Долевка = улучшенка: ценовые стратегии выбора

Квартира улучшенной планировки является альтернативой долевке – как в плане качественных характеристик, так и с точки зрения стоимости. При этом на итоговую стоимость улучшенки не влияет ее метраж, в то время как для квартиры в новостройке это главный ценообразующий фактор.

---

 

---

Улучшенка – достойный конкурент для долевки

После принятия решения о покупке новой квартиры будущий собственник неминуемо оказывается перед выбором между первичным и вторичным жильем. Если отбросить все качественные различия между этими разновидностями жилья и сосредоточиться только на цене, то можно сделать ряд интересных выводов, которые в итоге могут повлиять на выбор каждого покупателя.

Квартиры улучшенной планировки на рынке вторичного жилья однозначно являются наиболее конкурентоспособным и ликвидным товаром. Такое жилье не устарело морально (в отличие от тесных хрущевок и ветшающих сталинок), зачастую оснащено неплохой инфраструктурой, удобно с точки зрения планировок и безопасно с точки зрения коммуникаций. Соответственно, когда человек оказывается перед выбором, первичное или вторичное жилье купить, он, скорее всего, придет к сравнению улучшенок и долевок.

Эксперты рынка жилой недвижимости практически единогласно называют современную ситуацию на рынке вторичного жилья состоянием стагнации: за последние несколько лет стоимость квадратного метра в этом сегменте незначительно двигалась то в большую, то в меньшую сторону. Однако в сумме эти колебания дают, по сути, ноль. Вместе с тем о постепенном, но постоянном повышении стоимости квадратного метра на первичном рынке говорят как сами застройщики, так и представители риэлторского сообщества. Получается, что на «вторичку» цены почти не растут (а на некоторые сегменты жилья и вовсе неуклонно снижаются), тогда как рынок первичного жилья демонстрирует уверенный ценовой рост? И да, и нет, считают эксперты.

Ценовая динамика в данном случае напрямую зависит от типа жилья, и квартиры улучшенной планировки «чувствуют» себя наиболее комфортно, демонстрируя стабильную востребованность, которая отражается и на стоимости квадратного метра. «Большинство покупателей жилья сегодня делают выбор в пользу комфортных условий проживания, – отмечает коммерческий директор ГК «Статус» Елена Чичановская. – Этим требованиям отвечают квартиры улучшенной планировки и квартиры в новостройках. Параллельно можно наблюдать возрастающий отказ от покупки ряда объектов вторичного рынка – квартир сталинской и хрущевской планировки, квартир в двух- или трехэтажных домах. Выбор определяется параметром качества, этот же параметр влияет и на цену объекта недвижимости». 

Улучшенки по праву считаются сегментом жилья, способным конкурировать с новостройками. Это суждение подкрепляется данными статистики: с декабря 2008 года на жилье этого типа цены не снижались (в отличие от других типов «вторички»). Эксперты рынка связывают такую положительную динамику с тем, что рынок квартир улучшенной планировки постоянно пополняется сданными в эксплуатацию новостройками. Ведь квартира в доме, построенном пару лет назад, – тоже улучшенка. Такое постоянное обновление «состава» самарских улучшенок делает их максимально ликвидными и позволяет удерживать цену.

При этом большинство предложений в этом сегменте жилья – однокомнатные квартиры. Так, по данным аналитиков ДК «Древо», на конец прошлого года почти половина всех предложений в сегменте улучшенок Октябрьского и Железнодорожного районов (46%) приходилась именно на «однушки». 29% предложений представляли 2-комнатные квартиры, и 21% – «трешки».

Итак, сопоставим среднюю стоимость улучшенок и долевок. При определении средней стоимости вторичного жилья эксперты рынка руководствуются несколькими аксиомами, которые гарантированно влияют на цену, по которой квартира выходит на рынок. Во-первых, стоимость вторичного жилья напрямую зависит от района. Так, самые дешевые предложения традиционно можно встретить на городских окраинах или в спальных районах города, но нужно учитывать, что жилье улучшенной планировки там представлено точечно.

Наибольшая плотность жилья улучшенной планировки наблюдается в Октябрьском, Промышленном и Железнодорожном районах города. Другие факторы, которые оказывают влияние на стоимость улучшенки, – этажность (принцип большей дешевизны квартир на крайних этажах работает и здесь), качество и уровень ремонта, инфраструктура, близость социальных объектов.

Что касается квартир в строящихся домах, то здесь факторы ценообразования изначально другие. Среднюю стоимость квадратного метра в новостройках застройщики и риэлторы определяют в 45–48 тыс. руб. При этом наибольшее предложение в этом сегменте жилья сосредоточено все в тех же Октябрьском и Промышленном районах, уже меньше новостроек в Советском, Железнодорожном и Кировском районах города. Предложения в историческом центре и на окраинах единичны.

