кв. м на 1 человека. Для сравнения: жилой фонд в расчете на душу населения в европейских странах – порядка 40 кв.м. Таким образом, степень обеспеченности жильем в Самаре остается достаточно низкой, а потребность самарцев в жилой недвижимости – высокой.

Мало того, в расчете этого показателя стоит учитывать, что в Самаре высока доля ветхого и аварийного фонда. С учетом того, что ветхий и аварийный фонд – по факту это не жилье, реальный показатель обеспеченности населения жильем снижается до 22,114 кв. м. А это означает, что с учетом приведенного Федерального стандарта социальной нормы площади жилья 23,3 кв.м на человека оперативная потребность Самары в жилье (не спрос, а именно оперативная потребность!) составляет 1,3 млн кв. м. А это означает, что при нормальном развитии и потребительской активности населения и ипотеки в Самаре строить жилье можно и нужно, и оно будет довольно легко находить свой спрос.

Улучшенки — впереди

Но, как говорится, «дьявол кроется в деталях»: какое именно жилье «сидит» в этих 2 млн кв. м? И кому оно нужно?

Любая строительная компания может оценить, что и когда им строить исходя из собственного опыта: штатные маркетологи легко могут «считать» с шахматки продаж, какие именно квартиры пользуются спросом, а какие – висят, какие планировки удачны, а какие нет. Один момент – это все происходит по факту продаж, то есть когда жилье уже построено. По результату такого анализа можно лишь скорректировать следующие очереди, но и то в рамках проекта/ГПЗУ и т. д. и т. п.

Второй момент – при попытке «считать» предпочтения покупателей, анализируя показатели экспозиции рынка жилья по факту сделок, все равно сталкиваешься с той же ситуацией, что и в отношении одного дома: покупается только то, что продается, и структура спроса просто вынуждена совпадать со структурой предложения. Простой пример: на рынке порядка 60% квартир – это квартиры улучшенной планировки, куда попадают и новостройки эконом-формата, и 30-летняя «панель» 90-й серии. И именно такие квартиры покупают больше всего (см. рис. 1).

По той же причине наибольшим спросом пользуются 1- и 2-комнатные квартиры. Наиболее популярны с позиции массового спроса Промышленный и Кировский районы. И тот и другой факт более чем очевиден: на рынке больше всего 1- и 2-комнатных квартир, самыми большими по объему жилого фонда являются Кировский и Промышленный районы.

Дешево и мило

На рис. 2 отображены самые распространенные метражи, пользующиеся спросом на рынке Самары. Однако это не означает, что они обладают максимальной ликвидностью. О сроке экспонирования квартир, которые покупают, лучше судить с позиции планировки. При этом наилучшие показатели имеют малометражные квартиры, хотя и они «висят» на рынке довольно долго (в среднем четыре месяца), прежде чем найти своего потребителя.

ВЫВОД: «Правильная планировка» – полнометражная.

Между «дорого и хорошо» и «дешево и плохо» потребитель выбирает «хорошо», ставя в приоритет качество, а не цену жилья.

Сравнивая те квартиры, которые на рынке стоят, и те, которые с него уходят, можно сделать один интересный вывод: дешевые квартиры быстрее уходят с рынка только в сегменте «хорошего» жилья, т. е. улучшенки и элитки. В сегменте «плохое» жилье (все остальные типы) быстрее уходят квартиры с более высокой ценой, чем средняя по рынку для данного типа.