Как ускорить расселение аварийных памятников архитектуры и сделать этот процесс эффективным? Как привлечь инвесторов к восстановлению объектов культурного наследия, а главное — сохранить в исторических зданиях жилую функцию, если она была там изначально? Эти и другие вопросы обсудили на круглом столе Общественной палаты РФ. В диалоге приняли участие спикеры из разных регионов, Самарскую область представил исполнительный директор Ассоциации девелоперов и застройщиков Самарской области «Развитие и Созидание», директор компании «ОКТОГОН» Олег Никитенко.
Более 1 200 исторических домов ждут расселения
В России более 1,2 тысячи аварийных многоквартирных домов, имеющих статус объектов культурного наследия, до сих пор остаются нерасселенными. Пока жители ждут переезда, исторические здания продолжают разрушаться. При этом даже после расселения многие памятники архитектуры не получают шанса на восстановление: действующие строительные нормы затрудняют их возвращение в жилой фонд, а альтернативное коммерческое использование не всегда интересно инвесторам.
Круглый стол «Расселение аварийных многоквартирных домов — объектов культурного наследия: региональные практики и предложения по совершенствованию федерального регулирования» прошел по инициативе Татьяны Львовой, председателя Комиссии по вопросам сохранения и обеспечения доступности культурного наследия Общественного совета при Минкультуры России и Комиссии «ОПОРЫ РОССИИ» по развитию бизнеса, сохраняющего историко-архитектурное наследие.
Соорганизаторами выступили Комиссия Общественной палаты РФ по городской и окружающей среде, профильные комиссии Общественного совета при Минкультуры России и «ОПОРЫ РОССИИ», а также Союз российских городов.
К обсуждению присоединились представители федеральных министерств, Фонда развития территорий, ДОМ.РФ, Агентства стратегических инициатив, региональных и муниципальных властей, предпринимательского и экспертного сообщества. На мероприятие зарегистрировались около 160 участников из более чем 40 субъектов России.
Масштаб проблемы обозначила Татьяна Львова. По данным Фонда развития территорий, на 1 июля 2026 года в стране насчитывался 1 751 аварийный многоквартирный дом со статусом объекта культурного наследия. Из них расселены 523 здания, еще 1 228 остаются заселенными. Таким образом, почти 70% аварийных исторических многоквартирных домов из этой категории до сих пор не освобождены.
За статистикой стоят две взаимосвязанные проблемы. Первая — безопасность людей, вынужденных жить в зданиях, состояние которых признано аварийным. Вторая — сохранность самих памятников архитектуры. Чем дольше затягивается расселение, тем выше риск дальнейшего разрушения конструкций, пожаров, вандализма и утраты исторических элементов.
Особенно остро эта проблема проявляется в старых городских центрах, где значительную часть объектов культурного наследия составляет именно историческая жилая застройка.
Первый заместитель председателя Комиссии ОП РФ по городской и окружающей среде Андрей Максимов обратил внимание на противоречие между культурной ценностью таких зданий и возможностями их экономического использования.
Обычный аварийный дом после расселения может быть снесен, а освободившийся участок — использован для нового строительства. С объектом культурного наследия такой сценарий невозможен. Памятник необходимо сохранить, однако его реставрация требует значительных вложений, которые далеко не всегда можно компенсировать последующим использованием недвижимости.
В результате бюджетных средств для оперативного расселения недостаточно, а частный капитал не спешит участвовать в восстановлении объектов, возможности использования которых ограничены законодательством.
Расселять быстрее, сохранять сразу
По мнению Татьяны Львовой, решение проблемы требует не отдельных мер поддержки, а комплексного изменения существующего механизма работы с аварийными историческими домами.
Одно из ключевых предложений — выделить многоквартирные дома — объекты культурного наследия в отдельную категорию при расселении аварийного жилья.
Сегодня такие здания включаются в общую очередь. При этом их историко-культурная ценность не обеспечивает дополнительных преимуществ при определении сроков расселения. За годы ожидания состояние памятника может существенно ухудшиться, а стоимость его последующего восстановления — вырасти.
Изменить ситуацию могло бы введение приоритетного порядка расселения либо отдельной квоты финансирования для аварийных домов, имеющих охранный статус.
Второй важный вопрос — судьба здания после выезда последних жителей. Именно этот период нередко оказывается наиболее опасным для памятника. Дом перестает использоваться по назначению, прежняя система содержания фактически прекращает действовать, а новый собственник или инвестор еще не определен. Без охраны и консервации здание может быстро прийти в состояние, при котором реставрация станет значительно сложнее и дороже.
