Ближе к сдаче

Мы перешагнули «экватор года», и теперь можно уверенно говорить о подготовке строительных объектов к сдаче в конце 2013 года. Ввод в эксплуатацию некоторых новостроек произойдет через полгода, но активизация покупательского спроса и ценовые скачки на квартиры в этих объектах очевидны уже сейчас.

Стройка-2013: общий фон

Еще в начале 2013 года эксперты рынка жилой недвижимости оценили предстоящий период как относительно спокойный этап в сфере первичного жилья. Это означало, что массовой реализации новых строительных проектов в этом году от самарских застройщиков ждать не стоит, усилия игроков строительного рынка сконцентрируются в основном на завершении уже начатых проектов, окончании строительства новых секций и очередей в частично готовых жилых комплексах. Первая половина года эту глобальную тенденцию подтверждает.

Во многом такой период завершения начатого стал актуален для самарского строительного рынка и потому, что предыдущий 2012 год оказался весьма плодовитым на новые жилищные проекты. Так, в итоговых отчетах муниципалитета за прошлый год фигурировали данные о том, что общий метраж построенного жилья в 2012 году превысил аналогичный показатель 2011 года на 22%. На этом фоне относительная стабильность работы застройщиков в 2013 году отнюдь не выглядит «затишьем» – просто закономерный этап в развитии сферы строительства. Впрочем, даже у самих участников строительного рынка Самары на сей счет разные мнения.

Генеральный директор ГК «Материк» Галина Бубнова оценила потенциальный объем нового жилья, которое появится в Самаре до конца 2013 года, довольно высоко. «На мой взгляд, в предыдущем году самарские застройщики не показали максимум своих возможностей, и большинство проектов оказалось перенесено на 2013 год. Поэтому у нас есть все основания полагать, что общие показатели введенного в эксплуатацию жилья до конца этого года будут выше».

Иную точку зрения высказал аналитик рынка недвижимости Вячеслав Рандаев. «Большую часть активных стройплощадок города застройщики успели ввести в эксплуатацию к концу 2012 года, тогда как новых проектов, особенно реализуемых с нуля, в начале 2013 года появилось очень мало. И по-прежнему их количество невелико».

Продолжили начатое

Многоподъездные жилые комплексы, строительство многих из которых началось раньше 2013 года, за текущий год продолжают активно «прирастать» новыми секциями и очередями. Как правило, возведение таких объектов жилой недвижимости к сегодняшнему дню ведется в уже установившемся темпе. Застройщик сообщает будущим собственникам информацию о сроках введения очередной секции, и благодаря отлаженности строительного процесса эти «прогнозы», как правило, реализуются в срок.

Один из примеров таких «долгоиграющих» строительных проектов – ЖК «Ботанический». Реализация проекта стартовала еще три года назад, к началу 2013 года на площадке уже возвышались четыре секции высотой в 22 этажа. Секции с 1-й по 4-ю застройщик планирует ввести в эксплуатацию в конце этого года. Реализация проекта продолжится и потом: ввод части секций уже запланирован на 2014 год, другая часть будет введена в эксплуатацию в 2015 году.

Есть среди строительных проектов, которые будут завершены к концу года, и примеры «одиночных» многоэтажек, работа над которыми ведется уже несколько лет и имеет все шансы завершиться до начала 2014 года. Строительство 8-этажного жилого дома на ул. Чкалова в границе Бр. Коростелевых и Ленинской сегодня находится на завершающей стадии. За время строительства существенно выросла цена: если в начале года здесь можно было купить жилье от 55 тыс. руб./кв.м, то сейчас минимальной ценовой планкой является стоимость просторных «трешек» – от 65 тыс. руб./кв.м. Квартиры более компактного метража и представлены в меньшем количестве, и стоят дороже.

О ценовых тенденциях

В целом процесс удорожания квадратного метра по мере роста жилого комплекса продолжает оставаться закономерным. Так, в диапазоне 4-6 тыс. руб. выросли цены за квадратный метр жилья в ЖК «Радужный Элит-5» и ЖК «Радужный Элит-6», примерно в таком же ценовом диапазоне подорожали квартиры во второй очереди ЖК «Самара-Твинс».

