Картина маслом: угасающий проспект

Проспект Масленникова можно отнести к городским местам былой коммерческой славы. Классическая заточенность этой локации под стрит-ритейл сегодня интересна все меньше: на проспекте давно не случалось интересных и знаковых открытий, которые стали бы магнитом для трафика и пешеходных потоков. В ожидании покупателей и арендаторов здесь сегодня находится немало объектов, а ценовые амбиции их владельцев потихоньку «сползают» в рыночную реальность.

Рынок корректирует ценовые запросы

Общий объем экспозиции коммерческой недвижимости на проспекте Масленникова нельзя назвать скромным: мониторинг актуальных предложений показал, что объекты, выставленные на продажу, равномерно распределены по проспекту, а число площадей, свободных для аренды, больше почти в два раза. Экспозиция разнообразна: здесь есть и офисы различной степени ликвидности, классические торговые площади, производственные и складские объекты, а также помещения с объективными качественными недостатками и, как следствие, сложной судьбой реализации. При всем этом ценник на проспекте Масленникова традиционно «дотягивается» до среднерыночной цены и часто превышает ее. Проспект Масленникова всегда имел статус недешевой локации – ставки выше 1000 рублей за «квадрат» и цены, превышающие 100 тыс. руб./кв. м, встречаются здесь и сегодня. Так, в сегменте продажи экспонируется небольшая универсальная площадь (37 кв. м) с евроремонтом на первой линии, в месте пересечения проспекта Масленникова и улицы Мичурина. За помещение в свободной планировке, готовое к работе собственник ждет 4,25 млн рублей (или 114,9 тысяч за «квадрат»). Там же можно купить объект площадью 41 кв. м чуть дешевле - за 4,15 млн рублей (101,2 тыс. руб./кв. м). Характеристики похожи: свободная планировка, вход с первой линии, все коммуникации и готовность к работе.

А вот объектов, предлагающихся к аренде по ставке в 1000 рублей и выше, практически нет. В отличие от продавцов, арендодатели все же умерили свои ценовые аппетиты более заметно. Единственный вариант, попавший в этот обзор, - торговые 80 кв. м на пр. Масленникова, 19. За ремонт, неплохую мощность и высокие потолки собственник хочет 1000 руб./кв. м. Все остальные предложения заметно дешевле: торговые сдаются по средним ставкам в 600-800 руб./кв. м, офисные – в среднем на 200-300 руб./кв. м дешевле торговых. Любопытный подход к ценообразованию продемонстрировал собственник коммерческой площади на пр. Масленникова, 18. Помещение в 73,4 кв. м он готов сдать за 450 рублей с «квадрата» как офис и за 600 руб./кв. м в качестве торговой площади. При более дорогостоящем варианте арендодатель готов своими силами оборудовать отдельных вход или предоставить арендные каникулы будущему арендатору. По более доступной, «офисной» ставке предполагается, что арендатор доведет помещение до рабочего состояния исключительно своими силами.

Реализация без результата

Затянутая экспозиция для проспекта Масленникова – нередкость. Давно пустующие коммерческие площади здесь видны невооруженным глазом, а наш мониторинг позволил выявить объекты, находящиеся на открытом рынке без изменений стоимости до полугода. Например, офисное помещение на пр. Масленникова, 21 (52 кв. м по ставке 674 руб./кв. м) ищет арендатора с марта. Примерно с этого же времени экспонируется торговая площадь на Масленникова, 47 (126 кв. м по ставке 794 руб./кв. м). И если в случае с первым офисным объектом затяжная реализация объяснима (попасть в него можно только со стороны двора, планировку нельзя назвать универсальной), то невнимание арендаторов ко второй площади вызывает вопросы. Ведь это далеко не самая дорогая площадь на проспекте, метраж довольно популярный, однако результата это не приносит.

Еще пример из сегмента продажи: с апреля ищет покупателя помещение площадью 180,5 кв. м на пр. Масленникова, 6. Это высокий цоколь с окнами, поделенный на две части. Более того, обе части сданы в аренду. Стоимость предложения приемлема для объектов такого уровня – 36 тыс. руб./кв. м, однако покупателей за эти месяцы так и не нашлось. Из-за внушительной общей площади общая стоимость объекта оказывается существенной, да и сам формат цоколя (даже высокого) для многих бизнес-направлений, увы, неликвид. Такая «ленивая» экспозиция – отличительная черта проспекта Масленникова, как и многих других классических для стрит-ритейла локаций. Помещения и цены на них стоят, потенциальные покупатели и арендаторы проходят мимо, собственники бездействуют.

      Станислав Кочетов, 
                              генеральный директор АН "5 звёзд":

- На проспекте Масленникова расположены административные объекты, производственные помещения, воинская часть, стадион, которые занимают значительную часть первой линии проспекта. Кроме того, на пр. Масленникова не так много зон с высоким трафиком, поэтому арендные ставки на помещения достаточно невысокие. Наиболее привлекателен, с точки зрения коммерческой недвижимости, перекресток пр. Масленникова с ул. Мичурина, так как здесь сосредоточены основные пешеходные потоки. Как следствие, нежилые помещения, расположенные в этой локации всегда востребованы и имеют высокий уровень арендных ставок и цену продажи. При этом, следует отметить, что помещения именно в этой зоне крайне редко выставляются на продажу. Если говорить о видах бизнеса, которые здесь стабильно и успешно работают, то это как магазины масс-маркета, так и бизнесы, ориентированные на сегмент средний плюс, и даже премиум, так как это географический центр города, где представлены все слои населения с разной платежеспособностью. Развитие бизнеса в данной зоне ограничено качеством самих помещений, так как застройка улицы представлена преимущественно домами 50-х годов постройки, это бывшие коммунальные квартиры, переведенные в нежилой фонд. Что касается помещений с витринами и высокими потолками, они всегда находят арендаторов и покупателей.