Стоимость квадратного метра в долевке напрямую зависит от качественных характеристик самого дома и в меньшей степени – от его местоположения, считают многие игроки рынка недвижимости. Это утверждение легко подтвердить фактами: по итогам мониторинга самарского рынка первичного жилья самая высокая стоимость квадратного метра в новостройке (естественно, исключая центральные районы города) обнаружена в Советском районе. В данном случае высокая стоимость обусловлена в первую очередь дефицитом предложений в сегменте новостроек. По сути, в этой локации можно найти лишь одно предложение – новостройку компании «Новый Дон» на пересечении улиц Авроры и Дыбенко.

Соответственно, на рынке первичного жилья объем доступных предложений влияет на установление цены в большей степени, чем на рынке «вторички», где предложений в экспозиции стабильно много.

Если оценивать общие ценовые показатели, то вторичный рынок жилья в Самаре дороже первичного на 20–25%, по мнению экспертов. Однако, безусловно, покупателю жилья нужно учитывать, что в случае с покупкой «вторички» - улучшенки эта стоимость часто оказывается итоговой (если квартира в хорошем состоянии и не требует срочных финансовых вложений), то, покупая долевку, человек приобретает лишь стены, которые ему предстоит «превратить» в отремонтированную квартиру.

Когда стоимость квартиры зависит от метража?

Для потребителя общая стоимость квартиры является величиной более показательной, чем стоимость квадратного метра. Именно ориентируясь на общую стоимость, он делает вывод о доступности или дороговизне жилья. Однако перед тем, как решиться вложить свои сбережения в покупку квартиры, нужно понять, как образуется ее стоимость.

Налицо закономерность: в долевках основным фактором ценообразования является, как уже говорилось, метраж. Располагая определенной суммой, покупатель может рассчитывать только на жилье определенного метража. Конечно, стоимость квадратного метра в 1-комнатной квартире зачастую оказывается выше стоимости квадрата в «трешке», но итоговая сумма все равно является некоей устойчивой величиной, которая тем выше, чем больше метраж. Например, купить 1-комнатную квартиру в достроенной секции ЖК «Верхняя Полевая» можно за 85 тыс. руб./кв.м

(стоимость всех «однушек» площадью 48 кв.м идентична – 4,08 млн руб.). По одинаковой цене реализуются и 2-комнатные квартиры: жилье площадью 75 кв. м обойдется в 5,25 млн руб., а «трешка» площадью 115 кв. м – в 7,13 млн руб.

Однако эта же закономерность не работает в отношении вторичного жилья улучшенной планировки. Примеров этому в актуальной экспозиции улучшенок масса. Так, за сумму в 3 млн руб. можно купить 1-комнатную квартиру площадью 45 кв.м на пересечении улиц Полевой и Арцыбушевской в доме, сданном в декабре 2012 года. За эти же деньги можно приобрести «двушку» на ул. Ерошевского площадью 51 кв. м и даже «трешку» площадью 74 кв. м на ул. Нагорной. Все три квартиры находятся в хорошем состоянии, но расположены в разных частях города – и этот фактор влияет на их стоимость куда больше, чем метраж. Не случайно многие представители рынка жилья вообще не оперируют показателем «стоимость квадратного метра» по отношению к вторичному жилью – в этом сегменте стоимость квадрата не показательна, так как различается даже в границах одного дома. Например, на улице Победы, 109 выставлены на продажу две 3-комнатные квартиры. Одна расположена на втором, другая – на третьем этаже. Метраж квартир одинаков, но одна (на втором этаже) экспонируется по цене 3,5 млн руб., а та, что находится этажом выше, – 3,4 млн руб.

Что же выбрать – улучшенку или долевку?

Если будущий собственник жилья располагает определенной суммой, но пока не определился с метражом квартиры, ему следует учитывать, что возможность варьировать характеристиками и даже площадью жилья у него будет лишь в том случае, если он остановит свой выбор на «вторичке». Наряду с этой возможностью он сумеет выбирать район города, степень инженерной и инфраструктурной оснащенности дома и другие важные детали, которые напрямую участвуют в ценообразовании. Как отмечает управляющий отделом жилой недвижимости АН «Визит» Олеся Карпенко, цены на квартиры в сданных домах подвержены влиянию многих факторов. «С каждым годом возрастает влияние таких факторов, как развитая инфраструктура, однородная социальная среда в микрорайоне, единая концепция застройки. Эти факторы складываются как раз на этапе эксплуатации дома и потому важны для вторичных объектов. Именно они гарантируют покупателю дальнейшую ликвидность жилья».

Если же покупатель остановит свой выбор на первичном жилье, он должен понимать, что оплачивает «чистый» метраж, и стоимость его будущего жилья формируется в прямой зависимости от квадратных метров. В этом плане процесс ценообразования на первичном рынке более прозрачен. «Первичный рынок более стабилен по сравнению с вторичным, – говорит риэлтор Мария Безбородова. – Конечно, здесь есть свои условия, влияющие на цену: срок сдачи объекта в эксплуатацию, стадия строительства, репутация застройщика. Но на первом месте все же стоимость квадратного метра, которая в первую очередь зависит от характеристик самого объекта недвижимости».