Традиционные ежегодные поездки жюри региональной Премии РС-2025 к номинантам стартовали. Эксперты побывали в двух загородных жилых поселках в Подстепках, осмотрели первый в регионе апарт-комплекс и загородный объект для отдыха в Малой Царевщине. В каждом случае оценивали не только готовый продукт, но и подход девелоперов к планировкам, строительству, благоустройству и дальнейшей эксплуатации проектов.

Номинация «Свой дом»: жилой комплекс «Престиж» в селе Подстепки Ставропольского района

Первой остановкой стал малоэтажный жилой комплекс «Престиж» в Подстепках. Проект рассчитан на четыре очереди, в каждой из которых по 24 дома. Всего здесь планируют построить 96 домов. Первую очередь завершили в 2024 году и практически полностью реализовали: в продаже остается только большой коттедж площадью около 200 кв. м стоимостью 14,2 млн рублей. Во второй очереди пять домов уже нашли владельцев. 

Концепция двух первых очередей практически одинаковая. Самый небольшой дом имеет площадь 131,7 кв. м и стоит от 11,2 млн рублей. Каждый участок — минимум 7 соток, у крайних домов площадь земли достигает 9,5 сотки.

— Основной спрос на небольшие дома пришелся на молодые семьи: около 95% таких сделок проходили с использованием семейной ипотеки. Более просторные дома выбирают покупатели постарше, причем чаще приобретают их за собственные средства, без ипотеки, — рассказал руководитель проекта Константин Нуждин. 

На первом этапе значительная часть сделок проходила по сельской ипотеке, однако после изменения условий программы этот инструмент перестал использоваться. Сейчас проект ориентирован в том числе на семейную аудиторию: в Подстепках есть школа и детский сад, а в конце первой очереди уже оборудовали детскую площадку.

Территория поселка не будет закрытой: общая управляющая компания здесь не предусмотрена, а доступ планируют регулировать шлагбаумом. Общих платежей для жителей также нет. Единственный регулярный сбор — 100 рублей с дома на уборку снега. Этим занимается подрядчик из Подстепок.

Дома подключены к газу. Вода поступает из общей скважины, рассчитанной на три коттеджа, электричество — 15 кВт на дом. Для канализации у каждого коттеджа предусмотрены две переливные выгребные ямы. По расчетам застройщика, их емкости должно хватать примерно на три года эксплуатации.

Одна из особенностей домов — конструкция наружных стен. Девелопер использует так называемую колодезную кладку: снаружи расположена бетонная стена, внутри — 15-сантиметровый слой утеплителя, затем еще один блок. Такая конструкция формирует многослойную стену «блок + минвата + блок» и позволяет сохранять тепло.

В домах площадью 131,7 кв. м предусмотрены две детские комнаты, мастер-спальня и просторная кухня-гостиная. Высота потолков достигает 5,6–6 метров. Еще одна практичная деталь появилась благодаря опыту первой очереди. Жильцы самостоятельно оборудовали в домах теплые кладовые с отдельным входом с улицы. Во второй очереди застройщик уже заложил такие помещения в проект изначально.

— Мы посмотрели, какие решения жители первой очереди реализовывали уже после покупки домов, и часть из них решили перенести в следующую очередь. Так появились предусмотренные проектом теплые кладовые с отдельным входом, — отметил представитель компании.

Эксперты обратили внимание и на уровень подоконников — он ниже привычного для подобных домов, что дает больше света и визуально расширяет пространство.

В больших коттеджах предусмотрены просторные гостиные, два санузла, мастер-спальни с возможностью организации гардеробной или собственного санузла. У одного из домов на участке 9,5 сотки предусмотрен гараж на два автомобиля, из которого есть вход в котельную. При этом в первой очереди мастер-спальни не было: вместо нее проект предусматривал кладовую. Теперь планировки доработали с учетом накопленного опыта.

Все дома подключены к оптоволоконному интернету. Покупателям их передают с предчистовой отделкой, асфальтированными подъездами и парковочными местами. 

В третьей очереди планируется отдельный формат — десять домов меньшей площади с участками по 10 соток. Все строительство компания ведет за собственные средства.

 

Номинация «Свой дом»: коттеджный поселок «Онегин» в селе Подстепки Ставропольского района 

Второй объект в Подстепках — сосед и по расположению, и по номинации — коттеджный поселок «Онегин». Жилая застройка сформирована вокруг центральной улицы, от которой отходят переулки по 12 домов каждый. У въезда предусмотрена гостевая парковка.

Всего проект рассчитан на 200 домов. В прошлом году реализовали первые 24, многие собственники уже успели провести зиму в новых домах и сейчас активно занимаются ремонтами. 

Все дома одноэтажные. Самая компактная площадь — 111 кв. м, всего предусмотрено пять планировок, максимальная площадь — 181 кв. м. Участки стандартно имеют площадь 6 соток, для самых больших домов — 7,5 сотки. Дом площадью 181 кв. м с таким участком стоит около 14 млн рублей. Стартовая цена в проекте — 7,7 млн рублей.

Один из домов площадью 133 кв. м отличается от остальных планировочным решением. В каждом доме предусмотрены два санузла и терраса, спальни дополнены нишами. Высота потолков начинается от трех метров, а в кухнях-гостиных она еще выше.

Девелопер сознательно отказался от гаражей: покупатели не предъявляли такого запроса. При этом в проектах оставляют проем под будущие ворота — собственники смогут самостоятельно выбрать, как организовать въезд на участок.

