Владимир Кошелев: «В «Крутых ключах» будет жить 50 тысяч человек»

Перспективы «Кошелев-проекта», массового строительства жилья в регионах, меры государственной поддержки жилищного строительства и способы решения проблем обманутых дольщиков — председатель Совета директоров строительной корпорации «Авиакор» Владимир Кошелев видит пути реального развития во всем.

 

Об общественной потребности в доступном жилье и государственно-частном партнерстве

— Владимир Алексеевич, как лично вы можете объяснить повышенное внимание к «Кошелев-проекту» со стороны властей, конкурентов, коллег и покупателей?

Вы знаете, в обществе уже давно созрел запрос на массовое качественное строительство в сегменте комфортного и доступного жилья, сопоставимого с масштабом застройки в советское время, когда строились целые микрорайоны и районы. С той лишь разницей, что к современному жилью предъявляются несколько иные требования сообразно изменившимся потребностям общества. К сожалению, у нас в Самаре длительное время эти простые и понятные житейские потребности оставались без внимания.

Когда мы начали реализацию «Кошелев-проекта», основным нашим посылом и главным принципом стала максимальная открытость работы на всех этапах строительства. Уже тогда мы столкнулись с массой скептических мнений, что невозможно построить «в такие сроки и такие объемы жилья», да еще и «по такой цене». Но мы доказывали своей работой, что четко знаем, как и что нужно делать.

Возвращаясь к вашему вопросу, хочу сказать: такой большой интерес коллег по строительной отрасли и наших покупателей связан с тем, что пришло время именно для таких проектов, максимально обеспеченных всей социальной инфраструктурой. Поймите, когда человек покупает квартиру, он приобретает не только место для сна и еды. Ему должно быть удобно ходить в магазины, аптеку, парикмахерскую, фитнес-клуб, водить своих детей в детсад и школу поблизости. Все эти объекты инфраструктуры должны присутствовать в шаговой доступности от жилья. И наш проект показывает, как все это можно дать обычному горожанину.

— Вы говорите, что идея проекта назревала давно, что потребность в таком жилье буквально висела в воздухе. А почему, как вы думаете, «Кошелев-проект» до последнего времени больше все-таки был исключением, чем правилом, получившим поддержку властей?

Если говорить о поддержке, то когда «Кошелев-проект» стартовал, ее и в помине не было.

С самого начала шаг за шагом мы доказывали свою состоятельность покупателям. И точно такой же путь нам пришлось пройти, чтобы почувствовать поддержку властей. Мы показывали, что мы можем выполнять те объемы строительства, которые заявляем, что люди хотят покупать квартиры в «Кошелев-проекте». В итоге мы обратили на себя внимание и доказали не заявлениями, а именно делами, что мы способны реализовывать столь масштабные проекты. После этого пришло время для обратной связи: мы начали активно внедрять в жизнь принципы государственно-частного партнерства, которое реализовалось в строительстве социальных объектов. Эти шаги были сделаны последовательно.

— То есть я правильно понимаю, что сегодняшнее внимание властей к вашему проекту обусловлено его масштабностью и новизной для рынка, а также решением социальных вопросов, которое осуществлялось параллельно со строительством?

Я думаю, в первую очередь оно обусловлено востребованностью проекта. В обществе есть потребность в нормальном подходе к строительству жилья. Жилое пространство – это нечто большее, чем просто стены и потолки. Это среда обитания. Во многом руководствуясь именно этой идеей, мы на свои собственные средства построили самый большой в Самаре детский сад. На мой взгляд, он же – и самый красивый в городе. Ему, кстати, присвоили символичный порядковый номер – № 1. Ведь за 20 лет после советского времени в Самаре вообще не было построено ни одного детского сада. Мы пошли на этот шаг и уже после того, как вступил в должность губернатор Николай Иванович Меркушкин; мы с ним встретились, показали проект, и он принял решение, что городу нужен этот детский сад. На его выкуп были направлены областные и муниципальные средства, именно так сработало государственно-частное партнерство.

— А что было бы, если бы власть не согласилась выкупить детский сад?

Если бы этого не случилось, то мы были бы вынуждены сделать его коммерческим. Но, вы знаете, я верю в лучшее, и у меня не было сомнений в том, что мы делаем нужное всем дело. Как я говорил, мы максимально прозрачно выстаиваем всю нашу работу: мы заявили потребителю – «смотрите, как мы строим», и люди приняли в этом процессе самое активное участие. Тот же самый подход был реализован и с властями. И мы этот детсад отдали в муниципальную собственность по себестоимости, тем самым сократив бюджетные расходы на очень приличную сумму. Себестоимость одного места для ребенка в нашем саду оказалась ниже, чем в среднем по городу, – 590 тыс. рублей против 700 тыс. рублей. Так что механизм государственно-частного партнерства заработал. Сейчас в нашем микрорайоне завершается строительство еще двух детских садов, которые мы вводим в эксплуатацию в этом году.

