Непобежденная кризисом улица

Коммерческий потенциал улицы Победы неминуемо сдувается, уверены скептики. А продавцы и арендодатели коммерческой недвижимости гнут свою линию уже не первое пятилетие: ставки и цены на нежилье здесь по-прежнему стремятся к максимальным отметкам. И бизнес сюда уже давно приходит самый разный, покидая помещение через пару сезонов или задерживаясь надолго. 

Характерный коммерческий облик

Объём актуальной экспозиции на улице Победы образуют предложения об аренде и продаже примерно в равных пропорциях. Это довольно редкое явление: как правило, объекты, сдаваемые в аренду, превосходят число предложений на продажу. Ещё одна особенность - большинство актуальных предложений сосредоточено за станцией метро Безымянка, в границах пересечений с ул. Калинина, пр. Кирова, ул. Металлистов. Сложнее всего найти свободную площадь в начале улицы. Наконец, почти во всех открытых информационных источниках объём экспозиции на ул. Победы оказывается искусственно раздут. Одно и то же помещение позиционируется как офисное, торговое и универсальное - таким образом, зачастую на один и тот же объект недвижимости подчас приходится три разных позиционирования (цены и ставки в зависимости от выбранного формата не меняются). В итоге реальный объём вакантных площадей на улице оказывается меньше, чем кажется на первый взгляд. 

Для ул. Победы сегодня типичны два коммерческих облика. Первый - классические коридоры стрит-ритейла с оборудованными входными группами и витринным остеклением. В таком формате многие арендаторы и собственники бизнеса «сидят» годами. Второй - обилие пестрых мелких вывесок, свидетельствующих о мелкой нарезке помещений. Один и тот же вход объединяет несколько соседних мини-бизнесов, как правило, клиентоориентированных мелких услуг и магазинчиков разной формы и содержания. Нередко одна из этих площадей пустует - тогда собственник предлагает присоединиться к уже действующим арендаторам. И надо сказать, что ставка в этом случае может быть довольно высокой. 

Крупный коммерческий формат на ул. Победы тоже представлен, хотя изначально это, конечно, локация классического стрит-ритейла площадью до 150 кв. м. Из нежилых «большемеров» можно отметить готовое к работе кафе на ул. Победы, 7а - эти 585 кв. м с земельным участком в собственности можно приобрести за 26 миллионов рублей. Еще один торговый гигант расположен на ул. Победы, 106. Однако внушительная общая площадь (734,7 кв. м) в данном случае складывается из классического встроенного объекта на первом этаже (177 кв. м с витринным остеклением) и цокольным пространством, превышающим 550 кв. м. Объект довольно специфический, да и цена не для всех – 32 миллиона.

Наконец, в сегменте крупноформатной аренды можно отметить отдельно стоящее 2-этажное здание на ул. Победы, 100а. На участке площадью 17,5 сотки сдается помещение метражом 476 кв. м. Ставка для самой локации ниже среднего – 500 руб./кв. м. Однако с учетом общей площади такое предложение дешевым не выглядит – общие ежемесячные затраты потенциального арендатора превысят 230 тысяч рублей.

Высокие ставки «по старинке»

Вообще, недешевые арендные ставки и цены предложений всегда были отличительной чертой улицы Победы, остаются они «на уровне» и по сей день. Так, настоящей редкостью оказалось универсальное помещение на ул. Победы, 84 площадью 100,5 кв. м по ставке почти 450 руб./кв. м. Скромную по меркам этой локации ставку объясняют маленькие электрические мощности (правда, с возможностью увеличения) и немаленькая общая площадь, из-за которой общая стоимость ежемесячной аренды оказывается не такой уж и скромной. Ещё одно исключение из правил - торговая площадь на ул. Победы, 103. К аренде предлагаются 84 кв. м, оборудованные для работы магазина (сохранились даже два кассовых узла), по ставке 774 рубля с квадратного метра. 

Однако куда привычнее для сегмента аренды торговой недвижимости на улице Победы ценовая отметка в 1000 руб./кв. м и выше. Рекордную стоимость на момент мониторинга показало помещение на ул. Победы, 121. Эти 96 кв. м можно арендовать по ставке 1800 руб./кв. м. Раньше коммерческую площадь занимал банк, и, очевидно, собственник ищет нового арендатора по «старой памяти». Ещё дороже, за 2000 рублей с «квадрата» предлагается помещение на ул. Победы, 75. Но здесь площадь гораздо меньше - всего 10 кв. м внутри функционирующего магазина. Помещения, чей формат и облик ближе к офисным площадям, предлагаются к аренде по средним ставкам в 400-600 руб./кв. м. Их в экспозиции немного, но они есть. 