Татьяна Львова предложила законодательно закрепить обязательные меры по сохранению объекта сразу после расселения. Речь идет о своевременной консервации и предотвращении дальнейшего разрушения исторических конструкций.
Еще одна инициатива касается последовательности действий государства и бизнеса. Сегодня поиск инвестора зачастую начинается уже после освобождения дома. В результате между расселением и началом восстановительных работ могут проходить годы.
Предлагается изменить этот подход: готовить объект к передаче инвестору параллельно с расселением, заранее определяя перспективы использования здания и сроки его вовлечения в хозяйственный оборот.
Такой механизм позволил бы сократить период простоя исторической недвижимости и уменьшить риски ее утраты.
Отдельное внимание Татьяна Львова уделила сохранению жилой функции памятников архитектуры. По ее мнению, восстановление исторических домов не должно автоматически означать их превращение в гостиницы, рестораны или офисы.
Многие из этих зданий расположены в привлекательных районах, где существует устойчивый спрос на жилье. Возможность вновь использовать их как многоквартирные дома могла бы одновременно решить задачу сохранения исторической среды и повысить интерес частных инвесторов.
Для исторических домов — особые правила
Проблему сохранения жилой функции объектов культурного наследия подробно рассмотрел исполнительный директор Ассоциации девелоперов и застройщиков Самарской области «Развитие и Созидание», директор компании «ОКТОГОН» Олег Никитенко.
По его словам, для Самары этот вопрос особенно актуален. Значительная часть объектов культурного наследия, находящихся в неудовлетворительном состоянии, представляет собой многоквартирные жилые дома в историческом центре.
При этом их расположение остается одним из главных преимуществ. Центральные кварталы востребованы у покупателей недвижимости, тогда как свободных участков под новое строительство практически не осталось. Однако существующее регулирование не позволяет в полной мере использовать этот инвестиционный потенциал.
Олег Никитенко обратил внимание, что трудности возникают еще до расселения. В некоторых случаях собственники квартир заинтересованы в восстановлении своего дома и готовы участвовать в финансировании работ. Но разработанный проект реконструкции сталкивается с требованиями современных строительных, санитарных и противопожарных норм.
Исторические здания возводились 100–150 лет назад, когда действовали совершенно другие архитектурные и градостроительные стандарты. Их конструктивные особенности зачастую невозможно изменить без ущерба для охраняемых элементов.
Например, современное законодательство предъявляет требования к ширине лестничных маршей, освещенности квартир, планировочным решениям, парковочным местам и благоустройству территории. В новом жилом комплексе эти параметры можно предусмотреть на этапе проектирования. В существующем памятнике архитектуры многие из них физически невозможно обеспечить. Ширину исторической лестницы нельзя увеличить без вмешательства в конструкцию здания. Требования к инсоляции сложно выполнить, поскольку изменить ориентацию дома относительно сторон света невозможно.
При этом любые изменения должны учитывать предмет охраны объекта культурного наследия — те архитектурные, конструктивные и исторические характеристики, которые государство обязано сохранить.
— В результате возникает противоречие: чтобы вернуть зданию жилую функцию, необходимо выполнить современные нормативы, но их соблюдение может потребовать недопустимого вмешательства в историческую архитектуру.
Проблема сохраняется и после расселения дома. Даже если инвестор готов вложить средства в реставрацию и снова продавать квартиры, он сталкивается с теми же ограничениями, которые ранее помешали собственникам восстановить здание самостоятельно, — подчеркнул эксперт.
По оценке Олега Никитенко, для подавляющего большинства таких объектов — порядка 95% — возвращение к жилому использованию оказывается практически недоступным именно из-за нормативных барьеров.
В качестве примера он привел самарский исторический дом, оказавшийся в зоне влияния строительства метро. Возможность восстановить здание и вернуть в него жителей рассматривалась, однако реализовать этот сценарий не удалось: проект не смог получить необходимое подтверждение соответствия требованиям, предъявляемым к реконструкции многоквартирного жилого дома.
Таким образом, ограничения действуют не только в отношении девелоперов. Они затрагивают и собственников исторического жилья, которые заинтересованы в сохранении своих квартир.
Олег Никитенко предложил принципиально новый подход: выделить жилые помещения в объектах культурного наследия в самостоятельную категорию недвижимости и разработать для нее специальное нормативное регулирование.
