Давайте меняться?

«Ты - мне, я – тебе» - этот принцип, подразумевающий чистый обмен, сложно представить на рынке жилой недвижимости. Ведь чтобы просто поменяться квартирами (даже с доплатой), собственники должны обоюдно согласиться купить квартиры друг у друга по определённой цене. Тем не менее, о самой возможности обмена продавцы жилья сегодня говорят все чаще, указывая эту информацию в своих объявлениях и сообщая в разговорах. 

Идеальный обмен

Если мы зададимся целью найти формальные отличия между обменом недвижимости и типичной сделкой купли-продажи, мы их не найдем. Разница лишь в том, что «идеальная» обменная сделка закольцована: собственники обмениваются жильём (как правило, с доплатой), то есть по очереди выступают продавцом и покупателем. Иными словами, сделка с обменом квартир - это как две сделки купли-продажи. 

Однако есть у обменной сделки своя особенность: её целью выступает не получение денег с продажи, а улучшение (или изменение) жилищных условий. Предположим, есть один собственник, ему нужно переехать из своей «однушки» в «двушку», а денег на покупку новой квартиры пока нет. И есть второй собственник, ему нужно разменять свою «двушку» на «однушку» (например, для выросшего ребёнка), а оставшуюся сумму забрать. Опять же денег на покупку новой квартиры с нуля у него нет. Оба собственника совпадают в своих запросах и целях, и, если обе квартиры их устроят и они смогут договориться о цене, обменная сделка состоится. Они обменяются квартирами, и владелец «однушки» заплатит недостающую сумму второму участнику. Так выглядит идеальная схема обменной сделки. На практике так почти не бывает, уверяют профессионалы и участники рынка. На что же рассчитывают продавцы, когда пишут в своих объявлениях: «Возможен обмен»?

Кто кому платит

Если обмен все же будет двусторонним, то особых сложностей в оформлении такой сделки возникнуть не должно. Предположим, первый продавец реализует своё жильё за 2 млн рублей, а второй - за 3. Им вовсе необязательно обмениваться деньгами «в обе стороны». Все проще: когда стороны договорились о разнице в цене, продавец более дешёвой квартиры просто выплачивает эту разницу. 

В этом случае участники сделки пропишут в договоре цены обеих квартир. Если, например, одному из них нужно получить налоговый вычет, то документально можно даже совершить перевод со счёта на счёт, подтверждающий движение денежных средств. Но, повторимся, по сути, расчёт представляет собой лишь выплату ценовой разницы - именно она и будет являться предметом торга до сделки, именно она будет единственной денежной суммой, фигурирующей в такой сделке.

Попытки обмена на практике

Участники рынка жилой недвижимости утверждают: на практике обменные сделки не особо распространены. Действительно, слишком много факторов должно сойтись для идеальной кольцевой сделки: и обе квартиры, и цены на них, и условия сделки должны устроить всех участников. Почему же фраза «Возможен обмен» в последнее время стала встречаться в объявлениях о продаже чаще? 

Во многих случаях, говоря о возможности обмена, продавец заявляет свою конечную цель. Он хочет не просто выручить деньги с продажи, а планирует улучшить свои жилищные условия. Причём доносит он эту информацию не столько до потенциального покупателя (ведь действительно сложно представить, что у него найдётся именно такая квартира, в которую хочет переехать наш продавец), сколько до собственника, который в будущем может продать ему свою квартиру. Проще говоря, в объявлении о продаже 2-комнатной квартиры написано «Возможен обмен на 3-комнатную квартиру с доплатой». Аудитория этого послания - владельцы «трёшек», которые задумываются о продаже своей квартиры и видят готовность человека купить их жильё сразу после продажи своего. Предположим, наш владелец «двушки» решился на покупку найденной 3-комнатной квартиры. Теперь ему остаётся продать свою нынешнюю недвижимость, чтобы реализовать мечту. А собственнику «трешки» вовсе не нужна эта 2-комнатная квартира, но он согласен подождать, пока его партнёр по сделке найдёт покупателя на своё жильё. Это уже не обмен в чистом виде, но эта сделка «выросла» из стремления обменять свою квартиру, улучшить жилищные условия. 

Денис Герасимов,

                         партнер юридической компании RBL:

- Обменная сделка и сделка мены – не одно и то же. Мена подразумевает исключительно обмен одной вещи (в данном случае, квартиры) на другую без обязательств по оплате. Если же участники сделки решают оформить взаимные обязательства двумя договорами купли-продажи, то им нужно будет договориться о взаимной выплате полной стоимости каждого объекта или о взаимозачете какой-то суммы. Если же после такой сделки один из участников захочет оспорить ее результаты, то суд будет исходить из волеизъявления сторон. В целом же, классический договор купли-продажи можно назвать более универсальным, даже в случае обменной сделки участникам проще использовать именно его.