Кстати, предложений о продаже готового бизнеса на улице Победы сегодня не так много. В наш обзор попало буквально несколько объектов, в которых действующие арендаторы готовы продолжать работать с новым собственником или само помещение максимально подготовлено для определенного бизнеса. Надо отметить, что и цены таких предложений сопоставимы со стоимостью «пустых» площадей. Так, на пересечении улиц Победы и Гагарина к продаже предлагается готовый бизнес с действующим арендатором на площади в 56 кв. м. Стоимость предложения высокая, но не рекордная – 117 тысяч рублей за «квадрат». Еще один пример помещения с действующим арендатором – торговая площадь в 101 кв. м на ул. Победы, 12. Собственник планирует реализовать объект за 108,8 тыс. руб./кв. м. В то же время на том же «золотом» перекрестке Победы и Гагарина экспонируется готовая к работе площадь в 43 кв. м по рекордной цене 134,9 тыс. руб./кв. м. Этот объект без статуса «готовый бизнес», по мнению продавца, ценен сам по себе.

Движение цен: от очень высоких к высоким

Стартовый ценовой порог для инвесторов на улице Победы выглядит довольно демократично: стать обладателем небольшой коммерческой площади можно, располагая суммой от 3 с небольшим миллионов рублей. Например, за 3,2 млн рублей к продаже предлагаются 32 кв. м на ул. Победы, 149. Классическая планировка включает торговый зал, кабинет администрации и санузел. Внутри сделан ремонт и посажен арендатор. Внешне предложение выглядит неплохо. Несколько дороже, за 3,8 млн рублей, можно приобрести универсальную площадь со свободной планировкой, витринами и евроремонтом на ул. Победы, 108. Размеры объекта - 60 кв. м, вполне хватит на средний магазин или услуговый офис. 

Впрочем, конечно, здесь не обходится без примеров нелогичного ценообразования. Например, за сопоставимые с уже рассмотренным помещением деньги можно купить 3-комнатную квартиру с перспективой перевода в нежилье на ул. Победы, 2. Стоит объект площадью 55 кв. м 3,7 млн рублей. С одной стороны, начало улицы - сформированный и востребованный коридор стрит-ритейла, но с другой, это помещение больше ориентировано на дворовую территорию (три из четырёх окон - не на первую линию), что для планировки потенциальной торговой площади - явно не плюс. В ближайшем окружении все квартиры на первых этажах уже переведены, эта - нет. Такой факт тоже о чем-то говорит. 

Вообще с финансовыми аппетитами собственников-продавцов здесь проблем нет. Логика простая: кому нужно - тот купит. Так, относительно небольшая площадь в 43 кв. м на пересечении улиц Победы и Гагарина обойдется ни много ни мало почти в 135 тысяч рублей с «квадрата». Примерно там же к продаже предлагается готовый бизнес на площади 56 кв. м по цене 117 тыс. руб./кв. м. По направлению движения к Безымянке и дальше средний ценник, конечно, снижается, но стартовый отрезок улицы судя по ценам актуальных предложений все ещё является «золотым». 

Станислав Кочетов,

генеральный директор агентства недвижимости «Пять звезд»:

- Улица Победы – очень популярная локация для коммерческой недвижимости. На сегодняшний день здесь практически все квартиры на первой линии переведены в нежилой фонд. Зачастую помещения на ул. Победы приобретаются инвесторами для последующей сдачи в аренду. Разумеется, наиболее востребованы объекты в местах с высоким трафиком, расположенные рядом с остановками общественного транспорта и метро. Зона с самыми высокими арендными ставками и стоимостью продажи объектов – это, безусловно, пересечение ул. Победы с пр. Кирова и ул. Ново-Вокзальной.

Мы периодически видим смену арендаторов на ул. Победы, что обусловлено текущей экономической ситуацией, когда продолжают развитие только наиболее эффективные бизнесы. Компании, представленные на ул. Победы, ориентированы на широкий круг потребителей, это все группы товаров и услуг сегмента масс-маркет, которые востребованы даже в периоды спада потребительского спроса.

Если говорить о «переоцененности» объектов, то это явление скорее локальное. Конечно, собственники часто выставляют объекты в экспозицию по завышенной цене. Однако, цену сделки, прежде всего, определяет уровень спроса. И, как правило, продавец и покупатель, при наличии профессионального грамотного посредника, всегда находят справедливый компромисс.  

43,5 тыс. руб./кв. м – самое дешевое из актуальных предложений о продаже (торговая площадь в 734,7 кв. м)

135 тыс. руб./кв. м – самое дорогое из актуальных предложений о продаже (торговая площадь в 43 кв. м)

500 – 2000 руб./кв. м – диапазон актуальных арендных ставок на улице Победы

Самые высокие арендные ставки и цены сконцентрированы на пересечениях улицы Победы с проспектом Кирова и улицей Ново-Вокзальной.