Вход
Журнал
Подписаться
Соцсети
Вконтакте
Контакты
Поиск
Риелторы отмечают: в осенне-зимней экспозиции загородных объектов недвижимости, как правило, участвуют те собственники, которые продают свои дома и участки уже не первый сезон (а возможно, не первый год), и убирать эти объекты из открытого доступа им бессмысленно. Другая категория «осенних» продавцов – те, которые стремятся продать срочно и потому на сезонность не обращают внимания. Для покупателей встреча с такими собственниками и объектами может оказаться выгодной: именно замотивированные на продажу владельцы загородных объектов охотнее соглашаются на скидки. Другое дело, что сами собственники «загородки» в процессе поиска покупателя редко торопятся, предпочитая выгодную реализацию быстрой.
Пообщавшись с несколькими продавцами и покупателями загородной недвижимости, дополнив их ожидания мнениями сотрудничающих с ними риэлторов, мы сформулировали несколько актуальных советов для покупателей и продавцов «загородки» в преддверии нового сезона.
Продавцам недвижимости: все неоднозначное – отложить до весны
1. Тратить время на активную экспозицию «пустого» земельного участка не стоит. Вероятность, что потенциальный покупатель отправится смотреть землю под ИЖС в осенний дождь, слякоть или первые заморозки, объективно мала. Сложности подстерегают на каждом шагу: приблизиться к участку в отсутствие асфальтированных подъездных путей будет проблематично, оценить рельеф и качество почвы – тоже, даже близость живописной природы в осеннюю пору может не спасти положение. Лучше подождать с выходом на рынок до весны – в сезон покупатели отправятся на просмотр участка куда охотнее.2. Дома для круглогодичного проживания стоит выводить на рынок в осенне-зимний период – при условии, что они полностью готовы к проживанию. Объективно рыночная экспозиция загородной недвижимости с началом осени сокращается. Для собственников, планирующих срочную реализацию объекта недвижимости, это может быть на руку: основные конкуренты по рынку – это объекты, оставшиеся в экспозиции с начала лета, а то и с прошлого года. На их фоне готовый к проживанию дом имеет все шансы привлечь внимание, особенно если объект отличается хорошими качественными характеристиками, а его владелец – адекватным ценовым «аппетитом».
3. «Сложные» объекты с непредсказуемым сроком экспозиции лучше приберечь до весны. Истину о том, что длительность реализации загородного дома сложно предугадать, знают многие собственники. Однако объективно неоднозначные объекты – недострои, начатые фундаменты, ветшающие дома, дома со сложным юридическим статусом – все же лучше не выводить на рынок «в осень». Велика вероятность, что предстоящие 6-8 месяцев они провисят в экспозиции без толку. К весне лучше затеять предпродажную подготовку или выработать ценовую стратегию.
Покупателям недвижимости: смотреть ликвидные объекты и торговаться
1. Капитальные дома для круглогодичного проживания стоит смотреть. Осенью и зимой загородный дом предстает в не заретушированном зеленью и природной красотой виде. Именно в это время года специалисты советуют оценивать степень теплосохранности в доме, уровень влажности в цоколе и на мансарде. В сырую погоду можно оценить, как ведет себя грунт, а в момент сильных осадков и снегопадов оценить, как работает уборочная техника в населенном пункте, в какое состояние приходят дороги и подъездные пути.2. По заранее присмотренным объектам стоит торговаться. Многие дальновидные покупатели загородной недвижимости поступают так: присматриваются к объекту недвижимости в летний период, а договариваться о сделке идут с началом осени. Рецепт, конечно, нельзя назвать универсальным: собственник, знающий цену своему объекту и не ограниченный во времени реализации, вероятно, на заметный торг не согласится. Но если речь идет о земельном участке или небольшом загородном доме, которые осенью и зимой, скорее всего, простоят без изменений, то попробовать стоит. Естественно, при условии, что покупатель видел их при солнечном свете и не имеет серьезных претензий к их качеству.
3. Про «коробку» без коммуникаций забыть. О том, каким пагубным для загородного дома может оказаться зимовка в формате «открытой» коробки без подведенных коммуникаций, знают многие, но не все. Конечно, сейчас переждавшие таким образом осень и зиму дома можно адаптировать к дальнейшему комфортному проживанию, но это все же потребует существенных материальных вливаний. Поэтому если хочется купить объект, чтобы довести его до ума, - лучше все же подождать, пока пройдут дожди и снега.
Несезонные новинки
Мы отобрали несколько объектов загородной недвижимости, появившиеся в экспозиции совсем недавно, и попросили специалистов в этом рыночном сегменте прокомментировать возможные причины и перспективы реализации этих домов.Объективно новых предложений в сегменте загородной недвижимости на рынке действительно немного: получается, сами собственники все же обращают внимание на фактор сезонности – в теплое время года экспозиция обновлялась не в пример чаще.
Среди осенних рыночных новинок есть те, которые появились с явным расчетом на неспешную реализацию. Собственники вышли с этими объектами, чтобы изучить потенциальный спрос и уже в дальнейшем выстраивать стратегию продажи. Таков, например, 1-этажный дом в Аглосе: по своим характеристикам это, скорее, капитальная дача, все преимущества которой можно будет оценить лишь в теплое время года. К тому же в качестве одного из вариантов реализации собственник предлагает сдачу в аренду – а это уже сугубо сезонный вариант, который будет актуален не раньше весны. Вывод: объект вышел на рынок сейчас, но никакой спешки по поводу его реализации у собственника нет.