— Сегодня реконструкция многоквартирных домов должна учитывать требования СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные» и СП 42.13330.2026 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», — напомнил Олег Никитенко. — Эти документы ориентированы прежде всего на обеспечение безопасности, качества и комфорта современной жилой среды. Однако применение единых требований к новостройкам и зданиям с вековой историей создает серьезные трудности. В этом случае выходом мог бы стать отдельный свод правил по реконструкции и приспособлению многоквартирных жилых домов — объектов культурного наследия к современному использованию. В нем необходимо определить обязательный минимум требований, обеспечивающих безопасность проживания, и предусмотреть особенности, обусловленные исторической архитектурой. Это позволило бы отказаться от практики, при которой для каждого сложного объекта приходится искать индивидуальные нормативные исключения или разрабатывать специальные технические условия. Вместо этого появился бы единый, понятный собственникам, проектировщикам, экспертным организациям и инвесторам механизм восстановления исторического жилья.
При этом Олег Никитенко подчеркнул, что речь не идет об отказе от требований безопасности. Предлагается установить специальный порядок их выполнения с учетом характеристик зданий, которые невозможно изменить без утраты культурной ценности.
Еще одна часть инициативы — законодательное закрепление особого статуса жилого помещения, расположенного в объекте культурного наследия.
— Такая категория недвижимости могла бы иметь собственные требования к реконструкции, эксплуатации и содержанию, а также понятные ограничения для будущих владельцев, — пояснил Олег Никитенко.
— Специальное регулирование способно повысить инвестиционную привлекательность исторических домов и упростить приобретение восстановленных квартир, в том числе с использованием ипотечного кредитования. А для Самары, где значительная часть исторического центра сформирована именно жилой застройкой, это могло бы стать одним из инструментов сохранения городской среды.
Региональная практика: расселение и финансирование
Необходимость изменения существующего порядка поддержали представители федеральных ведомств и регионов. Председатель Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры, заместитель губернатора Курской области Артем Демидов предложил учитывать историко-культурную ценность здания при определении очередности расселения:
— Когда мы расселяем аварийный дом, на первое место мы должны ставить безопасность людей, но также важно сохранить сам объект культурного наследия. В связи с этим статус объекта культурного наследия мог бы учитываться как дополнительный критерий приоритизации, — отметил он.
Дополнительным основанием для ускоренного расселения, по его мнению, может стать расположение дома в историческом центре или на территории исторического поселения.
Директор Фонда развития территорий по реализации региональных проектов Андрей Шелковый обратил внимание на финансовую сторону проблемы. Общая площадь аварийных многоквартирных домов, имеющих статус объектов культурного наследия, составляет около 700 тыс. кв. метров. Для ускорения их расселения необходимо не только бюджетное финансирование, но и привлечение частных инвестиций.
— Еще одним решением этой задачи могло бы стать определение отдельного источника целевого финансирования. Причем обязательным условием должно стать вовлечение объекта в хозяйственный оборот в течение года, — предложил Андрей Шелковый.
Такой подход предполагает, что расселение и дальнейшее восстановление здания будут рассматриваться как взаимосвязанные этапы единого проекта.
Заместитель директора Департамента стратегических проектов Минстроя России Анна Огурцова представила действующие механизмы расселения аварийного жилищного фонда и критерии определения очередности.
В ходе обсуждения участники также обозначили необходимость урегулировать содержание исторических домов в переходный период — после освобождения от жильцов, но до появления нового правообладателя.
Руководитель Службы по охране объектов культурного наследия Иркутской области Руслан Дьячук предложил сформировать специальный механизм работы с аварийными историческими многоквартирными домами. В числе его инициатив — целевые квоты Фонда развития территорий, обязательная консервация освобожденных зданий и создание единого инвестиционного реестра на платформе «Наследие.ДОМ.РФ». Предполагается, что такой реестр позволит потенциальным инвесторам заранее получать информацию об объектах, которые готовятся к расселению, и оценивать перспективы их восстановления.
Член Экспертного совета Минстроя России по формированию комфортной городской среды Евгения Муринец высказалась за разработку отдельной федеральной программы. При выборе приоритетных объектов она предложила учитывать не только техническое состояние зданий, но и перспективы развития территорий, отраженные в мастер-планах и документах пространственного планирования. Такой подход позволит направлять ресурсы на сохранение исторических домов с учетом их роли в дальнейшем развитии городов.
Как вернуть историческим зданиям жилую функцию
Предложения по изменению нормативной базы прозвучали и со стороны региональных органов охраны культурного наследия. Начальник Управления по государственной охране объектов культурного наследия Курской области Ирина Аникеева обратила внимание на сложности, возникающие после расселения исторического многоквартирного дома. При переводе здания в нежилой фонд и последующей передаче инвестору возможность вернуть его первоначальное назначение оказывается существенно ограниченной. Даже если техническое состояние объекта позволяет организовать в нем квартиры, требования к современным многоквартирным домам могут сделать такой проект нереализуемым.
Поэтому Курская область предлагает совершенствовать порядок расселения и приватизации исторических многоквартирных домов, а также разработать специальные нормативные решения для сохранения их жилой функции.