— А планируется строительство школы в «Кошелев-проекте»?

Да, мы сейчас ведем проектирование, уже выделен земельный участок.

— Строительство детского сада не подняло цену на квадратный метр жилья в «Кошелев-проекте»? Многие девелоперы и застройщики говорят, что строить социальные объекты в шаговой доступности от возводимого жилья невозможно, ведь это такое серьезное обременение на стоимость квадратного метра, которое может сделать весь проект неинтересным для покупателей.

Это не то, что невозможно, это — запрещено законом. Строить социальные объекты за счет средств дольщиков, включать их в себестоимость квадратного метра жилья нельзя. Мы построили детский сад на собственные средства, его выкупили власти, и это никак не повлияло на стоимость квадратного метра для жителей.

— Владимир Алексеевич, а какие, на ваш взгляд, есть прорехи в законодательном поле на разных уровнях, которые мешают стимулировать реализацию таких масштабных проектов, как «Кошелев-проект»? Что нужно сделать, чтобы регионы разрастались такими проектами?

Что у нас по стране массово сдерживает строительство доступного жилья, так это - необходимость усовершенствовать законодательство в сфере государственно-частного партнерства. В этой сфере не все четко прописано и отрегулировано. Хорошо, что в Самарской области губернатор понимает, что детские сады нужны региону и принимает волевое решение. Та же ситуация сложилась в Калужской области. Однако нельзя сказать, чтобы такая политика властей была четко прописана в законе. Поэтому мы избирательно подходим к выбору регионов и работаем в тех областях, где руководители понимают, что социальные объекты должны появляться в сотрудничестве власти и строителей – и другого способа дать людям доступное и комфортное жилья попросту нет.

— Получается, что такие оснащенные социальной инфраструктурой проекты могут появляться только в «продвинутых» регионах с передовыми руководителями?

Да, но сейчас наметилась тенденция на улучшение ситуации. На разных уровнях активно обсуждается законодательство по государственно-частному партнерству. Повторюсь, для повсеместной реализации таких масштабных проектов, как «Кошелев-проект», необходимо создать законодательные механизмы взаимодействия власти и строителей. Необходимо, чтобы у муниципалитетов или областных властей появилась обязанность формировать заказ на объекты социальной инфраструктуры для застройщиков, реализующих масштабные проекты строительства доступного жилья. А затем выкупать уже готовые детские сады, школы, поликлиники, дороги и парковые зоны по их себестоимости. Благодаря этому социальная инфраструктура будет развиваться именно там, где она действительно нужна людям. А вклад застройщиков в этом случае будет выражаться в отказе от прибыли при строительстве социальных объектов.

 

Об обманутых дольщиках и «секретах» возведения домов в срок

— Если вернуться к теме законодательных инициатив и нововведений, я знаю, что недавно вы стали соучредителем Общества взаимного страхования застройщиков. Что это для вас сегодня – «лишний погон» или назревшая необходимость? И как это в принципе может отразиться на обычных покупателях?

Идея Общества взаимного страхования – это, в первую очередь, шаг, направленный на то, чтобы с рынка полностью исчезло такое явление, как обманутый дольщик. Суть общества такова: когда застройщики входят в общество, они вносят деньги, создавая компенсационный фонд. Дальше общество контролирует и проверяет, надлежащим ли образом используются деньги дольщиков в процессе строительства. Если какой-либо застройщик не завершил свой объект и у него нет возможности выполнить свои обязательства перед дольщиками, то общество обязано из компенсационного фонда вернуть эти деньги людям. То есть человек на рынке ни в коем случае не должен пострадать от недобросовестного застройщика – цель именно в этом.

— Я правильно понимаю, что теперь покупатели нового жилья должны спрашивать у застройщика, к которому они пришли, состоит ли тот в обществе взаимного страхования? Или членство не обязательно?