В домах предусмотрена предчистовая отделка. Система отопления выполнена в формате теплого пола, радиаторы не устанавливают. Есть газовый котел, электричество заводят в дом, но разводку по помещениям покупатель выполняет самостоятельно. В качестве альтернативы можно приобрести дом в более бюджетной комплектации: газ проходит по границе участка, а часть работ по инженерным системам переносится на собственника.

— Несмотря на возможность выбрать более бюджетный вариант, практически все покупатели останавливаются на предчистовой отделке. Это позволяет быстрее перейти к ремонту и при этом сохранить возможность адаптировать дом под себя, — рассказала руководитель отдела продаж КП «Онегин» Оксана Гринько.  

В каждом доме также есть чердак. Сейчас это дополнительное техническое пространство, но в будущем собственники смогут использовать его для хранения или даже организовать там жилую зону. В конструкциях домов предусмотрен армопояс.

Еще одна особенность проекта — возможность вносить изменения на этапе строительства. Покупатели могут адаптировать отдельные решения под свои потребности. 

Водоснабжение обеспечивает одна скважина на весь поселок, для канализации у каждого дома предусмотрены две выгребные ямы. Инженерные сети — в том числе газ и электричество — прокладывают под землей.

В центре поселка запроектирована детская площадка и парковая зона площадью более 1 га. Парк начнут высаживать в этом году. Перед домами управляющая компания высаживает газон, а парковочные места оборудуют асфальтовой крошкой. Асфальт в переулках укладывают на финальном этапе, перед вводом очереди.

Услуги управляющей компании стоят 3 700 рублей с дома в месяц. Высокие заборы между соседними участками здесь считают частью концепции приватности: при общей архитектуре поселка каждый домовладелец получает обособленное пространство.

 

Номинация «Лучший проект редевелопмента»: апарт-комплекс Polovkovo Aparts на бул. Курчатова, 20 (г. Тольятти)

В Тольятти эксперты посетили проект Polovkovo Aparts — по сути, первый в регионе опыт комплексной реализации апартаментов для бизнеса и частных инвесторов-арендодателей. Под апарт-комплекс девелопер адаптировал здание бывшей АТС «Ростелекома». Само здание стало основой для нового формата недвижимости благодаря своему конструктиву и внутренней организации пространства.

Всего здесь 88 апартаментов — по 14 на этаже. Площади варьируются от 27 до 90 кв. м, представлены планировки площадью 36, 48 и 54 кв. м. Всего предусмотрено пять типов планировок. Самый компактный объект — двухуровневый апартамент площадью 24 кв. м.

Большая часть помещений уже реализована: в продаже осталось около пяти объектов, причем преимущественно крупные площади. Стоимость небольшого двухуровневого апартамента составляла около 2,7 млн рублей — примерно 110 тыс. рублей за квадратный метр.

— Мы видели спрос как со стороны покупателей, которые рассматривают апартаменты для собственного использования, так и со стороны бизнеса. Около 70% сделок проходили по трехэтапной оплате: 30% вносили при заключении договора, еще 30% — в середине строительства, оставшуюся сумму — при сдаче объекта, — рассказал руководитель проекта Polovkovo Aparts Сергей Половков.  

Ключи собственникам передали в декабре — сейчас они занимаются ремонтами и адаптацией помещений под свои задачи. Значительная часть покупателей приобрела площади под офисы. При этом коммерческая функция здания уже формируется: в комплексе появился «Магнит», помещения также заняли операторы связи — «МегаФон», Tele2 и МТС.

Таким образом, бывшая техническая инфраструктура получила новое назначение: в одном здании объединились небольшие офисы, коммерческие помещения и апартаменты.

Номинация «Зеленый оазис»: дом отдыха «Волжская тайга» в с. Малая Царевщина в Красноярском районе

Последним объектом поездки стал загородный комплекс «Волжская тайга» в Малой Царевщине. Проект расположен на улице Молодежной, 2, непосредственно у соснового массива.

На закрытой территории находятся три дома — один из них двухэтажный, два одноэтажных. В одном из домов предусмотрена баня с панорамным окном. Для гостей оборудована беседка с мангальной зоной и открытый подогреваемый бассейн. Из комплекса можно выйти в сосновый бор через отдельную калитку.

Проект создавали постепенно, под конкретное место.

— Землю для этого проекта я искал довольно долго. Когда удалось найти подходящий участок, стало понятно, что здесь можно сделать именно такой формат. Изначально хотелось развивать территорию дальше, вглубь массива, но выяснилось, что участие в торгах по этой территории — процесс непростой. Поэтому пока проект остается в существующих границах, — рассказал владелец дома отдыха Артем Архипов. 

Земельный участок находится в собственности и имеет назначение ИЖС. Дома построены из дерева, в качестве материала внутренней отделки использована липовая доска. Формат рассчитан как на индивидуальный отдых, так и на групповые заезды.

Владелец рассматривает комплекс как объект, который можно сдавать целиком, — например, для проведения мероприятий или семейных выходных. В таком случае одновременно используются все три дома, баня, беседка и бассейн, а закрытая территория и собственный выход в лес становятся частью готового сценария отдыха.

Для экспертного жюри этот объект стал примером другого подхода к загородной недвижимости: здесь акцент сделан не на количестве домов и масштабировании поселка, а на приватности, природном окружении и создании готового продукта для отдыха.

В результате очередной выезд позволил экспертам увидеть проекты не только в презентациях и планах, но и в реальной эксплуатации: в одном случае — уже сформированные загородные поселки, где собственники делают ремонты и живут; в другом — почти полностью реализованный объект, меняющий назначение бывшего административного здания; в третьем — небольшой туристический комплекс, встроенный в природное окружение. Все эти особенности эксперты смогут учесть при подведении итогов региональной Премии РС-2025.