Эта позиция созвучна инициативе Олега Никитенко: без изменения строительного регулирования даже финансово привлекательные проекты восстановления исторического жилья могут оставаться заблокированными.
Заместитель директора Департамента государственной охраны культурного наследия Минкультуры России Денис Проценко рассказал о работе ведомства по совершенствованию регулирования в сфере сохранения памятников архитектуры.
По его мнению, особенности исторических многоквартирных домов требуют дополнительной проработки в подзаконных актах и сводах правил. Представитель министерства подтвердил готовность рассматривать конкретные предложения, подготовленные участниками круглого стола.
Таким образом, вопрос специального нормативного режима для исторического жилья получил развитие сразу в нескольких направлениях — от изменения порядка расселения до разработки технических требований к реставрации и дальнейшей эксплуатации.
От реквизиции до концессий: какие инструменты уже применяют регионы
Отдельной темой обсуждения стали правовые механизмы, позволяющие решать наиболее сложные ситуации с аварийными памятниками архитектуры.
Руководитель Управления государственной охраны объектов культурного наследия Нижегородской области Григорий Меламедрас представил региональную практику реквизиции недвижимости. В Нижегородской области действует порядок, позволяющий при введении режима чрезвычайной ситуации локального характера применять положения статьи 242 Гражданского кодекса РФ. В таких обстоятельствах земельный участок вместе с расположенным на нем объектом капитального строительства может быть реквизирован с выплатой собственнику стоимости имущества.
Механизм предназначен для ситуаций, когда состояние недвижимости представляет угрозу жизни и здоровью людей и требует оперативного вмешательства. По оценке региональных властей, этот инструмент уже подтвердил свою применимость при работе с проблемными аварийными объектами.
Еще одно направление — расширение участия бизнеса в расселении исторических домов. Заместитель главы городского округа Калуги — начальник Управления экономики и имущественных отношений Роман Евстратов предложил рассмотреть возможность включения расходов на расселение жителей в обязательства инвестора по концессионному соглашению.
Аналогичные подходы уже используются в отдельных механизмах комплексного развития территорий. Распространение такой практики на концессионные проекты могло бы создать дополнительные возможности для привлечения частного капитала к восстановлению исторической недвижимости.
Однако эффективность этих инструментов во многом зависит от того, насколько понятными будут условия дальнейшего использования зданий. Если инвестор не сможет вернуть историческому дому востребованную рынком функцию, даже новые механизмы финансирования не гарантируют появления интереса к объекту.
Сохранить памятник и вернуть его городу
Участники круглого стола сошлись во мнении, что проблема аварийных исторических многоквартирных домов не может решаться исключительно в рамках программ расселения ветхого и аварийного жилья.
Для обычного многоквартирного дома расселение часто становится завершающим этапом его жизненного цикла. Для объекта культурного наследия, напротив, оно должно открывать следующий этап — восстановление и возвращение в городскую жизнь.
Именно поэтому необходимо одновременно решать несколько задач: обеспечивать безопасность жителей, предотвращать разрушение зданий, формировать экономические условия для реставрации и устранять нормативные ограничения, мешающие дальнейшему использованию исторической недвижимости.
Предложения Татьяны Львовой предусматривают создание непрерывного механизма работы с такими объектами — от определения приоритетов расселения и поиска финансирования до обязательной консервации и своевременной передачи инвестору.
Инициатива Олега Никитенко дополняет этот подход решением одной из ключевых проблем, возникающих на этапе восстановления: невозможности сохранить в историческом здании жилую функцию из-за требований, разработанных для современной застройки.
Создание специальной категории жилых помещений в объектах культурного наследия и отдельного свода правил могло бы открыть для инвесторов новый сегмент недвижимости, а для исторических центров городов — возможность сохранить не только архитектуру, но и привычную жилую среду.
Эта задача приобретает особое значение в контексте поручения президента России привести в порядок не менее тысячи объектов культурного наследия к 2030 году.
Вовлечение в хозяйственный оборот аварийных исторических многоквартирных домов способно внести вклад в достижение этой цели. При этом результатом может стать не просто реставрация отдельных зданий, а сохранение целых исторических кварталов.
По итогам круглого стола предложения федеральных ведомств, регионов, муниципалитетов, экспертов и представителей бизнеса планируется обобщить в резолюции и направить для дальнейшей проработки в профильные федеральные органы власти.
Главный вопрос теперь заключается в том, удастся ли превратить предложенные решения в работающие законодательные механизмы. От этого зависит, смогут ли исторические дома, которые сегодня признаны аварийными, получить вторую жизнь — и вновь стать местом, где живут люди.