С 1 января 2014 года для застройщика обязательным станет либо членство в этом обществе, либо страхование всех договоров долевого участия от рисков незавершения строительства с помощью страховых компаний, либо банковская гарантия, выданная застройщику в пользу его покупателя. Если объект не будет достроен и застройщика признают банкротом, то банк, страховая компания или Общество взаимного страхования полностью выплатит все деньги дольщику. Идея возникновения этого некоммерческого объединения появилась именно у застройщиков, и я активно ее поддерживаю, потому что проблемные объекты бросают тень на всех. Я работаю в строительной сфере с 1998 года, и за всю нашу работу у корпорации «Авиакор» не было и нет ни одного проблемного объекта – не то что недостроенного, а даже не вовремя сданного. Но эта общая «тень» мешает и нам.

— Почему так много проблемных компаний, которые не выполняют свои обязательства? Может, вы поделитесь секретом, как сделать так, чтобы дома возводилось в срок?

Этим секретом делиться ни с кем не надо: на рынке достаточное количество адекватных застройщиков, которые выполняют свои обязательства. К сожалению, все внимание приковывают к себе те, которые не справляются со своими обязательствами, пусть их и не так много. Когда человек пришел и заключил договор долевого участия с какой-то надежной компанией, отдал деньги, застройщик построил жилье, покупатель туда заселился – никто об этом не говорит. Семья счастлива, все идет так, как должно быть. Но если люди оказались на улице, то, естественно, об этом много говорят и много пишут, поскольку это – проблема и ее надо решать. Поэтому рынок очистить от недобросовестных застройщиков нужно обязательно. В том числе это задача и представителей строительной отрасли.

— Вы еще участвуете в комиссии, которая регулирует проблемы обманутых дольщиков. Скажите, по вашим оценкам, в какой период времени тему обманутых дольщиков в Самарской области можно будет закрыть навсегда?

Я надеюсь, что это произойдет в 2014 году, максимум до 2015 года. Сейчас комиссия, в которой я принимаю участие, работает буквально в «ручном режиме», регулируя процесс поиска и поддержки добросовестных застройщиков, которые завершают строительство проблемных объектов. К сожалению, мы вынуждены сейчас пожинать плоды прошлого, когда еще не действовал ФЗ № 214. Он через обязательную регистрацию договоров долевого участия в Росреестре все-таки поставил серьезный заслон для тех, кто хочет нажиться или попросту может в силу неграмотности не справиться со строительством и завершением проекта.

 

Об обратной связи от жителей микрорайона и развенчивании мифов

— Сколько жителей сейчас насчитывает микрорайон «Крутые ключи»?

Их число уже перевалило за 30 тысяч человек.

— Все ли они довольны своим выбором?

Вы знаете, я сужу об этом в первую очередь по тому, как у нас идут продажи. Еще один важнейший критерий понимания — это слова реальных людей. Может, это и нескромно, но, когда я приезжаю в микрорайон, ко мне подходят жители и говорят «спасибо».

— А была ли критика со стороны жителей? И пришлось ли вам в результате таких обращений исправлять какие-то ошибки?

Не критикуют лишь пустое место. А так как мы – не пустое место, то, естественно, порой звучит и критика. Когда мы переходим в такие объемы и масштабы – а у нас в 2015 году будет порядка 50 тысяч жителей в «Крутых ключах», – всегда появляется такая упрямая штука, как статистика. Но в целом удельный вес критики – как говорят социологи, «на уровне погрешности». В основном недочеты проявляются в процессе неправильной эксплуатации зданий самими жильцами. С обращениями работает наша управляющая компания. Она оперативно устраняет все замечания.

— Проект действительно масштабный, скажите, он по ходу реализации претерпевал какие-то изменения? Я имею в виду проектные решения, используемые строительные материалы, качество сдаваемых в эксплуатацию квартир.

Я считаю, что от года к году наш проект становится все лучше. Мы меняем стройматериалы на более современные, постоянно изучаем спрос и спрашиваем наших покупателей об их предпочтениях. Периодически мы меняем планировки квартир: сейчас появляется все больше запросов на квартиры бОльшего метража. Много нынешних жителей «Крутых ключей» планирует расширяться, не покидая микрорайон. Например, человек уже живет в однокомнатной квартире, и хочет переехать в «двушку» или «трешку». В том числе для более удобной реализации такого запроса заработал наш собственный банк, в котором активно действует ипотечная программа, предлагающая одни из самых выгодных условий на рынке. Любой человек, продав свою однокомнатную квартиру и оформив себе в помощь ипотечный кредит, может потянуть небольшие ежемесячные платежи по ипотеке и переехать, скажем, в трехкомнатную квартиру.

Таким образом развеян миф о том, что «Крутые ключи» – это первая крыша над головой, когда жить совсем негде. Люди создают семьи, рожают детей и расширяют жилплощадь.