Коттеджей с пометкой «продам срочно» на рынке довольно мало: те, что есть, предлагаются с заметным дисконтом, но зачастую качество таких объектов вызывает вопросы. Часто это ветшающие 1-этажные дома небольшого метража, явно доставшиеся продавцам по наследству или некогда выкупленные по выгодной цене. Сейчас их стремятся реализовать как можно быстрее, чтобы не «тащить» объект в новый сезон, ведь после зимы он износится, а значит, потеряет в цене еще больше. Пример подобного объекта из нашей таблицы – небольшой домик в селе Кротовка Кинель-Черкасского района по цене чуть больше 600 тыс. руб.
О своей готовности к торгу и стремлении найти покупателя «до больших холодов» намекнул и собственник дома площадью 220 кв. м в Малой Царевщине. В принципе, для потенциально заинтересованного покупателя это предложение неплохое: внешне дом и прилегающая территория полностью готовы к наступлению зимы. Дом достроен, прилегающая территория вместе с дорогами оборудована, остаются лишь внутренние работы, которые вполне удобно запланировать на предстоящий осенне-зимний сезон.
Актуальная экспозиция объектов загородной недвижимости (сентябрь, 2016 г.)
|
Описание объекта |
Общая площадь |
Стоимость |
Причины и перспективы реализации |
|
2-этажный коттедж в пос. Гранный (Волжский р-н) На 1-ом этаже прихожая, кухня, зал-столовая и санузел с душевой. На 2-ом – три спальни и ванная. Дизайнерский ремонт, все коммуникации. Второй дом от Волги |
100 кв. м 6 соток – земельный участок |
15 млн руб. |
Объект с длительной перспективой реализации, выставлен не ради скорой продажи, возможно, для изучения спроса. |
|
1-этажный дом в пос. Аглос (Волжский р-н) СДТ «Клубничка», блочный дом с плодоносящим садом. Вода по графику, свет круглогодично. Кирпичный пристрой, сарай и баня. Рядом озеро |
80 кв. м 8 соток – земельный участок |
1,7 млн руб. |
Дом рассчитан на садоводов, планирующих проживание в летний период вместе с садовыми работами. В случае срочной продажи возможно договориться о скидке, хотя цена уже рыночная |
|
1-этажный дом с мансардой в с. Владимировка (Безенчукский р-н) На 1-ом этаже кухня-гостиная с камином, санузел. В мансарде 2 спальни, санузел, выход на летнюю веранду. В цоколе сауна, душ, кладовая. На участке щитовой гостевой домик, баня, капитальный гараж с котельной |
142 кв. м 15 соток – земельный участок |
8,5 млн руб. |
Дом явно строился для себя, поэтому причиной продажи может быть стремление высвободить средства, переехать и т.д. На скорую реализацию собственник, очевидно, не рассчитывает: цену можно корректировать в нижнюю сторону |
|
1-этажный дом в с. Кротовка (Кинель-Черкасский р-н) Деревянный дом, 2 комнаты, все коммуникации. На участке многолетние плодовые деревья, огород, недостроенная баня |
40 кв. м 8 соток – земельный участок |
620 тыс. руб. |
Доступная цена, готовность получить оплату средствами материнского капитала, жилищных субсидий, ипотечных кредитов – налицо срочная продажа. Похоже, у собственника есть стремление как можно скорее реализовать неликвидный объект, а с ней и готовность к торгу |
|
2-уровневый дом в пос. Малая Царевщина (Красноярский р-н) Все коммуникации, капитальный забор, автоматические ворота. Дом готов к чистовой отделке, территория благоустроена |
220 кв. м 8 соток – земельный участок |
5,5 млн руб. |
Собственник готов к торгу – есть стремление реализовать дом быстро. Перспектива реализации также неплохая: коммуникации и подъездные пути есть, а зимой удобно будет заняться внутренней отделкой |
Юрий Борисов
руководитель отдела загородной недвижимости ГК «Союз»
«Фактор сезонности не теряет своей актуальности по отношению к земельным участкам. Выбирать землю зимой в чистом поле с отсутствием централизованного подъезда и расчищенных дорог – это совершенно недальновидно. А вот по отношению к загородным домам, пригодным для круглогодичного проживания, понятие сезонности, по моим наблюдениям, постепенно уходит в прошлое. Если у человека есть возможность и желание приобрести объект загородной недвижимости, а главное, есть дом, который устраивает его по большинству характеристик, то откладывать покупку до весны не стоит.
Более того, в холодное время года можно оценить, насколько дом и участок подвержены затоплению, как ведут себя дорога и подъездные пути в непогоду. Кроме того, удобно оценивать качество инженерных коммуникаций в доме именно осенью и зимой. Скажем, если котел отопления в холодную погоду работает на малой мощности, а в доме при этом тепло и сухо, значит, в доме будет комфортно находиться в любую погоду. Если же котел работает на полную мощность при первых заморозках, то с теплосохранностью в таком коттедже явно есть проблемы. Словом, даже если не принимать решение о покупке дома в осенне-зимний сезон, то ближе познакомиться с заинтересовавшим объектом, не дожидаясь весны, точно стоит.»