В других городских жилых комплексах корректировка цен оказалась еще более существенной: в ЖК «Печера.РФ» стоимость «квадрата» уже начинается не от 39 тыс. руб., а от 42,7 тыс. руб., в ЖК «Чемпион» в почти готовой секции цены выросли на 10 тыс. руб./кв.м по сравнению с началом реализации квартир на стартовом этапе строительства.

Впрочем, помимо роста стоимости квартир в домах со сроком сдачи в 2013 году, был зафиксирован и обратный процесс. В ЖК «Портал-Билдинг» цены, напротив, немного снизились, однако это исключительно маркетинговый ход.

В продаже осталось всего 8 квартир, которые и предлагаются по специальной цене – от 55 тыс. руб./кв.м (в начале года стоимость метра в жилом комплексе начиналась от 59 тыс. руб.). Для всего рынка первичного жилья такой дисконт, конечно, не является закономерным. Аналогичным образом распродает «сладкие остатки» компания «Град»: в жилом комплексе «Квартал Новый» в секции, близкой к сдаче, осталась в экспозиции единственная 2-комнатная квартира. Ее стоимость аналогична ценам начала года – 36 тыс. руб./кв.м.

Еще одна любопытная ценовая тенденция наблюдается в сегменте доступного первичного жилья: значительнее всего здесь дорожают самые дешевые квартиры «на стадии 0» небольших метражей. Подтверждение тому – ЖК «Александровский», где стартовая цена за «квадрат» в начале года находилась на уровне 37 тыс. руб., а сейчас произошло неравномерное удорожание – для разных метражей свое. «Однушки» подорожали больше всего: сейчас их стоимость начинается от 46 тыс. руб./кв.м, а вот «трешки» выросли в цене всего на 2 тыс. руб./кв.м.

Параллельно с процессом удорожания стремительно сокращается и число свободных квартир в жилых домах с высокой степенью готовности. Все-таки близость ввода в эксплуатацию для многих покупателей долевок становится серьезным доводом в пользу приобретения. «Именно этап строительства является решающим фактором в процессе активизации спроса и удорожания квартиры, а вовсе не местоположение, – подтверждает управляющий отделом жилой недвижимости АН «Визит» Олеся Карпенко. – Рост цен тем быстрее, чем ближе ввод в эксплуатацию». Так, в готовых секциях ЖК «Ботанический» свободных квартир не осталось в продаже вовсе, в сдающихся в этом году секциях ЖК «Радужный Элит» остались лишь квартиры по переуступке права собственности. Во многих самарских ЖК, близких к сдаче, количество квартир от застройщика единично, и есть все основания полагать, что и они в экспозиции надолго не задержатся.

Начали с нуля

Строительных проектов, работа над которыми стартовала в 2013 году и должна завершиться до конца этого года, в городе действительно не так много. В качестве одного из примеров можно привести ЖК «Ипподром», проект застройки в Промышленном районе. В начале года застройщик начал возведение первой очереди, и ввод ее в эксплуатацию уже не за горами – в конце июля.

Что касается стоимости квадратного метра в первой очереди, то и здесь налицо ее прямая зависимость от степени готовности дома. На начальном этапе строительства в ЖК «Ипподром» можно было найти квартиры от 37 тыс. руб./кв.м, тогда как на сегодняшний день для всех квартир жилого комплекса установилась единая цена – 49 тыс. руб. за «квадрат». А вторая очередь жилого комплекса будет готова как раз к началу 2014 года, ее ввод запланирован на первый квартал. Кстати, стоимость квадратного метра в строящихся секциях традиционно ниже (43 тыс. руб./кв.м), а выбор свободных квартир – напротив, обширнее.

Еще один строительный проект – «Южный город» – также вступил в стадию строительства в этом году. Несмотря на то что его реализация рассчитана почти на пару десятилетий, определенный объем нового жилья компания-застройщик планирует ввести в эксплуатацию уже в этом году. Стремительного роста стоимости квадратного метра здесь пока не было: реализация первой очереди «Южного города» еще не достигла завершающей стадии.