— Много, кстати, есть стереотипов о проекте. Так, ходило множество слухов о качестве строительства. Скажите, все, что говорят о спорном качестве строительства, – это правда или домыслы?

Я не понимаю, как можно говорить о кирпичном доме, который перекрывается железобетонными конструкциями, одними из самых лучших в нашем регионе, да и во всей стране, как о временном жилище? Зачастую, когда я начинаю работать со всеми этими возражениями, приходит понимание, что в 100% случаев человек вообще ни разу не был в микрорайоне и уж тем более в квартирах.

Иногда говорят, что у нас мало деревьев. Ну так мы строим дома быстрее, чем они растут! Газоны, цветы, деревья – все это высаживается. Уверяю вас, что в скором времени это будет самый зеленый микрорайон Самары. Есть еще возражения из разряда: а почему дома такого цвета? Почему улицы прямые? Но эти замечания из области вкусов, а о них, как известно, не спорят.

 

О перспективах роста и тиражирования проекта в другие регионы

— Владимир Алексеевич, бывали ли у вас иногда такие ощущения, задавали ли себе вопрос: «Неужели это я построил такой масштабный проект?»

Постоянно. Потому что объем проекта на самом деле колоссальный.

— Вы всегда знали, что будете заниматься строительством?

Нет, скажем так, в детстве я об этом не мечтал. А потом, когда волею судьбы меня затянуло в строительство, я понял, какой получаю от этого драйв. Мы раньше вели многоэтажную застройку и проводили отселение, сносили ветхие дома и постройки с туалетами на улице. И вот, глядя на то, какая жизнь организуется на этих территориях, действительно испытываешь удовольствие. Ну а в случае с «Кошелев-проектом» впечатления еще сильнее. Когда в 2010 году я приехал на территорию будущего микрорайона, там было чистое поле, покрытое снегом. Я стоял, и в моей голове рисовались дома, улицы, люди. Сейчас все мои мечты воплотились в реальность: дома стоят, на улицах гуляют люди, микрорайон живет! Это особое ощущение.

— Расскажите о перспективах развития «Кошелев-проекта». Понятно, что проект глобальный, но он же конечный? Вроде как в 2014 году все должно закончиться? Будет грустно.

Нет, грустно не будет. Изначально проект задумывался для тиражирования по всей стране. На сегодняшний момент мы строим «Кошелев-проект» еще и в Калуге. Также нам поступили предложения от девяти регионов реализовать наш жилищный проект, причем это приглашения на уровне правительства и губернаторов. Мы уже определились, что в будущем году «зайдем» еще в два региона.

А в Самаре у нас планы большие, есть куда расти. Строительство «Крутых ключей» заканчивается, но у нас будет в новом году для всех сюрприз. Еще более масштабный, усовершенствованный новый строительный проект! Сейчас мы завершаем все подготовительные моменты и, когда придет время, все расскажем.

— Говоря о количестве жителей в «Крутых ключах», нельзя не упомянуть, как планирует развиваться транспортная инфраструктура. Ведь 50 тысяч человек должны как-то приехать домой и уехать на работу.

Такой глобальный вопрос не решается вдруг. Но мы его «двигаем», причем проходим этот путь первыми. Уж сейчас в микрорайон ходит с десяток муниципальных и коммерческих маршрутов общественного транспорта, электрички. Сейчас утверждена схема движения автобусов непосредственно по территории микрорайона, на днях завершается организация конечной остановки. В рамках подготовки к чемпионату мира здесь также появятся скоростной трамвай, городская электричка – мы отрабатываем этот проект с РЖД. В итоге от микрорайона до старого города можно будет доехать за 20 минут без пробок. Или добраться до станции метро или нового стадиона и дальше пересечь город наземным транспортом. Мне кажется, это идеальная логистика, а езда «без пробок» – мечта любого городского жителя.

— А в других регионах вашего присутствия микрорайоны будут называться так же, как в Самаре?

В Калуге у микрорайона пока нет названия, оно будет выбрано на конкурсной основе, как и в Самаре. У нас уже есть сложившаяся традиция: в Самаре мы объявили конкурс на название микрорайона, и голосованием выбрали лучшее – «Крутые ключи». Кстати, это историческое название данной территории.

Потом у нас появилась идея называть улицы в «Крутых ключах» именами героев нашего города Самары. Эту же идею мы внедряем и в Калуге: там улицы будут названы в честь калужских героев. В целом я против безликой истории: к сожалению, мы в сегодняшней жизни теряем ориентиры и людей, на которых надо равняться. Люди должны знать, что их земляки и современники сделали для целой страны.